News Rechtsprechung Juni 2008
| a) | BGH: | Zur Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung bei wechselnden Flächen- und Verbrauchsangaben |
| b) | BGH: | |
| c) | BGH: | Zur Beseitigungspflicht von Schwarzstaubablagerungen (Fogging) |
| d) | BGH: | |
| e) | BGH: | |
| f) | BGH: | |
| g) | BGH: | |
| h) | OLG Rostock: | |
| i) | BGH: |
a) BGH: Zur Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung bei wechselnden Flächen- und Verbrauchsangaben
Mit seinem Urteil vom 28. Mai 2008 (Az. VIII ZR 261/07, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden formalen Anforderungen Genüge getan ist, wenn die Betriebskosten aus sich heraus verständlich abgerechnet sind, auch wenn die Abrechnung auffällige Abweichungen und Schwankungen im Hinblick auf die Flächenangaben des Gesamtobjektes im Vergleich zu den Vorjahren aufweist.
Mit dem Urteil hat der BGH die Abgrenzung zwischen formeller und materieller Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung erneut präzisiert. Viele Instanzgerichte bevorzugen die Einordnung eines Fehlers als „formalen Fehler“, weil dies die Urteilsfindung verkürzt. Für den Vermieter hat diese Rechtsprechung den Nachteil, dass die Betriebskostenabrechnung insgesamt unwirksam ist und eine Korrektur zugunsten des Vermieters nur innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 BGB möglich ist. Auf die materielle Richtigkeit kommt es für die Fristwahrung hingegen nicht an. Inhaltliche Änderungen einzelner Posten sind nach Ansicht des BGH auch nach Fristablauf möglich.
Nach dieser Entscheidung liegt ein formeller Fehler jedenfalls dann nicht vor, wenn die Betriebskostenabrechnung aus sich heraus verständlich ist, jedoch unabhängig davon, ob die Wohnflächen in den Abrechnungen der vergangenen Jahre differieren. Der eventuell falsche Ansatz einer Quadratmeteranzahl ist allenfalls ein materieller Fehler der Betriebskostenabrechnung, so der BGH.
Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter seit 1998 stetig wechselnde Angaben der Gesamtheizfläche bzw. der Gesamtfläche für Warmwasser gemacht: Die Angaben schwankten von 1.144,67 m² über 1.172,11 m², 1.246,41 m², 1.296,28 m², 1.301,81 m², 1.313,62 m² bis hin zu 1.365,66 m².
b) BGH: Verjährungsbeginn von Mieteransprüchen bei Vermieterwechsel
Der Mieter verlangt von seinem damaligen Wohnungsvermieter Erstattung von Kosten. Dieser lehnt mit Hinweis auf den Verkauf der Wohnung ab und erhebt im nachfolgenden Verfahren die Einrede der Verjährung. Klage und Berufung sind aus diesem Grund ohne Erfolg geblieben.
Der BGH (Urteil vom 28. Mai 2008, Az. VIII ZR 133/07, n. v.) verweist an das Berufungsgericht zurück. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts seien nicht ausreichen, einen etwaigen Erstattungsanspruch der Kläger als verjährt anzusehen.
Bei einer Veräußerung der Mietsache beginne die Sechsmonatsfrist des § 548 Abs. 2 BGB erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch. Es genüge nicht, dass der Mieter allgemein Kenntnis von dem Verkauf des Grundstücks hat. Auch dann müsse er weder mit einer baldigen Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch rechnen noch eigene Erkundigungen über den Eintragungszeitpunkt einziehen, denn eine Grundbucheintragung könne sich aus den unterschiedlichsten Gründen verzögern.
c) BGH: Zur Beseitigungspflicht von Schwarzstaubablagerungen (Fogging)
Die Klägerin ist Mieterin einer von Schwarzstaubablagerungen ("Fogging") betroffenen Wohnung. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin Zahlung eines Vorschusses für die Kosten der Beseitigung der Schwarzstaubablagerungen.
Der BGH sieht einen Anspruch (Urteil vom 28. Mai 2008, Az. VIII ZR 271/07, n. v.). Die plötzlich aufgetretenen Schwarzverfärbungen seien ein Mangel der Mietsache, dessen Beseitigung der Vermieter schuldet. Dabei komme es gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht darauf an, ob die Ursache des Mangels in ihrem eigenen oder im Gefahrenbereich der Klägerin zu suchen ist. Anders wäre es nur, wenn die Klägerin die Entstehung des Mangels zu vertreten hätte. Das sei jedoch nicht der Fall. Nach einem Sachverständigengutachten kommen als Ursache der Ablagerungen zwar lediglich Maßnahmen der Klägerin in Betracht, nämlich die Ausstattung der Wohnung mit einem handelsüblichen Teppich, das Streichen der Wände mit handelsüblichen Farben und das Reinigen der Fenster im Winter. Diese Maßnahmen stellten sich als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache dar, dessen Folgen der Mieter nicht zu vertreten habe.
d) BGH: Vorkaufsrecht des Mieters
Mit seinem Urteil vom 28. Mai 2008 (Az. VIII ZR 126/07, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Wohnraummieterin eines Reihenhauses bei einer Realteilung der Reihenhausanlage in Einzelgrundstücke ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB sowie der Kündigungsschutz nach § 577a BGB zusteht.
Im vorliegenden Fall teilte die Eigentümerin einer Reihenhaussiedlung das Gesamtgrundstück in Einzelgrundstücke real auf und beabsichtigte, diese Einzelgrundstücke mit jeweils einem Reihenhaus separat zu veräußern. Vorbeugend klagte die Mieterin auf Feststellung, dass ihr für diesen Fall das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB und Kündigungsschutz nach § 577a BGB zustehe.
Der BGH gab ihr Recht. Zur Begründung verwies er darauf, dass eine Gesetzeslücke vorliege, die in entsprechender Anwendung der §§ 577, 577a BGB zu schließen sei. Es könne nicht angenommen werden, dass der Gesetzgeber den Mieter zwar bei der Umwandlung in Wohnungseigentum schützen wolle, bei einer Teilung eines Gesamtgrundstückes aber bloß vom Schutz des Mieters abgesehen hat.
Mit dieser Entscheidung wendet sich der Bundesgerichtshof gegen den ausdrücklichen Wortlaut des § 577 Abs. 1 BGB, der von der „Begründung von Wohnungseigentum“ spricht. Wieso der Bundesgerichtshof hier eine Regelungslücke bejaht hat, lässt sich der bis jetzt nur vorliegenden Pressemeldung nicht entnehmen. Es bleibt abzuwarten, ob dies den Entscheidungsgründen des Urteils zu entnehmen sein wird. Den Gesetzesmaterialien jedenfalls ist zu entnehmen, dass der Gesetzgeber eine Regelung ausschließlich für die Umwandlung von Altbauten in Wohnungseigentum treffen wollte. Dies war das Anliegen des Gesetzgebers, als er die wortgleiche Vorgängervorschrift des § 577 BGB am 21. Juli 1993 als § 570b BGB in das Gesetz eingefügt hat.
e) BGH: Zur Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung
Mit seinem Urteil vom 10. April 2008 (Az. VIII ZR 214/06, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung das Interesse des Auftraggebers an einer vertraglich vereinbarten, höherwertigen und risikoärmeren Art der Ausführung nicht deshalb als gering bewertet werden darf, weil die tatsächlich erbrachte Leistung den anerkannten Regeln der Technik entspricht.
Im vorliegenden Fall hatte der Auftraggeber eine technisch höherwertige Ausführung von Trockenbauarbeiten beauftragt, diese jedoch nicht erhalten. Als er die Mangelbeseitigung vom Auftragnehmer forderte, verweigerte dieser die Arbeiten unter Hinweis darauf, dass die tatsächlich erbrachte Leistung den anerkannten Regeln der Technik entspreche. Daher liege eine Unverhältnismäßigkeit der Nachbesserung nach § 633 Abs. 2 Satz 3 BGB, § 13 Nr. 6 VOB/B vor.
Dieser Ansicht widersprachen die Richter des Bundesgerichtshofes. Das Interesse des Auftraggebers an einer teureren und aufwendigeren Ausführung dürfe nicht deshalb als gering bewertet werden, weil die tatsächlich erbrachte Leistung den anerkannten Regeln der Technik entspreche. Die Vereinbarung der teureren Ausführung schließe eine Unverhältnismäßigkeit der Nachbesserung aus.
f) BGH: Zur Abrechnung von Betriebskosten nach dem Abflussprinzip
Mit seinem Urteil vom 20. Februar 2008 (Az. VIII ZR 27/07) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es dem Vermieter freisteht, nach dem Leistungs- oder nach dem Abflussprinzip über Betriebskosten abzurechnen. Auf diese Entscheidung wurde bereits hingewiesen.
Wie berichtet, ließ der BGH in dieser Entscheidung offen, ob der Vermieter im Falle eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen.
Im Übrigen lassen sich der Entscheidung weitere Hinweise über die Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen entnehmen, basierend auf der Darlegungs- und Beweislast des Vermieters. Dies betrifft einerseits die umlagefähigen Kosten für den Hauswart, konkret die Herausrechnung der nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Nach Ansicht des BGH, der sich damit der ganz herrschenden Meinung im Schrifttum anschließt, trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die nachvollziehbare Aufschlüsselung der heraus gerechneten Kosten. Damit genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters, dass der Kostenansatz nicht richtig erfolgt sei. Um dieses Bestreiten zu vermeiden, sollte in der Betriebskostenabrechnung die Herausrechnung der nicht umlagefähigen Kosten nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden. Entscheidend für die Umlagefähigkeit ist nach Ansicht des BGH der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswartes, nicht jedoch die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit dem Hauswart.
Ähnliches betrifft die Kosten des Stromes für den Betrieb einer Heizungsanlage. Der BGH entschied, dass es nicht zulässig ist, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage als Teil des allgemeinen Stroms abzurechnen. Vielmehr seien diese Stromkosten gesondert zu ermitteln. In den Fällen, in denen es keinen Zwischenzähler gebe, sei eine Schätzung durch den Vermieter zulässig. Allerdings gelte auch hier, dass der Vermieter die Grundlagen seiner Schätzung offenlegen muss. Auch insoweit führt ein Bestreiten des Mieters im Hinblick auf die Schätzung zur Darlegungs- und Beweislast des Vermieters. Daher sollte auch insoweit eine Betriebskostenabrechnung Auskunft über diesen Aspekt geben.
g) BGH: Zur einvernehmlichen Mieterhöhung nach Modernisierung
Mit seinem Urteil vom 9. April 2008 (Az. VIII ZR 287/06, n. v.) hat der Bundesgerichtshof sein Urteil vom 18. Juli 2007 (Az. VIII ZR 285/06) bestätigt.
Danach sind bei der Berechnung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB gemäß § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB solche Mieterhöhungen nicht zu berücksichtigen, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind. Die neuerliche Entscheidung des BGH war erforderlich geworden, da das Berufungsurteil vor dem Senatsurteil vom 18. Juli 2007 ergangen war.
h) OLG Rostock: Transparenzgebot bei Umlage der Verwaltungskosten
Mit seinem Urteil vom 10. April 2008 (Az. III U 158/06, n. v.) hat das OLG Rostock entschieden, dass eine Formularklausel, in der in einer Aufzählung der auf den Gewerberaummieter umlegbaren Betriebskosten der isolierte Begriff „Verwaltungskosten“ verwendet wird, ohne dass dieser näher umschrieben oder mit einer höhenmäßigen Begrenzung der auf den Mieter umlegbaren Verwaltungskosten verbunden wird, nicht transparent und damit unwirksam ist.
In der zur Entscheidung stehenden Klausel hatte sich die Vermieterin darauf beschränkt, den Begriff „Verwaltungskosten“ in die Aufzählung der umlegbaren Betriebskosten aufzunehmen. Das OLG Rostock entschied nun, dass diesem Begriff kein hinreichend bestimmter Inhalt beigemessen werden könne (a.A.: OLG Köln, Urteil vom 18.01.2008 – 1 U 40/07, NZM 2008, S. 366; OLG Köln, Urteil vom 18.12.2007 – 22 U 67/07, NZM 2008, S. 368, OLG Hamburg, Urteil vom 06.02.2002, NZM 2002, 388 die das AGB-rechtliche Transparenzgebot in diesem Fall jeweils als gewollt ansehen). Darüber hinaus lasse sich auch im Wege der Auslegung keine hinreichende Transparenz schaffen, so dass ein Mieter die auf ihn zukommenden Kosten nicht einmal im Groben einschätzen könne. Dies gelte auch unter Berücksichtigung dessen, dass es sich um einen Gewerberaummietvertrag handele, der Vertrag also im unternehmerischen Geschäftsverkehr geschlossen sei.
Zur Begründung führte das OLG Rostock des Weiteren aus, dass der Umfang der Verwaltungstätigkeit erst durch das jeweilige gewerbliche Objekt gesetzt werde. Maßgeblich seien die vom Vermieter geschlossenen Verträge zur Verwaltung in kaufmännischer und technischer Hinsicht. Da der Mieter keinen Einblick in diese habe, könne er sich kein Bild darüber machen, welche Kosten tatsächlich auf ihn zukommen. Einen Rückgriff auf die Definition der Verwaltungskosten in § 1 Abs.2 Nr.1 BetrKV lehnt der Senat unter Hinweis auf die von Pfeifer vertretene Rechtsansicht ab, dass die Verordnung für den sozialen Wohnungsbau konzipiert sei und deswegen keine Anwendung auf Gewerberaummietverhältnisse finden könne.
i) BGH: Zur Anbietpflicht bei Eigenbedarfskündigung
Der Kläger ist Testamentsvollstrecker über den Nachlass der verstorbenen Vermieterin, zu dem ein Wohnhaus in München gehört, in dessen fünften Stock die Beklagte eine Wohnung gemietet hat. Durch Schreiben vom 2. Juni 2005 erklärte der Kläger unter Berufung auf Eigenbedarf der Erbin die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten zum 28. Februar 2006. Die Mieter einer im vierten Stock desselben Hauses belegenen Wohnung gleichen Zuschnitts kündigten ihr Mietverhältnis am 30. Dezember 2005 zum 31. März 2006.
Die Beklagte bestreitet den Eigenbedarf. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich sei, weil der Kläger der Beklagten die zum 31. März 2006 frei werdende Alternativwohnung im selben Haus nicht angeboten habe.
Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07) hat entschieden, dass das Berufungsgericht den vom Kläger geltend gemachten Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigten Wohnung zu Unrecht verneint hat. Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten (Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02).
Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Die Wohnung im vierten Obergeschoss ist erst zum Ablauf des Monats März 2006 und damit einen Monat nach Ende des Mietverhältnisses mit der Beklagten gekündigt worden. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Beklagte - den geltend gemachten Eigenbedarf unterstellt - bei rechtmäßigem Verhalten ihre Wohnung bereits geräumt haben müssen. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist es deswegen unerheblich, ob der Kläger darauf vertrauen durfte, dass die Mieter der Wohnung im vierten Stock gemäß ihrer eigenen Kündigung am 31. März 2006 ausziehen würden.
Da das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob der von der Beklagten bestrittene Eigenbedarf besteht, hat der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit es die erforderlichen Feststellungen nachholen kann.