News Rechtsprechung September 2008
a) BGH: Ausstattung zur Verbrauchserfassung i. S. v. § 5 HeizkostenVO
Mit seinem Urteil vom 16. Juli 2008 (Az. VIII ZR 57/07, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass bei einer Vorerfassung i. S. v. § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch ein gesondertes Messgerät zu erfassen ist.
Kern der Entscheidung ist § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO und die Frage, was unter dem Begriff „erfassen“ zu verstehen ist. Der BGH legt den Begriff dahin aus, dass ein Erfassen immer messen, nicht jedoch berechnen bedeutet. In diesem Fall bedeutet dies, dass bei Vorhandensein verschiedener Ausstattungen zur Verbrauchserfassung innerhalb eines Gebäudes der Verbrauch beider Ausstattungsgruppen vorab zwecks Feststellung ihres Anteils am Gesamtverbrauch zu erfassen ist. Nicht ausreichend ist, dass nur eine von zwei Ausstattungsgruppen mit einem Messgerät zur Voraberfassung ausgestattet ist und der Verbrauch der anderen Gruppe durch Subtraktion des Verbrauchs der ersten Gruppe vom Gesamtverbrauch errechnet wird. Für beide Gruppen sei eine Vorerfassung durch ein Messgerät erforderlich. Nur so sei eine möglichst genaue Erfassung des Verbrauchs möglich, um dem Zweck der Heizkostenverordnung gerecht zu werden.
Dieser Pflicht stünden auch nicht relativ hohe Kosten für den Einbau eines zweiten Vorerfassungsgerätes entgegen. Zwar wurden die konkreten Kosten im Einzelfall nicht beziffert. Der BGH äußert sich in seinem Urteil jedoch zu einem Kostenvoranschlag, der infolge des Einbaus des zweiten Verbrauchsvorerfassungsgerätes eine umfassende Modernisierung aus wirtschaftlichen und sicherheitstechnischen Gründen vorsieht. Die dadurch entstehenden Kosten von 11.000 Euro ließen per se keinen Hinweis darauf zu, dass der Einbau eines zweiten Verbrauchserfassungsgerätes unwirtschaftlich sei.
b) BGH: Erleichterte Kündigung des Vermieters in gemischtgenutzter Immobilie
Mit seinem Urteil vom 25. Juli 2008 (Az. VIII ZR 307/07, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass das Sonderkündigungsrecht gemäß § 573a Abs. 1 BGB nicht dadurch ausgeschlossen ist, dass in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen weitere Räume vorhanden sind, die sich zwar für eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen, aber schon bei Abschluss des Mietvertrages, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt werden.
Mit dieser Entscheidung folgt der Bundesgerichtshof der Änderung des § 573a BGB (§ 564b Abs. 4 BGB a. F.) infolge des Mietrechtsreformgesetzes. Voraussetzung für eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB ist, dass sich im Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen befinden. Die Tatsache, dass sich neben den zwei Wohnungen auch noch Gewerberäumlichkeiten und andere Räumlichkeiten in dem Gebäude befinden, schließt die Anwendbarkeit der Vorschrift nach diesem Urteil nicht aus. Im vorliegenden Fall stand weder das Vorhandensein einer Gewerbeeinheit, die vom Vermieter selbst genutzt wurde und die theoretisch auch als dritte Wohnung hätte genutzt werden können – und früher ebenso genutzt wurde –, dem Kündigungsrecht entgegen noch das Vorhandensein von zwei unselbständigen Wohnräume, die an Auszubildende des Betriebes vermietet worden waren. Diese seien keine Wohnungen, entschied der Bundesgerichtshof, und seien daher bei Berechnung der Gesamtzahl der Wohnungen nicht zu berücksichtigen.
Überdies wies der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung darauf hin, dass es für das Sonderkündigungsrecht nicht maßgeblich sei, ob der das Objekt bewohnende Vermieter und der Mieter Gelegenheit zum Zusammentreffen innerhalb des Gebäudes – z. B. in einem gemeinsamen Treppenhaus oder in einem gemeinsamen Hauseingang – haben. Ausreichend sei allein, dass die beiden Wohnungen innerhalb desselben Gebäudes liegen, unabhängig davon, ob auch gemeinschaftlich zu nutzende Räume oder Flächen vorhanden sind.
c) BGH: Sondereigentum an nicht abgeschlossenen Räumen möglich
Ist die Begrenzung des Sondereigentums nach dem Aufteilungsplan und der Bauausführung eindeutig, kann Sondereigentum an einem Raum auch dann entstehen, wenn es an einer tatsächlichen Abgrenzung des Raums gegen fremdes Sondereigentum fehlt (BGH, Urteil vom 18. Juli 2008 - V ZR 97/07, n. v.).
Das in Wohneigentum umgewandelte Gebäude besteht aus drei Wohnungen. Nach dem Aufteilungsplan gehört zur Wohnung 2 ein Wohnraum, der an die Wohnung 3 angrenzt. Die Wohnungen werden verkauft. Das zuständige Landratsamt bescheinigte die Abgeschlossenheit der Wohnungen. Die Wohnungsgrundbücher wurden unter Bezugnahme auf den Aufteilungsplan angelegt. Das Wohnungseigentum wird aufgelassen und eingetragen. Tatsächlich weicht die Ausführung des Gebäudes von dem Aufteilungsplan ab. Das „Grenzzimmer“ zwischen den Wohnungen 2 und 3 ist nicht abgeschlossen, sondern bildet einen großen Raum, der allein von der Wohnung 2 aus zugänglich Der Kläger beantragt, Herausgabe und Räumung des nach der Teilungserklärung zu seiner Wohnung gehörenden Raums. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte die bisher umstrittene Frage, ob an einem nicht abgeschlossen Raum Sondereigentum entstehen kann, nunmehr bejaht.
Zur Entstehung von Sondereigentum reiche es, dass dieses gegen sonstiges Sondereigentum und gegen das Gemeinschaftseigentum eindeutig abgrenzbar sei. Danach könne unterschiedliches Sondereigentum an Teilen eines Raumes bestehen; die Außengrenzen der im Aufteilungsplan vorgesehenen Trennwand begrenzen das Sondereigentum gegen das Gemeinschaftseigentum bzw. das Mitsondereigentum an der nicht errichteten Trennwand. Etwas anderes ergäbe sich auch nicht aus dem Erfordernis der Abgeschlossenheit des Sondereigentums. Das Erfordernis der Abgeschlossenheit bedeutet nach § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG ebenso wenig eine notwendige Voraussetzung für das Entstehen von Sondereigentum wie die zum Vollzug der Teilung im Grundbuch notwendige Bescheinigung der Abgeschlossenheit des Sondereigentums durch die Baubehörde. Diese diene der Erleichterung der Prüfung des Eintragungsantrags durch das Grundbuchamt und sei nicht Voraussetzung für dessen Entstehen. Für das Entstehen des Sondereigentums sei die Bescheinigung vielmehr ohne Bedeutung, sofern die Eintragung in das Grundbuch erfolge.
d) Datenschutz Musterprozess: Energieversorger darf Herausgabe der Verbrauchsdaten verweigern
In dem von Haus & Grund initiierten „Musterprozess“ hat das Amtsgericht Karlsruhe einen Anspruch des Vermieters auf Herausgabe der Verbrauchsdaten des Mieters von dessen Energieversorger verneint (AG Karlsruhe, Urteil vom 15. Juli 2008, 8 C 185/08).
Davon zu unterscheiden ist ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter selbst, seine Verbrauchsdaten anzugeben. Nach hier vertretener Auffassung lässt sich ein solcher Anspruch wie folgt begründen:
Energieausweise für bestehende Gebäude werden in der Form des Verbrauchsausweises auf der Grundlage des bisherigen Verbrauchs an Öl, Strom, Gas oder sonstigen Brennstoffen für Heizung und Warmwasser erstellt. Hat der Mieter direkt einen Energielieferungsvertrag mit dem Energieversorger abgeschlossen, so verfügt der Vermieter nicht über die zurückliegenden Verbrauchsdaten als Grundlage der Passerstellung. Dies kommt insbesondere in Fällen vor, in denen keine Zentralheizung, sondern Gasetagenheizungen für die einzelnen Mietwohnungen verbaut sind. Dann bleibt nur der Rückgriff auf den kommunalen oder privaten Versorger und auf den Mieter selbst, um die Verbrauchsdaten zu erfahren. Mieter wie Energieversorger wehren sich gegen dieses Ansinnen mit dem Hinweis auf einen angeblichen Datenschutz in Bezug auf die bisher verursachten Verbrauchsdaten.
Der Hinweis auf den Datenschutz aber entbehrt jeder Grundlage. Denn der Energieverbrauch der Wohnung hat mit dem Persönlichkeitsrecht des Mieters nichts zu tun. Ein „Energiegeheimnis“ ist weder bekannt, noch durch das Bundesdatenschutzgesetz geschützt. Im Übrigen darf hinterfragt werden, ob und inwieweit ein durch Verbrauchsdaten erkennbares Heizverhalten des Mieters wirklich seinem privat geschützten Bereich mit einem entsprechenden Datenschutz- und Geheimhaltungsinteresse zugeordnet werden kann. Selbst wenn das Bundesdatenschutzgesetz einschlägig sein sollte, so steht dem Grundeigentümer und Vermieter das berechtigte Interesse gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 BDSG zur Seite. Denn der Vermieter benötigt die Daten zur Erfüllung einer eigenen gesetzlichen Pflicht, eben der Vorhaltung des Energiepasses (§ 28 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BDSG). Die Speicherung und Weitergabe der Verbrauchswerte wird also durch Datenschutzbestimmungen nicht gehindert, weil dies neben der Erfüllung einer gesetzlichen Pflicht der Zweckbestimmung der Vertragsbeziehung zum Mieter dient, und der Vermieter gemäß § 28 Abs. 5 Satz 3 BDSG auf die beschränkte Nutzung dieser Daten hinzuweisen ist.
Dies wird durch die in vergleichbaren Fällen ergangene Rechsprechung untermauert, die dem Mieter ein Einsichtsrecht in die Verbrauchsdaten der übrigen Mitmieter zugesteht und keine datenschutzrechtlichen Bedenken gesehen hat (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 03.05.2005 – 220 C 450/04, GE 2005, S. 805; AG Garmisch-Partenkirchen, Beschluss vom 04.09.1995 – 6 C 501/95, WuM 1996, S. 155; AG Flensburg, Urteil vom 09.01.1984 – 68 C 542/83, WuM 1985, S. 347; AG Siegen, Urteil vom 30.06.1983 – 5 C 1090/83, WuM 1984, S. 57; neuerdings: BGH, Urteil vom 08.02.2007 – III ZR 148/06, NJW 2007, S. 1528 zum – verneinten – datenschutzrechtlichen Interesse des Mieters, wenn der Eigentümer der Wohnung Namen und Anschriften anderer Wohnungsnutzer erfahren möchte; zum bejahten Recht eines Mieters auf Einsicht in Lohn- und Gehaltsabrechnungen eines Hausmeisters im Rahmen der Überprüfung einer Betriebskostenrechnung ohne Rücksicht auf datenschutzrechtliche Erwägungen: LG Berlin, Az. 63 S 416/02).
Hinzu kommt folgender Gedanke: Der Mieter muss den Vermieter im Rahmen seiner vertraglichen Aufklärungs-, Fürsorge- und Obhutspflichten vor Schaden bewahren. Einerseits ist der Vermieter verpflichtet, einen verbrauchsorientierten Energieausweis vorzuhalten, andererseits wird er durch den Mieter bei der Berufung auf datenschutzrechtliche Belange, die im übrigen nicht bestehen, daran gehindert. Dies zwingt den Vermieter dazu, den teureren Bedarfsausweis zu verwenden, wenn er seinen öffentlich-rechtlichen Vorlagepflichten nachkommen will. Aus dem Verhalten des Mieters heraus stellt sich also die Differenz in den Erstellungskosten zwischen dem günstigen Verbrauchsausweis und dem teureren Bedarfsausweis für den Vermieter als Schaden dar. Da der Mieter seine vertraglichen Aufklärungspflichten verletzt hat, liegt hierin eine Vertragsverletzung, auf deren Grundlage der Vermieter den Unterschiedsbetrag vom Mieter verlangen könnte (§§ 241 Abs. 2, 280, 281 BGB).
Ein letzter Gedanke kann auf die Schutzwürdigkeit erfasster Heizungsdaten abstellen. Sie ist auch insofern nicht gegeben, als es rein vom Zufall abhängig ist, ob der Mieter selbst mit dem Energieversorger abrechnet, oder ob die Abrechnung über den Vermieter läuft. Dies hat der Vermieter sogar bei Gestaltung des Mietvertrags in der Hand.
Nach alledem besteht ein Anspruch auf Herausgabe der Daten gegenüber dem Versorgungsunternehmen aus § 28 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BDSG sowie gegenüber dem Mieter aus § 535 BGB in Verbindung mit § 241 Abs. 2 BGB. Datenschutzrechtliche Gründe stehen dem nicht entgegen. Vor diesem Hintergrund sollte der Vermieter an die Versorgungsunternehmen der Mieter herantreten und ggf. unter Hinweis auf die vorgenannte Rechtsprechung um die Herausgabe der Verbrauchsdaten bitten. Wird das verweigert, muss die Durchsetzung der Auskunftsansprüche notfalls im Klagewege erfolgen. Dies gilt auch gegenüber dem Mieter selbst.