a) BGH: Kein Mietzuschlag bei unwirksamer Renovierungsklausel I

Mit seiner Entscheidung vom 9. Juli 2008 (Az. VIII ZR 181/07, bisher nur als Pressemitteilung vom Bundesgerichtshof veröffentlicht) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist.

Der gewünschte Zuschlag orientiere sich an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen und ließe sich nicht mit dem System der Vergleichsmiete in Einklang bringen. Dieses diene dazu, die jeweiligen Marktverhältnisse abzubilden und damit einen Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung zu liefern. Mit der Anerkennung eines Zuschlages würde im nicht preisgebundenen Mietwohnraum ein Kostenelement zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Dies gelte unabhängig davon, ob eine solche Mieterhöhung auch am Markt durchsetzbar sei. Einen entsprechenden Zuschlag könne ein Vermieter daher nicht verlangen.

Im Übrigen wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass eine solche Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB zu erlangen sei. Dies bedürfe einer durch die Unwirksamkeit der Vertragsklausel entstandenen Lücke, die hier jedoch nicht vorliege, da nach den gesetzlichen Regelungen der Vermieter die Schönheitsreparaturen zu tragen habe.

Darüber hinaus könne die Forderung nach einem Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage i. S. d. § 313 BGB gestützt werden. Das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB derjenige zu tragen, der die Klauseln verwendet. Das bedeutet im vorliegenden Fall, dass mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen der Vermieter als Klauselverwender nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen hat.

b) BGH: Kein Mietzuschlag bei unwirksamer Renovierungsklausel II

In einer zweiten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof am 9. Juli 2008 (Az: VIII ZR 83/07) entschieden , dass ein Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, die den Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam ist.

Es bleibe endgültig bei der gesetzlichen Wertung in §§ 306 Abs. 2, 535 Abs. 1 S. 2 BGB, wonach der Vermieter als Verwender der unwirksamen Renovierungsklausel die Renovierungsarbeiten auf seine Kosten ausführen (lassen) müsse.

c) Minderungsausschluss bei der Gewerbemiete

Eine vom Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formularmäßige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung insoweit vollständig ausschließt und dem Mieter nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB belässt. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam (BGH, Urteil vom 23. April 2008 - Az. XII ZR 62/06, n. v. und Urteil vom 12.03.2008 - XII ZR 147/05, n. v.).

In der Nachbarschaft angemieteter Gewerberäume werden Abriss- und Neubauarbeiten mit erheblichen Lärm- und Erschütterungsbelastungen für das Mietobjekt durchgeführt. Der Mieter mindert die Miete. Der Vermieter ist der Auffassung, die Minderung sei gemäß § 16 des Mietvertrages ausgeschlossen: "Eine Minderung der Miete ist ausgeschlossen, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. Verkehrsumleitung, Straßensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird (z. B. Umsatz- und Geschäftsrückgang)."

Der BGH hält die Klausel für unwirksam und lässt eine Minderung dem Grunde nach zu. Zwar könne die Mietminderung bei der Geschäftsraummiete - anders als bei der Wohnraummiete - eingeschränkt werden. Die Bestimmung in § 16 des Mietvertrages halte jedoch einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand. Die Klausel lasse von ihrem Wortlaut her sogar einen Ausschluss der Rückforderung überzahlter Miete gemäß § 812 BGB zu. In dieser Auslegung verstoße die Klausel gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB, da sie den Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteilige.