a) BGH: Farbwahlklausel unwirksam

Die Klausel "Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen." in einem Wohnraummietvertrag ist unwirksam (BGH Urteil vom 18. Juni 2008 - Az. VIII ZR 224/07, n. v.).

Die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ist im Mietvertrag formularmäßig auf den Mieter übertragen worden. Unter anderem ist bestimmt: "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen." Der Bundesgerichtshof (BGH) hält die sogenannte Farbwahlklausel für unwirksam.

Die Klausel benachteilige den Mieter unangemessen. Seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen sei damit insgesamt unwirksam. Die Klausel schreibe dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vor, für die Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden. Dem Vermieter sei zwar ein berechtigtes Interesse nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es bestehe jedoch kein anerkennenswertes Interesse daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen verzichten muss.

Klauseln, die eine bestimmte Farbwahl bei Beendigung des Mietverhältnisses vorschreiben, sind von der Entscheidung nicht betroffen.

b) BGH: Formelle Anforderungen an Betriebskostenabrechnung gesenkt

Mit seinem Urteil vom 30. April 2008 (Az. VIII ZR 240/07, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Betriebskostenabrechnung nicht deswegen formell unwirksam ist, weil der Abrechnungszeitraum einzelner Betriebskostenarten nicht mit dem Abrechnungszeitraum deckungsgleich ist, welcher der Gesamtabrechnung zugrunde liegt.

Der Vermieter hatte in die Betriebskostenabrechnung, die den Zeitraum eines Kalenderjahres umfasste, eine Heizkostenabrechnung eingestellt. Der Abrechnungszeitraum dieser verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung war jedoch nicht das Kalenderjahr, sondern - an die Heizperiode anknüpfend - die Zeit vom 1. August bis zum 31. Juli des Folgejahres. In Fortführung seines Urteils vom 20. Februar 2008 (Az. VIII ZR 27/07), in dem der BGH Abrechnungen nach dem Abflussprinzip zugelassen hatte, entschied der VIII. Senat, dass nicht vollständig deckungsglei-che Abrechnungszeiträume für die Heizkosten einerseits und die sonstigen Betriebskosten andererseits kein formeller Mangel der Betriebskostenabrechnung begründen. Gewisse zeitliche Abweichungen des nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB maßgeblichen mietvertraglichen Abrechnungszeitraums vom jährlichen Abrechnungsturnus für verbrauchsabhängige Betriebskosten seien zulässig. Der Vermieter sei nicht verpflichtet, die nach einem vom Kalenderjahr abweichenden Zeitraum vorgenommenen Verbrauchsabrechnungen des Versorgungsunternehmens im Wege einer Schätzung oder mit Hilfe einer zusätzlichen Verbrauchserfassung auf ein Kalenderjahr umzurechnen. Gegen eine entsprechende vertragliche Verpflichtung des Vermieters zu getrennten Abrechnungen bestimmter Betriebskosten spreche bereits, wenn der Mieter gemäß Mietvertrag einen einheitlichen Vorauszahlungsbetrag für alle Betriebskosten zu leisten habe.

Des Weiteren entschied der Bundesgerichtshof, dass für die in der Gesamtabrechnung enthaltene Heizkostenabrechnung keine andere Frist zur Abrechnung lief als die für die Abrechnung der übrigen Betriebskosten, so dass auch die Abrechnungsfrist der Heizkosten erst mit dem Ablauf des Kalenderjahres begann. Der Umstand, dass die Heizperiode bereits vor Ablauf des Kalenderjahres endete, habe nicht zur Folge, dass die Einhaltung der Ausschlussfrist für die Abrechnung der Heizkosten gesondert zu prüfen wäre.