a)	BGH:	Anforderungen an eine Mieterhöhung
b)	BGH:	Formelle Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen nach Mietspiegel
c)		Einwendungen des Mieters gegen Betriebskostenabrechnung
d)	BGH:	Zur unangemessenen Benachteiligung der Mieter und Käufer von Verbrauchserfassungsgeräten

BGH: Anforderungen an eine Mieterhöhung

Mit seinem Urteil vom 10. Oktober 2007 (Az.: VIII ZR 331/06, n. v.) hat der Bundesgerichtshof den Instanzgerichten eine weitere Lehrstunde zu den formellen und materiellen Anforderungen an Mieterhöhungserklärungen gegeben und dabei den Vermietern erneut Unterstützung gewährt.

 

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung verschiedene Aspekte der Mieterhöhung zu würdigen gehabt und dabei Folgendes ausgeführt:

 

• Die Angabe eines pauschalen Betriebskostenanteils im Mieterhöhungsverlangen habe nicht zur Folge, dass das Erhöhungsverlangen bereits aus formellen Gründen unwirksam sei. Ob der angegebene Betriebskostenanteil zutreffend sei, beträfe nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung.
• Auf die Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten komme es dann nicht an, wenn selbst die erhöhte Teilinklusivmiete noch unterhalb der ortsüblichen Nettomiete liege. In solchen Fällen führen unzutreffende Angaben des Vermieters weder zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens noch stehen sie der materiellen Begründetheit des Zustimmungsbegehrens entgegen.
• Ausdrücklich offen ließ der Bundesgerichtshof hingegen die Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen dann unwirksam sei, wenn der Vermieter damit weitere von ihm erstrebte Änderungen des Mietvertrages, z. B. der Mietstruktur, verknüpfe. Der BGH lässt Hoffnung erkennen, dass die mieterfreundliche Rechtsprechung in Teilen überkommen sein könnte.
• Der BGH wies darauf hin, dass eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung nach § 559b BGB zur Grundmiete zu rechnen sei. Bei einer späteren Mieterhöhung nach § 558 BGB sei sie in die Ausgangsmiete einzubeziehen. Eine entgegenstehende individualvertragliche Vereinbarung sei ein Verstoß gegen § 558 Abs. 6 BGB und unwirksam.
• Die Nichteinrechnung der früheren Mieterhöhung in Ausgangsmiete und erhöhte Miete führe jedoch nicht zu einer formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Inhaltliche Fehler führen nach Auffassung des BGH nie zur formellen Unwirksamkeit oder zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage, sondern seien allein im Rahmen der Begründetheit zu prüfen.

Mit dieser Entscheidung drängt der Bundesgerichtshof die Rechtsprechung der Instanzgerichte zurück, die materielle Fehler häufig als formelle Fehler behandelten, um auf diese Weise "schnell" (und ohne viel Arbeitsaufwand für den Richter) Urteile fällen zu können.

BGH: Formelle Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen nach Mietspiegel

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, welche Begründungserfordernisse an ein Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind, das auf einem qualifizierten Mietspiegel beruht (Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07). Der BGH entschied, dass ein Mieterhöhungsverlangen, in dem das Mietspiegelfeld benannt ist, den formellen Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen genügt. Die Spanne muss im Erhöhungsverlangen nicht ausdrücklich genannt werden, wenn der Mieter sie in dem vom Vermieter angegebenen Mietspiegelfeld ohne weiteres ablesen kann. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn er wie im entschiedenen Fall im Amtsblatt veröffentlicht und damit allgemein zugänglich ist.

Einwendungen des Mieters gegen Betriebskostenabrechnung

Mit seinem Urteil vom 10. Oktober 2007 (Az.: VIII ZR 279/06, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Einwand des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung, es fehle bei vereinzelten Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage, zu den Einwendungen i. S. d. § 556 BGB zählt.

 

Mit dieser Entscheidung wendet sich der BGH gegen die von Langenberg (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 505, S. 1171) sowie anderen Mieterbundnahen Mietrechtsexperten (Blank, Börstinghaus), die für derartige Fälle eine unbefristete Möglichkeit zur Einwendung des Mieters vorsahen. Der BGH führte in seiner Entscheidung aus, dass von der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB alle Einwendungen erfasst werden, die sich gegen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung richten. Dazu gehöre auch der Einwand, dass es für einzelne nach § 556 Abs. 1 BGB zwar grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer Vereinbarung über deren Umlage fehle.

 

Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass es weder nach dem Wortlaut noch dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB einen Hinweis auf eine Beschränkung im Sinne Langenbergs gebe. Dem Nachforderungsausschluss für Vermieter nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB stünde der Einwendungsausschluss für den Mieter gegenüber. Nur so könne erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche bestehe.

BGH: Zur unangemessenen Benachteiligung der Mieter und Käufer von Verbrauchserfassungsgeräten

Der BGH entschied mit Urteil vom 19. Dezember 2007 (XII ZR 61/05) zur Frage der Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen in Verträgen zur Anmietung und zum Ankauf von Heizungsverbrauchserfassungsgeräten. Der Kläger ist ein eingetragener Verein, der Verbraucherinteressen wahrnimmt. Die Beklagte, ein bundesweit tätiges Unternehmen, befasst sich mit der Ermittlung und der Abrechnung verbrauchsabhängiger Energiekosten. Sie bietet ihren Kunden dabei Verbrauchserfassungsgeräte zum Kauf und zur Miete an.

 

In ihrem Formular "Auftrag für die Anmietung" verwendet die Beklagte u. a. die Klausel, dass die Laufzeit des Vertrages 10 Jahre betrage und sich der Mietvertrag jeweils um denselben Zeitraum verlängere, wenn er nicht spätestens drei Monate vor Vertragsablauf schriftlich von einem der Vertragspartner gekündigt werde.

 

Weiter verwendet die Beklagte in ihren "Allgemeinen Geschäftsbedingungen" für den Kauf von Geräten und Zubehör die Klausel: "Kommt der Kunde mit seiner Bezahlung in Verzug, hat . das Recht, die gelieferten Geräte /Zubehör bis zu deren Bezahlung an sich zu nehmen" (sog. Rücknahmeklausel).

 

Der Kläger verlangt von der Beklagten, im Rechtsverkehr mit Verbrauchern (§ 13 BGB) die Verwendung dieser Klauseln zu unterlassen und sich nicht mehr auf sie zu berufen.

 

Das Landgericht und das Oberlandesgericht haben der Klage stattgegeben. Sie waren der Auffassung, dass die Klauseln gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam seien, weil sie die Vertragspartner der Beklagten entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteiligten. Das Oberlandesgericht hat die Revision zugelassen. Der zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Revision des Beklagten zurückgewiesen.

 

Die im Rahmen des § 307 BGB vorzunehmende Gesamtabwägung der beiderseitigen Interessen ergibt, dass beide Klauseln Verbraucher unangemessen benachteiligen und deshalb unwirksam sind.

 

Eine Laufzeit von 10 Jahren beeinträchtigt die Interessen des Mieters der Erfassungsgeräte unangemessen, weil ihm einseitig das Verwendungsrisiko für den Mietgegenstand auferlegt wird. Der Mieter bleibt an den Vertrag gebunden. Er trägt das wirtschaftliche Risiko für die verwendeten Erfassungsgeräte, selbst wenn er diese nicht mehr benötigt. Er hat keine Möglichkeit, nach angemessener Zeit zu einem günstigeren Konkurrenzunternehmen zu wechseln oder auf einen geänderten Bedarf zu reagieren. Die Beklagte kann sich nicht darauf berufen, sie müsse bei Unwirksamkeit der Laufzeitklausel eine höhere Miete verlangen. Das "Preisargument" ist im Rahmen der Angemessenheitskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nicht beachtlich. Die Rücknahmeklausel widerspricht der gesetzlichen Regelung des § 449 Abs. 2 BGB, wonach der Verkäufer eine unter Eigentumsvorbehalt verkaufte Sache nur herausverlangen kann, wenn er vom Vertrag zurückgetreten ist. Mit dem Grundsatz "keine Rücknahme ohne Rücktritt" hat der Gesetzgeber den Vorbehaltskäufer davor schützen wollen, sowohl die Kaufsache herausgeben als auch den Kaufpreis zahlen zu müssen. Diesen Schutz nimmt die Klausel dem Käufer, ohne dass dafür ein berechtigtes Interesse gegeben ist. Das Sicherungsinteresse des Vorbehaltsverkäufers gegenüber dem mit der Kaufpreiszahlung in Verzug befindlichen Käufer ist nämlich durch die Möglichkeit des Rücktritts ausreichend gewahrt.