News Rechtsprechung Oktober 2007
| a) | BGH: | |
| b) | BGH: | |
| c) | BGH: | |
| d) | BGH: | Umlage von Betriebskosten, die durch Modernisierungen verursacht werden |
Verbot isolierter Endrenovierungsklauseln
Eine Endrenovierungsklausel ist auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen ("isolierte Endrenovierungsklausel") in Wohnraummietverträgen unwirksam (BGH, Urteil vom 12.09.2007 - VIII ZR 316/06).
Der Vermieter verlangt vom Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Er verweist auf den Formularmietvertrag: "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben". In der Anlage wird verlangt: "(...) Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben (...)". Der Mieter hält die Klausel für unwirksam. Amts- und Landgericht halten die Klausel für wirksam und sehen eine Verpflichtung des Mieters. Der Bundesgerichtshof (BGH) hält die Klausel dagegen für unwirksam.
Die Klausel sei aus Sich der durchschnittlich verständigen Mieters auszulegen. Der Mieter gehe davon aus, dass er die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renovieren müsse. Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung sei die Formularbestimmung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Die Entscheidung des BGH überrasch nicht. Der BGH hatte bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben (Endrenovierungsklausel).
Zur Verständlichkeit von Abgeltungsklauseln
Mit seinem Urteil vom 26.09.2007 (Az.: VIII ZR 143/06) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine weiche Quotenabgeltungsklausel im Einzelfall unwirksam sein kann, weil sie dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich macht, wie die Abgeltungsquote zu berechnen ist und damit gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot verstößt. Weiche Fristenpläne sowie weiche Abgeltungsklauseln hingegen sind auch nach diesem Urteil wirksam. Voraussetzung ist allerdings, dass sie verständlich formuliert sind.
In ihrem Urteil hatten die Richter über die Schönheitsreparaturklausel eines Haus & Grund- Mietvertrages zu befinden. Die streitgegenständliche Quotenabgeltungsklausel lautete:
"Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziff. 2 bis 4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziff. 2 bis 4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereit erklärt oder die Kosten hierfür übernimmt. Die Höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziff. 2 bis 4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen."
Der BGH entschied, dass die Klausel auf den tatsächlichen bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarf abstelle und deswegen als " weiche" Quotenabgeltungsklausel zu werten sei. Insoweit liege kein Verstoß gegen die §§ 305 ff. BGB vor. Allerdings sei die Formulierung der Klausel nicht ausreichend. Einem nicht juristisch gebildeten Vertragspartner erschließe sich nicht ohne weiteres, dass dem Mieter auch bei Berechnung der Abgeltungsquote der Einwand offen ist, er habe die Wohnung nur unterdurchschnittlich genutzt. Daher verstoße die Klausel gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot. Darüber hinaus könne die Klausel nicht klar entnommen werden, wie der Fristenzeitraum zu bestimmen sei. Überdies, so die Richter, ermögliche die Klausel aufgrund des Wortlautes eine unangemessene Kostenbeteiligung des Mieters in Höhe von 4/7 anstelle von 4/10.
Miet diesem Urteil treibt der Bundesgerichtshof die Schönheitsreparaturklausel-Rechtsprechung auf die Spitze. Einfach zu formulierende Klauseln, wie beispielsweise Anfangs- und Endrenovierungsklausel, sind unwirksam; ebenso komplexere Klauseln, wie Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristenplänen und Abgeltungsquoten, die immerhin noch praxisnah sind.
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
Mit seinem Urteil vom 19.09.2007 (Az.: VIII ZR 6/07) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB nicht ausgeschlossen ist, nur weilt die Mitteilung des Vermieters über die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter entgegen § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB später als drei Monate vor Beginn der Maßnahme zugegangen ist und der Mieter ihr nicht widersprochen hat.
Damit hat der Bundesgerichtshof die Frage, ob eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung davon abhängt, dass der Vermieter dem Mieter die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor deren Beginn mitgeteilt hat, zugunsten der Vermieter entschieden. Das Urteil wurde bisher nicht veröffentlicht. In einer Pressemitteilung vom 19.09.2007 teilte der BGH jedoch mit, dass die Entscheidung auf einen Vergleich mit den Rechtsfolgen gestützt ist, die eintreten, wenn der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene Mitteilung der zu erwartenden Erhöhung der Miete gänzlich unterlässt. Für diesen Fall ordne das Gesetz nach § 559 b Abs. 2 Satz 2 1. Alt. BGB nicht den Ausschluss des Mieterhöhungsrechtes, sondern eine Verschiebung des Beginns der Mieterhöhung um sechs Monate an. Wenn schon eine gänzlich unterlassene Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur zu einer Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung führe, könne eine verspätete Modernisierungsmitteilung keine für den Vermieter nachteiligere Rechtsfolge auslösen. Zweck der Ankündigungsfrist sei es, dass der Mieter ausreichend Zeit habe, sich auf die beabsichtigte Maßnahme einzustellen, und seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen will. Zweck der Ankündigungsfrist sei es hingegen nicht, dem Vermieter im Falle einer verspäteten Mitteilung die "Umlegung der Kosten" (so die Pressemitteilung des BGH wörtlich!) zu versagen.
Umlage von Betriebskosten, die durch Modernisierungen verursacht werden
Mit seinem Urteil vom 27.07.2007 (Az.: VIII ZR 202/06, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Vereinbarung der Umlage von Antennenkosten als Betriebskosten jedenfalls dann im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zur Umlagefähigkeit eines Breitbandkabelanschlusses führt, wenn es sich bei der Umstellung von Antennen- auf Kabelempfang um eine duldungspflichtige Modernisierung handelt.
Mit diesem Urteilt bestätigt der Bundesgerichtshof, dass bei Modernisierungen hinsichtlich der Notwendigkeit zur Vereinbarung von Vorauszahlungen auf die Betriebskosten eine Ausnahme bestehen kann. Die Folgebetriebskosten von Modernisierungen kann der Vermieter auf den Mieter abwälzen und er hat einen Anspruch auf Zahlung angemessener Vorauszahlungen, auch wenn eine solche Vereinbarung für die neu entstehende Betriebskostenart im Mietvertrag nicht getroffen ist. Zur Begründung verweist der BGH auf die Modernisierungsvereinbarung bzw. die Duldungspflicht des Mieters entsprechend § 554 BGB. Die Umstellung von TV-Antennenempfang auf Breitbandkabel sei eine duldungspflichtige Verbesserungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB.
Nach dieser Entscheidung darf der Vermieter die neu entstehenden Betriebskostenarten nach Wohneinheiten umlegen. Nach § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB sind Betriebskosten, soweit von den Parteien nichts anderes vereinbart wurde und vorbehaltlich anderer Vorschriften, nach der Wohnfläche umzulegen. Im konkreten Fall sei bei Schließung der Regelungslücke im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung darauf abzustellen, was die Parteien nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten. Beim Kabelempfang sei eine Umlage nach der Zahl der Mieteinheiten sachgerecht, weil der Nutzen für jede Wohnung unabhängig von der Fläche gleich sei.
Im Anschluss an sein Urteil vom 22.02.2006 (Az.: VIII ZR 362/04) entschied der BGH des Weiteren, dass die Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung " erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BV" zu tragen hat, dem Vermieter erlaubt, im laufenden Mietverhältnis den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einzustellen und stattdessen Fernwärme zu beziehen und die Fernwärmelieferungskosten auf den Mieter umzulegen. Dies gelte zumindest dann, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der II. Berechnungsverordnung bereits eine Umlegung der Kosten für Fernwärmelieferung vorsah. Der BGH wies des Weiteren ausdrücklich darauf hin, dass die Umstellung auf den Bezug von Fernwärme keine unzulässige einseitige Änderung des Mietvertrages darstelle. Eine Verpflichtung des Vermieters, die Wohnung nur durch eine mit Öl betriebene Zentralheizung zu beheizen, sei nicht per se im Mietvertrag vorgesehen.
Schließlich wies der BGH erneut darauf hin, dass zu den Kosten der Wärmelieferung im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV die gesamten Kosten gehören, die der Wärmelieferant dem Vermieter in Rechnung stellt. Dies schließe darin enthaltene Investitions- und Verwaltungskosten sowie den Unternehmergewinn des Wärmelieferanten ein.