Gesetzgebung:

Juli 2008

a) Bundestagsbeschluss zu Kreditverkäufen durch Geldinstitute
b) Bundestagsbeschluss zum Klimapaket I
c) Bundestagsbeschluss zum Klimapaket II
d) EE-WärmeG im Bundesrat
e) Eigenheimrentengesetz/Wohn-Riester

a) Bundestagsbeschluss zu Kreditverkäufen durch Geldinstitute

Union und SPD haben sich auf verbraucherfreundliche Regelungen zum Schutz von Darlehensnehmern vor Kreditverkäufen geeinigt. Die Regelungen sollen Eingang in das Risikobegrenzungsgesetz finden. Über das Gesetz hat der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages in seiner letzten Sitzung vor der parlamentarischen Sommerpause am Mittwoch, den 25. Juni beraten. Vorgesehen sind verschiedene Gesetzesänderungen, um im Bereich der Kreditverkäufe die Transparenz und den Schutz für Kreditnehmer zu erhöhen. Nachfolgend einige wesentliche Änderungen:

. Kreditinstitute sollen künftig verpflichtet werden, ihre Kunden bereits bei Vertragsschluss ausdrücklich über einen möglichen Darlehensverkauf oder eine mögliche Forderungsabtretung zu informieren, sofern es sich um Immobiliarkredite handelt (§ 492a Abs. 1a BGB-neu). Der Vorschlag, dass Kreditinstitute generell auch nichtabtretbare oder unveräußerliche Kredite anbieten müssen, soll dagegen nicht umgesetzt werden. Ebenso wenig sollen Kreditverkäufe generell untersagt werden.

. Außerdem wird das Klauselverbot des § 309 Nr. 10 BGB auf Darlehensverträge erweitert. Das bedeutet, dass künftig AGB-Klauseln auch bei Immobiliendarlehensverträgen unwirksam sind, nach denen Dritte in ein Vertragsverhältnis eintreten können, es sei denn, der Dritte ist namentlich bezeichnet oder dem Kunden wird das Recht eingeräumt, sich von dem Vertrag zu lösen.

. Eine Informationspflicht soll die Banken auch treffen, sofern sie Kredite verkaufen oder Forderungen abtreten (§ 496 BGB-neu). Damit erfahren Kunden in Zukunft während der Kreditlaufzeit, was ihr jeweiliger Gläubiger vorhat. Ein Verstoß gegen diese Informationspflicht macht die Bank in Zukunft schadensersatzpflichtig.

. Kreditinstitute sollen künftig ferner zur Abgabe eines Folgeangebotes spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist verpflichtet werden (§ 492a BGB-neu). Darlehensnehmer erfahren so künftig frühzeitig, zu welchen Konditionen eine Bank das Darlehen verlängern will oder ob seitens der Bank überhaupt kein Interesse mehr an einer Fortführung der Kundenbeziehungen besteht. Damit können sich Darlehensnehmer rechtzeitig um andere Angebote bemühen. Im Falle der Abtretung einer Darlehensforderung trifft diese Informationspflicht künftig auch den neuen Gläubiger, es sei denn, es liegt ein Fall der sogenannten stillen Zession vor.

. Schließlich sollen die Kündigungsmöglichkeiten bei Immobilienkrediten von Verbrauchern zulasten der Banken eingeschränkt werden. Künftig kann ein grundpfandrechtlich gesicherter Immobilienkredit seitens der Bank erst dann gekündigt und fällig gestellt werden, wenn der Darlehensnehmer mit mehr als zwei aufeinanderfolgenden Raten in Verzug ist und zusätzlich noch mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens schuldet (§ 498 Abs. 3 BGB-neu). Kündigt die Bank das Darlehen, so vermindert sich die Restschuld künftig auch bei Immobiliarkrediten um die Zinsen und Kosten, die infolge der vorzeitigen Beendigung des Darlehens nicht mehr anfallen.

. Bei Sicherungsgrundschulden soll künftig der gutgläubige einredefreie Erwerb weitgehend ausgeschlossen werden (§ 1192 Abs. 1a BGB-neu). Darlehensnehmer können Einreden gegen die Grundschuld, die sich aufgrund des Sicherungsvertrags mit dem ursprünglichen Gläubiger ergeben oder die sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch gegen jeden Erwerber der Grundschuld erheben. Künftig sollen zudem Vereinbarungen über die sofortige Fälligkeit von Sicherungsgrundschulden ausgeschlossen werden. Ebenso soll ausgeschlossen werden, dass eine Grundschuld sofort und fristlos gekündigt werden kann. Eine Kündigung ist in Zukunft nur mit einer Frist von sechs Monaten möglich (§ 1193 Abs. 2 S. 2 BGB-neu).

Haus & Grund hatte die Ausweitung der Transparenz vor und während der Laufzeit eines Darlehens zugunsten der Kreditnehmer gefordert. Auch die obligatorische Verpflichtung zur Abgabe eines Folgeangebotes bzw. eines Hinweise auf Nichtverlängerung eines Kreditvertrages seitens der Bank war von Haus & Grund für notwendig erachtet worden. Die Ausweitung der Vorschriften des Kündigungsschutzes bei Verbraucherkreditgeschäften auf Immobiliarkredite ist ebenfalls eine zentrale Forderung von Haus & Grund gewesen, die der Gesetzgeber jetzt umsetzt. Das Gesetz wurde am Freitag, dem 27. Juni 2008 vom Bundestag verabschiedet. Der Bundesrat, der dem Gesetz ebenfalls noch zustimmen muss, wird darüber allerdings erst nach der parlamentarischen Sommerpause im Herbst entscheiden.

b) Bundestagsbeschluss zum Klimapaket I

Der Deutsche Bundestag hat am 06.06.2008 in seiner 167. Sitzung mehrere Gesetzesvorhaben aus dem Integrierten Energie- und Klimaprogramm beschlossen. Inhalt des Gesetzgebungspakets waren neben der Novelle der Kraft-Wärme-Kopplung und dem Gesetz zur Öffnung des Messwesens insbesondere das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz.

Nach einer kontroversen Debatte wurde mit den Stimmen der Koalition gegen die Stimmen der Opposition der Entwurf der Bundesregierung eines Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EE-WärmeG) in der Ausschussfassung angenommen. Damit muss zukünftig der Wärmebedarf von Neubauten anteilig mit erneuerbaren Energien gedeckt werden, § 3 EEWärmeG. Neubauten sind Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2008 fertig gestellt werden. Eine Ausnahme gilt, wenn vor Inkrafttreten des Gesetzes bereits Bauantrag gestellt oder Bauanzeige erstattet wurde.

Der Gebäudebestand bleibt von einer Verpflichtung zur Nutzung erneuerbarer Energien verschont. Allerdings können die Bundesländer über eine sogenannte Öffnungsklausel (§ 3 Absatz 2 EEWärmeG) den Eigentümern von Bestandsgebäuden die Nutzung erneuerbarer Energien verpflichtend vorschreiben. Über die in diesem Zusammenhang aufgetretene Frage, inwieweit über Landesregelungen verpflichtete Eigentümer auf Bundesfördermittel zugreifen dürfen, wurde bis zuletzt verhandelt.

Aus der Bundestagsfraktion der CDU/CSU war zunächst signalisiert worden, eine Subvention von landesrechtlich vorgeschrieben Maßnahmen nicht unterstützen zu wollen. Eine Haltung, die von Haus & Grund unterstützt wurde, da eine staatliche Bezuschussung von Maßnahmen, die gesetzlich vorgeschrieben sind, förderrechtlichen Grundsätzen widerspricht. Außerdem hatte die Fördersperre einen politischen Nebeneffekt: Ohne die Bundesfördermittel hätte Umweltministerin Tanja Gönner ihr Wärmegesetz wieder einstampfen können. Für die Eigentümer von Bestandsgebäuden aus Baden-Württemberg wäre das kein Verlust gewesen. Schließlich verpflichtet Gönners Prestigeprojekt die Eigentümer zum zwangsweisen Einsatz erneuerbarer Energien und damit zu erheblichen Investitionen. Berücksichtigt man, dass 34,2 Prozent der Eigentümer älter als 65 Jahre sind, sind das Investitionen, die diese Eigentümergruppe häufig nicht finanziert bekommt.

Eine Förderung durch Bundesmittel soll dann möglich werden, wenn die Maßnahme

• . "anspruchsvoller" ist als landesgesetzlich vorgeschrieben (§ 15 Abs. Nr. 1 b) oder
• . zur Nutzung eines höheren Anteils an erneuerbarer Wärme führt als landesgesetzlich vorgeschrieben (§ 15 Abs. 2 Nr. 2 b) oder
• . mit einer weiteren Maßnahme zur Steigerung der Energieeffizienz verbunden wird (§ 15 Abs. 2 Nr. 3) oder
• . die Nutzung von Solarthermie auch zur Beheizung ermöglicht (§ 15 Abs. 2 Nr. 4) oder
• . Tiefengeothermie (§ 15 Abs. 2 Nr. 5) nutzt.

Eine Regelung, die im Ergebnis rechtswidrige Förderbescheide zur Folge haben wird und falsche Anreize setzt. Das Land Niedersachsen hat allerdings bislang nicht erklärt, bei einer Ausweitung der Fördermöglichkeiten auch Eigentümer von Bestandsgebäuden zur Nutzung zwingen zu wollen.

c) Bundestagsbeschluss zum Klimapaket I

Die Bundesregierung hat am 18.06.2008 den zweiten Teil des Klimapakets mit erheblichen Nachbesserungen für die Eigentümer beschlossen. Bereits in den Vorbereitungsgesprächen hatte sich abgezeichnet, dass das Kabinett auf die Kritik von Haus & Grund reagiert und für die privaten Eigentümer Erleichterungen einfügt.

Inhalt des Pakets sind neben Gesetzgebungsvorhaben aus den Bereichen Verkehr und Strominfrastruktur insbesondere die Verordnung zu Strom- und Gaszählern sowie die Novellen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) und der Energieeinsparverordnung (EnEV).

Liberalisierung des Messwesens
Durch den bereits vom Bundestag beschlossenen Gesetzentwurf soll die Ab- bzw. Auslesung von Messeinrichtungen für Gas oder Strom dem Markt geöffnet werden. Die jetzt vom Kabinett verabschiedete Verordnung regelt Einzelheiten zur Umsetzung des Gesetzes. Insbesondere soll der von der Wohnungswirtschaft in der Stellungnahme beanstandete "Zählertourismus" verhindert werden.

Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV)
Im Gebäudebereich sollen die energetischen Anforderungen der Energieeinsparverordnung im Neubaubereich und bei wesentlichen Änderungen um durchschnittlich 30 Prozent erhöht werden.

Ferner müssen Nachtstromspeicherheizungen außer Betrieb genommen werden. Auch in diesem Zusammenhang wurde zugunsten der privaten Eigentümer erheblich nachgebessert. Anders als zunächst vorgesehen werden nur Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten betroffen sein. Aus der geplanten sofortigen Austauschpflicht wurde eine stufenweise Außerbetriebnahme. Diese soll auch nur verlangt werden können, wenn der Austausch wirtschaftlich ist. Ausnahmetatbestände wurden geschaffen. Die Übergangsfrist von mindestens 10 Jahren sollte ausreichend bemessen sein.

Schließlich soll der Vollzug durch ein Maßnahmenbündel von privaten Nachweispflichten und Kontrollen der Bezirksschornsteinfegermeister gestärkt werden.

Novellierung der Heizkostenverordnung
Der Entwurf sieht eine Änderung des Schlüssels zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten vor. Zukünftig sollen in Mietgebäuden 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig verteilt werden, statt pauschal auf alle Wohnungen gleich zu verteilen.

Die Kritik an einem Kürzungsrecht für Mieter wurde berücksichtigt. Die Pläne sind für die aktuelle Novellierung vom Tisch.

d) EE-WärmeG im Bundesrat

Am 19. Juni 2008 wird der Wirtschaftsausschuss des Bundesrates das vom Bundestag beschlossene Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz - EEWärmeG) beraten.

Beanstandet durch Haus & Grund wurde die zu kurze Übergangsfrist für laufende Bauvorhaben, der Anschluss- und Benutzungszwang an öffentliche Wärmenetze, die als überdimensioniert angegriffene Größe der Kollektorfläche von Solaranlagen sowie der Nutzungszwang für erneuerbare Energien für Neubauten auf Bundesebene und die Öffnungsklausel, die es den Ländern freistellt, eigene Wärmegesetze zu erlassen.

e) Eigenheimrentengesetz/Wohn-Riester

Der Deutsche Bundestag hat am 20.06.2008 das lang diskutierte Eigenheimrentengesetz (Wohn-Riester) verabschiedet. Gegenüber den ursprünglichen Plänen wurde der Gesetzentwurf an verschiedenen Stellen noch einmal geändert. Haus & Grund hatte sich gemeinsam mit den anderen Verbänden der Bundesvereinigung der Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) zuletzt in der Sachverständigenanhörung des Finanzausschusses des Bundestages für einige wichtige Änderungen ausgesprochen, die nun teilweise umgesetzt werden:

• . So soll die bisher vorgesehene Verdoppelung des im Wohnförderkonto enthaltenen Betrages im Falle einer schädlichen Verwendung der geförderten Immobilie im Rentenalter, z. B. Verkauf oder nicht nur vorübergehende Fremdvermietung innerhalb der ersten 10 Jahre nach Renteneintritt, wie von Haus & Grund gefordert abgemildert werden. Im Falle einer schädlichen Verwendung innerhalb der ersten 10 Jahre nach Renteneintritt soll nunmehr lediglich das 1,5-fache des im Wohnförderkonto enthaltenen Betrages versteuert werden (§ 22 Nr. 5 EStG-E).
• . Die Aufgabe der Selbstnutzung während der Ansparphase einer geförderten Immobilie stellt dann keine schädliche Selbstnutzung dar, wenn der Sparer aufgrund eines beruflich bedingten Ortswechsels die Immobilie zeitweise vermietet. Dies konnte schon im Vorfeld der Gesetzesberatungen der Großen Koalition erreicht werden. Der Gesetzentwurf sah dann vor, dass bei der Berechnung der für die Ermittlung der Mieteinkünfte maßgeblichen AfA-Bemessungsgrundlage die Herstellungs- und Anschaffungskosten der Immobilie um den Betrag des Wohnförderkontos zu kürzen sind. Auf diese Kürzung soll nunmehr - wie von Haus & Grund gefordert - vollständig verzichtet werden. Entsprechende Mieteinnahmen sind nun nach den allgemeinen Regelungen zu versteuern.

Die generelle Ausweitung der staatlichen Förderung auf vermietete Wohnimmobilien konnte dagegen nicht erreicht werden, war aber auch von Beginn der Diskussion über den "Wohn-Riester" seitens Union und SPD nicht Ziel des jetzt vorliegenden Eigenheimrentengesetzes.