News Rechtsprechung Dezember 2007
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| b) | BGH: | |
| c) | BGH: | Zur Pflicht des Zwangsverwalters zur Auskehr von Betriebskostenvorauszahlungen |
| d) | BGH: | |
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Ministerentwurf zur Erbschaftsteuerreform
Mit seinem Urteil vom 31. Oktober 2007 (Az.: VIII ZR 261/06, n. v.) befasste sich der Bundesgerichtshof mit folgenden Aspekten der Heiz- sowie Betriebskostenabrechnung:
1. Der Bundesgerichtshof bestätigte den Wortlaut des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV, wonach der Vermieter die Heizkosten allein nach der Fläche umlegen darf, wenn eine verbrauchsabhängige Abrechnung gemäß § 7 oder 9a HeizKV objektiv nicht mehr möglich ist. Eine entsprechende Abrechnung wurde in diesem Fall vom Bundesgerichtshof anerkannt, weil der Vermieter seinerseits bereits das Kürzungsrecht des Mieters berücksichtigt und den Kostenanteil um 15 Prozent gekürzt hatte. Auf Grundlage welcher Verordnung oder welchen Gesetzes der Mieter eine Umlage nach dem Maßstab der ortsüblichen Durchschnittskosten forderte, blieb sein Geheimnis und wurde vom BGH daher auch ohne Begründung abgelehnt. Der BGH machte jedoch deutlich, dass es unter Umständen einen Schadensersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter geben könnte, wenn die eigentlich vereinbarte Abrechnung nach Verbrauch und Wohnfläche so niedrig gewesen wäre, dass sie für den Mieter günstiger als die Abrechnung allein nach Wohnfläche unter Abzug von 15 Prozent des auf ihn entfallenden Kostenanteils gewesen wäre. Hierfür allerdings habe der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.
2. Ebenfalls Rechtsgrundlage war der Vortrag des Mieters, dass sich aus dem vom Vermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nach § 556 Abs. 3 Satz 1 2. Halbsatz BGB eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage herleiten lasse. Auch diese Rechtsansicht lehnte der Bundesgerichtshof ohne Begründung ab. Ausdrücklich offen ließ der BGH jedoch die Frage, ob etwas anderes gelte, wenn der Vermieter aufgrund zwingender öffentlich-rechtlicher Vorschriften zur Stilllegung bzw. Erneuerung der Heizungsanlage verpflichtet sei.
3. Trotz der zugegebenermaßen noch jungen, aber bereits gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Vorliegen eines Mangels bei einer zehn- oder mehrprozentigen Abweichung der Wohnfläche zu Lasten des Mieters vertrat dieser im vorliegenden Fall die Rechtsansicht, dass auch eine geringere Wohnflächenabweichung bei der Betriebskostenabrechnung mit Umlagemaßstab Wohnfläche zu berücksichtigen sei. Da sich auch diese Rechtsansicht nicht auf das BGB stützen kann, wies der VIII. Senat diese Meinung zurück und stellte fest, dass die vereinbarte Wohnfläche als Maßstab für Betriebskostenabrechnungen herangezogen werden kann. Dies gelte zumindest so lange, wie die sattsam bekannte 10-Prozent- Abweichungs-Rechtsprechung nicht einschlägig sei.
4. Des Weiteren erklärte der Bundesgerichtshof mit diesem Urteil, dass Betriebskostenvorauszahlungen etwas anderes sind als Nachforderungen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein Vermieter vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen auch trotz einer erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Betriebskostenabrechnung geltend machen könne. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB beziehe sich allein auf Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung.
5. Schließlich machte der Bundesgerichtshof erneut deutlich, dass in der Betriebskostenabrechnung die Gesamtkosten einzelner Positionen auch dann vollständig anzugeben sind, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Neben den nicht umlagefähigen und herauszurechnenden Kosten, wie beispielsweise Verwaltungs-, Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten, gilt dieses auch für größere Wirtschaftseinheiten, wenn sich die Gesamtkosten auf größere Einheiten als die in der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen. Auch insoweit bedürfe es der Offenlegung der internen Rechenschritte.
BGH: Betriebskostenumlage bei Wärmecontracting
Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Klägerin. Ursprünglich erfolgte die Wärmeversorgung des Mietobjekts mit einer von der Klägerin betriebenen Zentralheizungsanlage. Noch vor Abschluss des Mietvertrages mit den Beklagten übertrug die Klägerin die Wärmeversorgung einem Wärmecontractingunternehmen. Nach § 6 des Mietvertrages waren die Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten einer eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme zu tragen. Die Klägerin hat Nachzahlungen von Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2000, 2001 und 2002 gerichtlich geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.
In der Revisionsinstanz stritten die Parteien darum, ob die von der Klägerin geltend gemachten Nachzahlungen unberechtigt seien, weil sie mit der Beauftragung des im Vergleich zu anderen Anbietern teuren Wärmecontractingunternehmens gegen das Wirtschaftlichkeitsgebo habe.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. November 2007 (VIII ZR 243/06) einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verneint. Zwar ist der Vermieter danach verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der von dem Mieter zu tragenden Kosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Bei diesem Gebot der Rücksichtnahme auf die Interessen des Mieters handelt es sich aber um eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, die das Bestehen eines Mietverhältnisses voraussetzt. Daran fehlte es hier, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien bei Abschluss des Wärmeversorgungsvertrages noch nicht bestand.
Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot konnte auch nicht damit begründet werden, dass der Vermieter nicht zu einem günstigeren Anbieter gewechselt hatte, denn ein solcher Wechsel war ihm aufgrund der langfristigen Vertragsbindung für die im vorliegenden Rechtsstreit zu beurteilenden Abrechnungszeiträume nicht möglich.
BGH: Zur Pflicht des Zwangsverwalters zur Auskehr von Betriebskostenvorauszahlungen
Der Zwangsverwalter muss im Falle einer über den Zuschlag fortgesetzten Verwaltung den Überschuss der vom Mieter für die Zeit vor dem Zuschlag gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen an den Ersteher auskehren, sofern diesem die Betriebskostenabrechnung obliegt. (BGH,11. Oktober 2007, Az.: IX ZR 156/06, n. v.).
Im vorliegenden Fall hatte der Zwangsverwalter zwar die nach dem Zuschlagsbeschluss vereinnahmten Miet- und Betriebskostenvorauszahlungen an die Erwerberin des Grundstücks weitergeleitet. Das Guthaben aus den Betriebskostenvorauszahlungen aus der Zeit vor dem Zuschlagsbeschluss hatte er jedoch in die erwirtschaftete Masse aus der Zwangsverwaltung eingestellt und die Restmasse an die Gläubigerin ausgekehrt.
Nach Auffassung des BGH hatte der Verwalter zwar die Betriebskostenvorauszahlungen zu vereinnahmen, da die erweiterte Beschlagnahmewirkung in der Zwangsverwaltung gemäß § 148 Abs. 1 Satz 1, § 21 Abs. 2 ZVG auch die Miet- und Pachtforderungen inklusive der Betriebskosten umfasst. Eine Pflicht zur Abrechnung oblag ihm hingegen nicht, weil während der Zwangsverwaltung die Betriebskostenabrechnung nicht fällig war. Insofern könne hier für das Verhältnis von Ersteher und Verwalter nichts anderes gelten als bei der Vereinnahmung von Kautionen im Verhältnis von Schuldner und Verwalter, wo die Rechtslage anerkannt ist: Zum einen ist eine Kaution vom Verwalter zurückzuzahlen, selbst wenn sie weder vom Mieter an ihn bezahlt noch vom Schuldner an ihn herausgegeben wurde, zum anderen ist der Zwangsverwalter befugt, vom Schuldner die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter geleisteten Mietsicherheit herauszuverlangen.
Zwischen dem Zeitpunkt des Zuschlags und der Aufhebung der Zwangsverwaltung besteht zwischen Erwerber und Verwalter eine Sonderrechtsbeziehung mit treuhänderischem Charakter. Der Verwalter hat überzahlte Vorauszahlungen bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung zurückzuhalten und dann an den Ersteher herauszugeben, wenn diesem die Abrechnung gegenüber dem Mieter obliegt. Dadurch werde auch nicht die Abwicklung der Zwangsverwaltung erschwert, da der Verwalter im Verhältnis zum Ersteher zum Zeitpunkt des Zuschlags abrechnen kann, indem er die angefallenen Betriebskosten den vereinnahmten Vorauszahlungen gegenüberstellt.
BGH: Tierhaltung in der Mietwohnung
Mit seinem Urteil vom 14. November 2007 (Az.: VIII ZR 340/06, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Kleintierklausel in Wohnraummietverträgen dann unwirksam ist, wenn eine Ausnahme vom Zustimmungserfordernis des Vermieters nur für Ziervögel und Zierfische besteht, hingegen nicht für andere kleine Haustiere.
Die Haltung kleiner Haustiere gehöre in der Regel zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung, so der BGH in seiner Pressemitteilung. Von allen kleinen Tieren, die in geschlossenen Behältnissen gehalten werden, wie z. B. Hamstern und Schildkröten, gingen keine Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter aus. Daher liege eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. v. § 307 Abs. 1 BGB vor, wenn nicht auch solche Kleintiere ohne Zustimmung des Vermieters in den Haushalt des Mieters aufgenommen werden dürfen.
Des Weiteren machte der Bundesgerichtshof deutlich, dass eine entsprechende Klausel - wenn auch nicht die vorliegende - unwirksam ist, wenn sie nicht zum Ausdruck bringt, dass die Zustimmung nicht versagt werden kann, weil es keinen sachlichen Grund gibt. Der BGH fordert für die Wirksamkeit folglich, dass dem Mieter durch die Klausel verdeutlicht wird, dass der Vermieter eine sachliche Abwägung trifft. Auch dieses ist bei der Formulierung von Kleintierklauseln in Mietverträgen zu berücksichtigen.
BGH: Zum Anspruch auf eine Parabolantenne
Im Rahmen der Entscheidung über einen Anspruch des Vermieters auf Beseitigung einer auf dem Balkon aufgestellten Parabolantenne ist auch das Grundrecht der Glaubens- und Religionsfreiheit (Art 4 GG) zu berücksichtigen, wenn der Mieter sich darauf beruft (BGH, 10. Oktober 2007, Az.: VIII ZR 260/06, n. v.).
Der BGH hatte unter Abwägung des Interesses der Vermieterin an ihrem Eigentum und der Glaubens- und Religionsfreiheit des Mieters zu entscheiden, ob eine auf einem beweglichen Ständer installierte Parabolantenne auf einem Balkon aufgestellt werden durfte. Der Mieter hatte eine Parabolantenne zum Empfang spezieller türkischer, über Inhalte des alevitischen Glaubens informierender Programme installiert, obwohl er mittels eines Decoders sechs staatliche türkische Fernsehsender über den in der Wohnung vorhandenen Anschluss empfangen konnte. Diese allerdings berichten nicht über den Inhalt des alevitischen Glaubens.
Hierzu hat der BGH für den vorliegenden Fall ausgeführt, dass das Aufstellen einer Parabolantenne unabhängig vom Bestehen oder der Wirksamkeit eines mietvertraglichen Genehmigungsvorbehaltes oder Verbotes einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache darstelle, so dass ein Beseitigungsanspruch nach § 541 BGB bestehe. Zwar muss in eine fallbezogene Abwägung auch die geltend gemachte Religionszugehörigkeit des Mieters und sein Interesse am Empfang diesbezüglich ausgerichteter Programme einbezogen werden. Dabei war jedoch vorliegend zu berücksichtigen, dass die über die Parabolantenne empfangenen privaten Sender das schützenswerte Informationsinteresse des Mieters nur partiell bedienen, da auch glaubensneutrale Sendungen gezeigt würden. Des Weiteren bleibe dem Mieter die Möglichkeit der Nutzung anderer Informationsquellen, wie Internet, Radio oder Druckwerke. Gleichzeitig tangiert jede optische Beeinträchtigung das Eigentum des Vermieters. Ob eine solche so geringfügig sei, dass das Eigentumsrecht der Klägerin hinter dem Informationsinteresse der Beklagten zurückstehen müsse und die Beklagten einen Anspruch auf Genehmigung einer Parabolantenne durch die Klägerin hätten, ließ der BGH offen.
BGH: Zum Anspruch auf Erstattung der Nutzerwechselgebühr
Mit seinem Urteil vom 14. November 2007 (Az.: VIII ZR 19/07, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es sich bei den Kosten für die Zwischenabrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ("Nutzerwechselgebühren") nicht um Betriebskosten handelt.
Gegenstand des Urteils waren Nutzerwechselgebühren, die dem Vermieter durch die Zwischenabrechnung der Heizungskosten infolge eines Mieterwechsels entstanden waren. Die vom Abrechnungsunternehmen in Rechnung gestellte Nutzerwechselgebühr sei keine umlagefähige Betriebskostenart, weil diese nicht wiederkehrend sei, sondern lediglich einmalig im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters anfallen würde. Der Vermieter habe die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen und könne diese nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegen.
Etwas anderes gelte nur dann, wenn die Parteien eine anderweitige Regelung getroffen haben. Eine entsprechende Regelung sollte daher in den Mietverträgen vorhanden sein.