a)	BGH:	Zu den Anforderungen an eine Mieterhöhungsbegründung
b)	BGH:	Zur Verpflichtung, eine nicht gewahrte Schriftform bei Mietverträgen nachzuholen
c)	KG:	Zum Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassener Renovierung des Mieters bei Mietende

Zu den Anforderungen an eine Mieterhöhungsbegründung

Mit Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 131/06 - hat sich der Bundesgerichtshof mit den Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhung bei Vereinbarung einer Teilinklusivmiete beschäftigt. Dem Urteil liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

 

Klägerin und Beklagte sind Vertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses. Die Mietwohnung liegt in Düsseldorf. Der Düsseldorfer Mietspiegel weist Nettomieten aus. Der Mietvertrag der Parteien sieht eine sogenannte Teilinklusivmiete vor, wonach nur ein Teil der Betriebskosten als Umlage erhoben wird. Die übrigen Betriebskosten sind mit der Miete abgegolten.

 

Mit der Mieterhöhungserklärung verlangte die Klägerin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete zzgl. eines sogenannten Wertverbesserungsvorschlags sowie eines durchschnittlichen Betriebskostenanteils in Höhe von 0,67 Euro pro m². Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Es vertrat die Auffassung, dass das Zustimmungsverlangen nicht hinreichend begründet und deshalb formell unwirksam sei, weil die Klägerin den auf die Wohnung der Beklagten entfallenden Betriebskostenanteil nicht konkret ausgewiesen habe.

 

Der Bundesgerichtshof ist dieser Rechtsauffassung entgegengetreten. Er hat entschieden, dass die Angabe eines pauschalen Betriebskostenanteils im Mieterhöhungsverlangen der formellen Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegensteht, sondern allein dessen materielle Berechtigung betrifft.

 

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs steht der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens auch nicht entgegen, dass die Klägerin eine frühere Mieterhöhung wegen einer Modernisierung nicht in die Ausgangsmiete eingerechnet hat, sondern diese frühere Mieterhöhung in Form eines gesonderten "Wertverbesserungszuschlags" neben der Ausgangsmiete geltend gemacht hat. Der Bundesgerichtshof stellte jedoch ausdrücklich klar, dass die unterlassene Einrechnung des Wertverbesserungszuschlags ein inhaltlicher Fehler ist, der nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führt. Als Fazit der Entscheidung ist aber dringend zu empfehlen, bei Abgabe einer Mieterhöhungserklärung im Falle einer Bruttomiete bzw. Teilinklusivmiete den konkreten Betriebskostenanteil zu berechnen sowie etwaige Wertverbesserungszuschläge aus der Vergangenheit bereits bei Abgabe der Mieterhöhungserklärung der Ausgangsmiete hinzuzurechnen.

Zur Verpflichtung, eine nicht gewahrte Schriftform bei Mietverträgen nachzuholen

Mit Urteil vom 25.07.2007 (XII ZR 143/05) entschied der BGH, dass eine allgemeine Erhaltungsund Ersetzungsklausel in einem auf längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag über Gewerberaum die Vertragsparteien nicht dazu verpflichtet, bisher nicht gewahrte Schriftformen nachzuholen. Die Klausel lautete:

 

"Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung. Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise rechtsunwirksam sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen davon nicht berührt. In einem solchen Fall ist der Vertrag vielmehr seinem Sinne gemäß zur Durchführung zu bringen."

 

Hintergrund des Streites um die Einhaltung der Schriftform ist die Tatsache, dass § 550 Satz 1 BGB auch bei längerfristig abgeschlossenen Verträgen ohne weiteres die ordentliche Kündigung zulässt, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist. Um sich - aus welchen Gründen auch immer - von dem Mietvertrag und seinen Verpflichtungen zu befreien, entwerfen Mieter gerne ein "Ausstiegsszenario", in dem sie fehlende Schriftform rügen, um aus dem eigentlich noch langfristig bindenden Vertrag doch vorher durch eine fristgemäße Kündigung aussteigen zu können. In dem vom BGH entschiedenen Fall berief sich der Vermieter dagegen im Ergebnis ohne Erfolg auf die Erhaltungsklausel (salvatorische Klausel). Seine Argumentation, der Mieter sei zur Nachholung der nicht gewahrten Schriftform verpflichtet, könne deshalb auch nicht aus dem Vertrag "aussteigen", folgte der BGH nicht. Denn nach seiner Auffassung erfasst die zitierte salvatorische Klausel den Fall der fehlenden Schriftform des Mietvertrags nicht.

Zum Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassener Renovierung des Mieters bei Mietende

Jedenfalls dann, wenn der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen hat und der Vermieter Beanstandungen erhebt, muss der Vermieter im Rahmen der Leistungsaufforderung nach § 281 BGB die konkreten Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht. Dies muss er konkret in seinem Schreiben an den Mieter vornehmen, mit dem dieser zur ordnungsgemäßen Ausführung von bisher nicht fachgerecht vorgenommenen Renovierungsarbeiten aufgefordert wird. Die bloße Angabe, dass die ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht seien, ist eine reine Bewertung ohne Angabe der zugrundeliegenden Tatsachen und daher für die Herleitung eines Schadenersatzanspruches unzureichend (KG Berlin, Urteil vom 22.01.2007 - 12 U 28/06).