a) BGH: Kündigungsrecht des Vermieters bei wahrheitswidriger Mieterselbstauskunft

Die Frage nach Mietschulden in einer Selbstauskunft der Mieter ist zulässig. Wird sie durch Querstrich wahrheitswidrig verneint, so steht dem Vermieter ein Räumungsanspruch zu (LG Itzehoe Urteil vom 28.03.2008, Az. 9 S 132/07, n. v.).

Der Vermieter fragt in einem Fragebogen bei Anmietung nach "Mietschulden". Der Mieter streicht das vorgesehene Antwortfeld mit einem Querstrich durch. Der Vermieter kündigt. Seine Räumungsklage stützt er auf die unrichtige Selbstauskunft der Mieter zu früheren Mietschulden. Diese zahlen zum Zeitpunkt der Selbstauskunft Mietschulden aus einem gerichtlichen Vergleich ratenweise an den früheren Vermieter ab.

Das Amtsgericht gibt der Räumungsklage statt. Der Vermieter habe einen Grund zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gehabt, weil der Mieter in der Selbstauskunft unrichtige Angaben gemacht hat. Jedenfalls könne der Vermieter deshalb außerordentlich fristlos kündigen. Sollte sich der Mieter in der Angabe zu den Mietschulden geirrt haben, wäre die Auskunft zumindest grob fahrlässig falsch erteilt worden. Die Frage nach Mietschulden sei zulässig. Die Beklagten hätten kein Recht zur Lüge.

Das Landgericht bestätigt das Urteil. Die Frage speziell nach "Mietschulden" sei zulässig. Diese Frage ziele auf die wirtschaftliche Situation des Mieters ab, weil durch Schulden aus früheren Mietverhältnissen die gegenwärtige Leistungsfähigkeit beeinträchtigt sein könne. Die Abgabe eines Querstrichs stelle sich auch nicht als Ablehnung einer Antwort auf eine gestellte Frage dar, sondern als deren Verneinung. Hätten die Beklagten die Frage nach den Mietschulden unbeantwortet lassen wollen, hätten sie die Spalte leer lassen müssen, anstatt sie mit einem Querstrich zu versehen, der im Geschäftsverkehr als Verneinung einer Frage verstanden werde.

b) BGH: Selbständige Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten

Mit seinem Urteil vom 16. April 2008 (Az. VIII ZR 75/07, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine formell ordnungsgemäße Abrechnung von Wasserkosten auch dann vorliegt, wenn der Vermieter die Kosten einer auf Verbrauch basierenden Wasserrechnung und den Gebührenbescheid der Gemeinde über Abwasser nicht formal in die Abrechnung einstellt, sondern lediglich die individuellen Rechnungen an den Mieter weiterleitet.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs wurde bisher nicht im Volltext veröffentlicht. Der BGH hat lediglich in seiner Presseerklärung vom 16. April 2008 auf diese Entscheidung hingewiesen. Weiterer Gegenstand der Entscheidung ist die bekannte Rechtsprechung zur Umstellung der Wärmelieferung von Nah- auf Fernwärme und die Zulässigkeit der Umlage der dadurch entstehenden Betriebskosten, wenn im Mietvertrag die Umlage vereinbart ist und der Verweis auf Anlage 3 zu § 27 der II. BV erfolgt (siehe dazu unter e).

c) BGH: Einwendungen des Mieters gegen Betriebskostenabrechnung

Mit seinem Urteil vom 5. März 2008 (Az. VIII ZR 80/07, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Einwand des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung, der Vermieter habe Betriebskosten, die nach der mietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten, abredewidrig abgerechnet, zu den Einwendungen i. S. d. § 556 BGB zählt.

Mit dieser Entscheidung wendet sich der BGH erneut gegen die von Langenberg (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rdnr. 505, Seite 1171) sowie anderen Mieterbundnahen Mietrechtsexperten (Blank, Börstinghaus) vertretene Ansicht, die für derartige Fälle eine unbefristete Möglichkeit zur Einwendung des Mieters vorsahen. Der BGH ergänzt damit sein Urteil vom 10. Oktober 2007 (Az. VIII ZR 279/06, DWW 2008, 58), nach dem bereits der Einwand eines Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung, es fehle bei vereinzelten Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage, zu den Einwendungen i. S. d. § 556 BGB zählt. Der BGH führt in seiner Entscheidung erneut aus, dass der Einwendungsausschluss nach dieser Vorschrift Einwendungen erfasst, mit denen der Mieter gegenüber einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung beanstandet, dass es für bestimmte Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehle. Dies gelte auch für die Einwendung, der Vermieter rechne Betriebskosten ab, die nach dem Mietvertrag durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollen.

d) BGH: Abrechnungsfrist für Betriebskosten bei Anerkenntnis des Mieters

Mit seinem Urteil vom 9. April 2008 (Az. VIII ZR 84/07, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB eine Ausschlussfrist ist und selbst dann nicht neu zu laufen beginnt, wenn der Mieter dem Vermieter den Ausgleich der Nachforderung zugesagt hat.

Im zu entscheidenden Fall ging es um eine Betriebskostenabrechnung, die vom Vermieter zunächst fristgerecht erteilt worden war. Diese Abrechnung war jedoch aus Sicht des Bundesgerichtshofes unverständlich und damit formell nicht ordnungsmäßig. Unter anderem ließ sich die Berechnung der Gesamtsumme der Betriebskosten für das ganze Haus sowie der Anteil der auf die Wohnung des Mieters entfallenden Kosten nicht nachvollziehen. Die Korrekturabrechnung erfolgte dann jedoch verspätet, nämlich nach Ablauf der Abrechnungsfrist.

Der BGH entschied, dass der Vermieter nach § 556 Abs. 3 BGB mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ausgeschlossen ist. Die Ausschlussfrist gelte auch dann, wenn der Mieter den Ausgleich der Nachforderung vor Ablauf der Ausschlussfrist auf Grundlage der rechnerisch richtigen, allerdings nicht so leicht nachvollziehbaren Abrechnung zusagt. Die Verjährung beginne nicht erneut, wenn der Mieter den Anspruch vor Fristablauf anerkenne, da § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB keine entsprechende Anwendung auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung finde.

e) BGH: Wärmecontracting

Am 16.04.2008 hat der BGH (VIII ZR 75/07, n. v.) entschieden: Ein Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses die Beheizung des Gebäudes auf Wärmelieferung umstellt, darf die Kosten der Wärmelieferung umlegen. Dies gilt für Mietverträge, in denen bestimmt ist, dass der Mieter die Betriebskosten der Heizung trägt (nach Anlage 3 zu § 27 II. BV) und bei deren Abschluss die gültige Fassung der Verordnung die Umlegung der Kosten der Wärmelieferung vorsieht. Energieeffiziente Wärmecontracting könnte in diesen Fällen unkompliziert durchgeführt werden.

f) BGH: Übertragung der Streupflicht auf den Mieter

Die Übertragung der Streupflicht durch den Vermieter auf einen Dritten dient auch der Sicherung des Zugangs zum Mietobjekt. Die dort mitwohnenden Mieter können deshalb in den Schutzbereich des Übertragungsvertrags einbezogen sein. Die deliktische Einstandspflicht des mit der Wahrnehmung der Verkehrssicherung Beauftragten besteht auch dann, wenn der Vertrag mit dem primär Verkehrssicherungspflichtigen nicht rechtswirksam zu Stande gekommen ist. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 22.01.2008.