a) Zugang einer Willenserklärung an Silvester

Mit seinem Urteil vom 5. Dezember 2007 (Az. XII ZR 148/05, n. v.) hat der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Senat entschieden, dass ein Schriftstück, das am 31. Dezember nachmittags in den Briefkasten eines Bürobetriebes geworfen wird, in dem branchenüblich Silvester nachmittags - auch wenn dieser Tag auf einen Werktag fällt - nicht mehr gearbeitet wird, erst am nächsten Werktag zugeht. Bei dem Schreiben handelte es sich um eine Erklärung auf Verlängerung eines Mietvertrages.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist es eine Frage der Verkehrsanschauung, ob im Zeitpunkt des Einwurfes des Briefes in den Briefkasten ohne Berücksichtigung der individuellen Verhältnisse des Empfängers noch mit einer Leerung am selben Tag zu rechnen ist. Der Zugang einer Willenserklärung erfolge jedenfalls dann nicht mehr am selben Tag, wenn er nach Schluss der Geschäftszeiten in den Briefkasten eines Betriebes eingeworfen werde. Auch wenn ein Bürobetrieb damit werbe, dass er werktags bis 17:00 Uhr zu erreichen sei, so werde typischerweise in einem Bürobetrieb wie dem streitgegenständlichen zumindest am Silvesternachmittag nicht mehr gearbeitet. Ein kurz vor 16:00 Uhr am Silvesternachmittag eingeworfener Brief ginge daher erst am nächsten Werktag zu, weil mit einer Briefkastenleerung am selben Tag - auch wenn dies ein Werktag sei - nicht mehr zu rechnen sei.

Ausdrücklich offen ließ der BGH die Frage, ob im geschäftlichen Verkehr ein Brief, der während der Geschäftszeiten in den Briefkasten geworfen wird, in jedem Fall zugegangen ist, weil die Post AG und andere Dienstleister zwischenzeitlich Briefe nicht nur vormittags zustellen, oder ob eine entsprechende Verkehrsanschauung nicht besteht. Künftig müssen sich Hausverwaltungen und andere Firmen daher darauf einstellen, dass der BGH davon ausgeht, dass ein Zugang auch noch am Nachmittag eines Tages erfolgen kann.

b) BGH: Verweis auf Mietspiegel ist ausreichend

Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB) Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist (BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 - Az. VIII ZR 11/07, n. v.).

Der Vermieter verweist in seinem Mieterhöhungsverlangen auf den öffentlich bekannt gemachten Berliner Mietspiegel 2003, fügt diesen dem Erhöhungsschreiben aber nicht bei. Die Mieter rügen die Mieterhöhung u. a. deshalb als fehlerhaft. Zu Unrecht, meint der BGH. Nehme der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB), so habe er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen. Der Mietspiegel selbst müsse dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn es sich um einen im Amtsblatt veröffentlichten und damit allgemein zugänglichen Mietspiegel handele.

c) BGH: Modernisierungsmaßnahmen durch Grundstückserwerber

Mit Urteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Käufer eines Grundstücks bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch berechtigt ist, Mietwohnungen zu modernisieren, sofern der Vermieter ihn hierzu ermächtigt hat und die gesetzlich geregelten Voraussetzungen der Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsarbeiten zu dulden (§ 554 Abs. 2 und 3 BGB), gegeben sind.

In dem zugrunde liegenden Fall hatte der Vermieter sein Grundstück verkauft und die Käufer schriftlich ermächtigt, bereits vor ihrer Eintragung im Grundbuch sämtliche die Mietverhältnisse betreffenden Erklärungen im eigenen Namen abzugeben, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen, sowie entsprechende Rechtsstreitigkeiten zu führen. Die Käufer kündigten den beklagten Mietern daraufhin Modernisierungsarbeiten in deren Wohnung an; dem traten die Beklagten entgegen.
Der BGH führte aus, die Klage sei zulässig, weil die Kläger als Grundstückskäufer ein berechtigtes Interesse daran haben, das dem Vermieter zustehende Recht zur Modernisierung der Mietsache mit dessen Zustimmung im eigenen Namen auszuüben.

Die Klage erwies sich auch als begründet. Das BGB legt den Vermieter nicht darauf fest, das Recht zur Modernisierung der von ihm vermieteten Wohnungen stets selbst wahrzunehmen; vielmehr kann er auch einen Dritten dazu ermächtigen, dieses Recht im eigenen Namen auszuüben. Die beklagten Mieter sind auch zur Duldung der von den Klägern geplanten Umbaumaßnahmen verpflichtet. Die dafür entscheidende Frage, ob die Vergrößerung und Umgestaltung eines räumlichen Bereichs (hier des Sanitärbereichs) auf Kosten des Wegfalls eines anderen Raums (hier der Abstell- und Speisekammer) zu einer Verbesserung der Mietwohnung führt, kann nicht generell, sondern nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls beantwortet werden. Diese Beurteilung obliegt dem Tatrichter und ist revisionsrechtlich nur beschränkt nachprüfbar. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Wertung, dass die Schaffung einer separaten Toilette in der ca. 136 qm großen Vier-Zimmer-Wohnung auch unter Berücksichtigung des Wegfalls der Abstell- und Speisekammer als Wohnwertverbesserung einzustufen ist, lässt keinen Rechtsfehler erkennen und ist im Übrigen lebensnah.

d) BGH: Betriebskostenabrechnung nach Abflussprinzip

Mit seinen Urteilen vom 20. Februar 2008 (Az. VIII ZR 27/07 und VIII ZR 49/07, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es dem Vermieter freisteht, entweder nach dem Leistungs- oder nach dem Abflussprinzip über die Betriebskosten abzurechnen.

Mit diesem Urteil gab der Bundesgerichtshof einem Vermieter Recht, der nach dem Abflussprinzip über die Betriebskosten abgerechnet hatte. Dies bedeutet, dass der Vermieter anteilig den Mieter an den im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen beteiligen kann, auch wenn die Zahlungen zum Teil noch für Betriebskosten angefallen waren, die im Vorjahr entstanden waren. Damit hat der Bundesgerichtshof Vermietern die Abrechnung von Betriebskosten erheblich erleichtert. In den Fällen, in denen der Zeitraum der Abrechnung durch das Versorgungsunternehmen von dem der Abrechnung der Betriebskosten abweicht, hätte der Vermieter andernfalls eine komplizierte Umrechnung vornehmen müssen.

Ausdrücklich ließ der Bundesgerichtshof jedoch offen, ob diese Entscheidung auch dann Bestand haben kann, wenn es im Abrechnungszeitraum zu einem Mieterwechsel gekommen ist. In diesen Fällen besteht bei der Abrechnung nach dem Abflussprinzip die Gefahr, dass ein neuer Mieter mit Betriebskosten belastet wird, die der vorherige Mieter verursacht hat. Ausdrücklich wies der BGH darauf hin, dass bei einem Mieterwechsel eventuell nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Umlage ausgeschlossen sei.

e) BGH: Keine Betriebskostennachforderung bei erneuter Abrechnung nach Fristablauf

Mit seinem Urteil vom 12. Dezember 2007 (Az. VIII ZR 190/06, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung auch anzunehmen ist, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt.

Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB und der Ausschluss von Nachforderungen dienten der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollten Streit vermeiden. Gleichzeitig gewährleisteten diese Vorschriften eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss. Dieser Zweck werde verfehlt, wenn bei Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung innerhalb der Frist ein darin enthaltener materieller Fehler auch noch nach Fristablauf zu Lasten des Mieters korrigiert werden könne. Dies gelte sowohl hinsichtlich der Art als auch hinsichtlich der Höhe der abgerechneten Einzelpo-sitionen und sei unabhängig vom Ausmaß der Abweichung. Der Ablauf der Abrechnungsfrist habe daher zur Folge, dass die Nachforderung nach einer erst später erfolgten inhaltlichen Korrektur des Ergebnisses der fristgemäß vorgelegten Rechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt überschrieben werden dürfe.

f) BGH: Abmahnung des Vermieters nicht rechtsmittelfähig

Ein Mieter, der vom Vermieter abgemahnt wurde, kann nicht verlangen, dass der Vermieter einer erteilte Abmahnung zurücknimmt (Urteil des BGH vom 20. Februar 2007 - Az. VIII ZR 139/07, n. v.).

Nachbarn fühlten sich durch den Lärm aus der Wohnung eines Mieters gestört. Der Vermieter mahnte den - vermeintlichen - Ruhestörer ab. Der Mieter klagt durch drei Instanzen gegen die Abmahnung. Der für Wohnraummietrecht zuständige Senat des Bundesgerichtshofs (BGH) schloss in seinem Urteil Rechtsschutz gegen Abmahnungen aus.

Ein solcher Anspruch sei im Mietrecht nicht geregelt und lasse sich auch nicht aus anderen Bestimmungen des BGB herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletze. Die Wirkungen einer Abmahnung würden sich darin erschöpfen, dem Mieter ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Der Vermieter erlange dadurch für einen späteren Rechtsstreit keinen Beweisvorsprung; vielmehr müsse er den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen, wenn der Mieter diese bestreitet und es - etwa für die Frage der Berechtigung einer fristlosen Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten - auf die behauptete frühere Vertragsverletzung ankomme.

g) Exzessives Rauchen begründet Schadensersatzpflicht des Mieters

Rauchen, das eine Verschlechterung der Wohnung verursacht, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lässt, begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters (BGH, Urteil vom 5. März 2008 - Az. VIII ZR 37/07, n. v.).

Die rauchenden Mieter bewohnten eine Wohnung von August 2002 bis Juli 2004. Nach ihrem Auszug verlangen sie Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter rechnet mit einem Schadensersatzanspruch auf: Die Mieter hätten in der Wohnung stark geraucht. Bei deren Auszug seien Decken, Wände und Türen der Wohnung durch Zigarettenqualm stark vergilbt gewesen. Der Zigarettengeruch habe sich in die Tapeten "eingefressen". Dies habe eine Neutapezierung und Lackierarbeiten an den Türen erforderlich gemacht.

Der BGH erkennt einen Schadensersatzanspruch im Grundsatz an. Rauchen in einer Mietwohnung, das über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehe, begründe eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (tapezieren, anstreichen oder kalken der Wände und Decken, streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.

Der Vermieter hat seinen Prozess dennoch verloren. Da sich die Spuren des Tabakkonsums nach seinen eigenen Angaben durch übliche Schönheitsreparaturen beseitigen ließen, hat der BGH einen Schadensersatzanspruch verneint. Der Vermieter sei dadurch auch nicht unbillig benachteiligt. Er habe die Möglichkeit gehabt, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen - auch im Wege formularvertraglicher Vereinbarung - auf den Mieter abzuwälzen. Wenn es - wie im entschiedenen Fall - an einer wirksamen Vereinbarung zur Abwälzung der Renovierungspflichten gefehlt habe, so gehe dies zu Lasten des Vermieters.

h) BGH: Zur Verständlichkeit einer "Quotenabgeltungsklausel" für Schönheitsreparaturen

Mit Urteil vom 5. März 2008 (VIII ZR 95/07, n. v.) entschied der BGH erneut zur Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel. Dem Urteil liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers. Über die Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen enthält der Mietvertrag in § 8 Ziffer 2 folgende Formularbestimmung:

"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen . auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen. spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten. spätestens nach sieben Jahren zu tätigen."

§ 12 Abs. 1 des Mietvertrags enthält eine Quotenabgeltungsklausel, die bestimmt:

"Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen - vgl. § 8 Ziff. 2 - befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle - vgl. § 8 Ziff. 2 - vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter."

Der Kläger nimmt die Beklagten nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Kostenerstattung wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen in Anspruch.

Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht einen auf die Abgeltungsklausel in § 12 Abs. 1 des Mietvertrags gestützten Zahlungsanspruch des Vermieters verneint. Diese Klausel ist wegen Intransparenz gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Sie ist schon deswegen nicht hinreichend klar und verständlich, weil ihr nicht entnommen werden kann, was unter einem "angelaufenen Renovierungsintervall" zu verstehen ist und wie das für die konkrete Berechnung der Abgeltungsquote maßgebliche Intervall ermittelt werden soll.

Entgegen der Auffassung der Revision ist die Abgeltungsklausel auch nicht deswegen unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes für das vorliegende Vertragsverhältnis als wirksam zu behandeln, weil der Senat in früheren Entscheidungen vergleichbare Abgeltungsklauseln als zulässig angesehen hat. Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Allgemeinen kein Vertrauensschutz zuzubilligen. Das Risiko, dass eine zunächst unbeanstandet gebliebene Klausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen als unwirksam beurteilt wird, trägt grundsätzlich der Verwender der Klausel. Ein Vertragspartner, der sich nicht mit der gesetzlichen Regelung begnügt und zur Erweiterung seiner Rechte den Weg der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wählt, wird in der Regel nicht dadurch in seinem schutzwürdigen Vertrauen beeinträchtigt, dass eine Klausel geraume Zeit unbeanstandet geblieben ist und erst nach Jahren gerichtlich für unwirksam erachtet wird.

Das Urteil liegt nur in der Presseerklärung, aber noch nicht im Volltext vor. Soweit erkennbar, ist die Quotenabgeltungsklausel des Wohnungsmietvertrages 010 hiervon nicht betroffen und kann deshalb unbedenklich weiter verwendet werden.

i) BGH: Angemessene wirtschaftliche Verwertung eines Eigenheims

Mit seinem Urteil vom 16. Januar 2008 (Az. VIII ZR 254/06, n. v.) hat der Bundesgerichtshof einen beabsichtigten Verkauf eines von Mietern bewohnten Hausgrundstücks (Einfamilienhaus) als eine angemessene wirtschaftliche Verwertung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB anerkannt. Der BGH stellte fest, dass der klagenden Bank im konkreten Fall ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG, § 573d Abs. 2 BGB zustand.

Der BGH hatte sich in diesem Fall damit auseinanderzusetzen, ob eine Kündigung durch eine Bank unangemessen ist, wenn die Bank das Haus oder die Wohnung des zahlungsunfähigen Darlehensschuldners ersteigert und sodann das Mietverhältnis kündigt, um die Immobilie möglichst gewinnbringend zu verkaufen. Zu dieser in Rechtsprechung und Literatur häufig bejahten Rechtsfrage nahm der BGH jedoch keine grundsätzliche Stellung. Für den Fall entschied er, dass dieser Grundsatz zumindest dann nicht gelte, wenn der Mietvertrag wegen Gläubigerbenachteiligung zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs des Grundpfandgläubigers von diesem nach § 3 Abs. 1 AnfG angefochten werden konnte. In diesen Fällen fehle es an einem Schutzbedürfnis des Mieters, weil er seine Rechtsposition nicht in einer Weise erlangt habe, die ein Bestandsinteresse an dem Mietverhältnis begründen könne. Im vorliegenden Fall hatte der Mieter der Vermieterin ein Darlehen gewährt und im Gegenzug einen Mietvertrag erhalten, der Mietfreiheit für die nächsten zehn Jahre vorsah. Gleichzeitig wurde ein Wohnrecht für den Mieter bestellt, das jedoch erst nach Einleitung des Zwangsvollstreckungsverfahrens in das Grundbuch eingetragen wurde. Die Gesamtsituation analysierte der BGH dahingehend, dass der Schuldner mit dem Vorsatz, seine Gläubiger zu benachteiligen, diese Rechtshandlung vorgenommen habe und der Mieter zum Zeitpunkt der Handlung den Vorsatz des Schuldners kannte. Insofern bejahte er die Möglichkeit zur Anfechtung des Mietvertrages nach § 3 Abs.1 AnfG.

Darüber hinaus entschied der Bundesgerichtshof, dass der beschriebene Mietvertrag ein Verwertungshindernis i. S. d. § 573 BGB sei, da die Verwertung des Mietobjekts wegen des Mietverhältnisses wirtschaftlich nicht oder nur zu unzumutbaren Bedingungen möglich sei. Ein Einfamilienhaus im vermieteten Zustand sei nur schwer verkäuflich, weil diese Objekte gewöhnlich zur eigenen Nutzung nachgefragt würden. Da der Mietvertrag überdies langfristig keine Mietzahlungen vorsehe, sei praktisch kein Veräußerungserlös zu erzielen.