BGH: Umlage von Betriebskosten nach Personenzahl

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 82/07) hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung bei vereinbarter Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen kann, um die Belegung des Hauses zu ermitteln.

Mit der Klage hat die Klägerin eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergebe, soweit eine Verteilung von Betriebskosten nach Personenzahl vereinbart sei.

Die Klägerin hat die Klage nach Auffassung des BGH nicht schlüssig begründet, weil sie für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen ausnahmslos die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwertet hat. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Einwohnermelderegister ist keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier 20) Wohnungen. Die in einem solchen Haus stattfindende beachtliche Fluktuation spiegelt sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider.

Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter - für bestimmte Stichtage - die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern.

BGH: Keine Kostenerstattung für vom Mieter beseitigte Mängel

Mit seinem Urteil vom 16. Januar 2008 (Az. VIII ZR 222/06, n.v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter einer Wohnung, der eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen zur Mangelbeseitigung hat. Dies gilt zumindest dann, wenn der Vermieter weder mit der Mangelbeseitigung im Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) noch die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Im vorliegenden Fall hatte eine Mieterin ohne Rücksprache mit dem Vermieter Mängel an einer Heizung beseitigen lassen und den Vermieter auf Erstattung der dafür gezahlten Vergütung in Anspruch genommen. Der BGH stellte fest, dass weder eine umgehende Beseitigung des Mangels notwendig noch der Vermieter in Verzug war. Dies galt im vorliegenden Fall auch, obwohl im Mietvertrag festgehalten worden war, dass die Heizung dringend kontrolliert werden muss.

Der BGH stellte des Weiteren fest, dass kein Aufwendungsersatzanspruch nach § 539 Abs. 1 BGB i. V. m. § 677 ff. BGB und kein Schadensersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 BGB besteht. Nach der gesetzlichen Wertung des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB stehe dem Vermieter grundsätzlich der Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln zu. Er solle nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden und selbst die Möglichkeit haben, eine Mietsache darauf zu überprüfen, ob der Mangel bestehe.

BGH: Abmahnung für verhaltensbedingte ordentliche Kündigung nicht vorausgesetzt

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters setzt keine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann die Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht (BGH, Urteil vom 28. November 2007 - Az. VIII ZR 145/07, n.v.).

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung. Seit 2003 zahlten die Beklagten die Miete ständig unpünktlich oder unvollständig. Hierbei kommen sie mit Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten übersteigt, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug. 2005 kündigt der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise fristgemäß. Er verlangt Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Beklagten weigern sich. Sie berufen sich u. a. auf die Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung. Sie sind der Auffassung, dass es hierfür einer Abmahnung bedurfte. Das sieht der Bundesgerichtshof anders.

Vor der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Kläger sei eine Abmahnung nicht erforderlich gewesen. Dafür spreche bereits der Wortlaut der Regelung in § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, die für die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters keine Abmahnung vorsieht. Auch bestehe bei der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters für eine vorherige Abmahnung grundsätzlich kein Bedarf, da die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht nur eine erhebliche Pflichtverletzung, sondern auch ein Verschulden des Mieters voraussetze. Damit habe es der Mieter selbst in der Hand, ob er dem Vermieter Anlass zur Beendigung des Mietverhältnisses bietet.

Allerdings könne der Abmahnung für die Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war. Das mache die Abmahnung aber nicht zu einer zusätzlichen Voraussetzung der ordentlichen Kündigung. Vielmehr sei sie lediglich ein Gesichtspunkt bei der Prüfung, ob eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliege. Hier stehe dies schon deswegen außer Frage, weil die Beklagten mit ihren Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten übersteigt, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gekommen seien und dadurch sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB begründet worden sei.