a) BGH: "Farbdiktat" bei Wohnungsrückgabe - Holzklausel

Mit Urteil vom 22.10.2008 - VIII ZR 283/07 - hat der BGH entschieden, dass eine auf den Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe bezogene Klausel in Mietverträgen zur Farbgebung von gestrichenen Holzteilen wirksam ist, sofern sie keine spezielle Farbe, sondern eine Bandbreite verschiedener Töne vorgibt. Die Klausel lautete:

"Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war;Farbig gestrichene Holzteile können auch in weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden."

Ein Vermieter hatte geklagt, weil der Mieter sich weigerte, nach Ende des Mietverhältnisses lackierte Holzteile weiß oder in hellen Farben gestrichen zurück zu geben. Der Bundesgerichtshof gab der Klage statt. Er hat seine Rechtsprechung zu den rechtlichen Anforderungen an eine Farbwahlklausel fortgeführt. Die vorliegende Klausel differenziert zwischen "lackierten" Holzteilen, die (allein) in dem bei Vertragsbeginn "vorgegebenen" Farbton zurückzugeben sind, und "farbig gestrichenen" Holzteilen, die außer in dem ursprünglichen Farbton auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden können.

Die Verpflichtung des Mieters, lackierte bzw. farbig gestrichene Holzteile in keinem anderen als den nach der Klausel zulässigen Farbtönen zurückzugeben, ist für sich genommen unbedenklich und führt auch nicht zu einer unangemessenen Einschränkung des Mieters bei der Vornahme der ihm übertragenen Schönheitsreparaturen. Die Klausel beschränkt sich in ihrem unmittelbaren Anwendungsbereich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Auf diesen Zeitpunkt bezogen ist sie - isoliert betrachtet - schon deswegen unbedenklich, weil für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Interesse des Mieters an einer seinen Vorstellungen entsprechenden farblichen Gestaltung der Wohnung nicht mehr besteht, das gegen das Interesse des Vermieters, die Mieträume in der von ihm gewünschten farblichen Gestaltung zurückzuerhalten, abzuwägen wäre.

Allerdings wird ein wirtschaftlich vernünftig denkender Mieter sich schon während des laufenden Mietverhältnisses bei einem erforderlich werdenden Neuanstrich der Holzteile von der Überlegung leiten lassen, dass er bei der Wahl einer farblichen Gestaltung, die nicht der für den Zeitpunkt der Rückgabe vereinbarten entspricht, Gefahr läuft, bei seinem Auszug den Anstrich erneuern zu müssen, auch wenn dies nach dem Grad der Abnutzung noch nicht erforderlich wäre. Die daraus resultierende faktische Einschränkung der - grundsätzlich anzuerkennenden - Freiheit des Mieters, sich in den Mieträumen nach seinem Geschmack einzurichten, ist jedoch hinzunehmen. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils bereits bei der Beurteilung einer Farbwahlklausel für die laufenden Schönheitsreparaturen entschieden hat, ist dem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499). Der Senat hat daher bereits ausgesprochen, dass eine nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bezogene Farbwahlklausel, die den Mieter nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite ("neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten") vorgibt, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist, den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Dasselbe gilt für die hier zu beurteilende Klausel, soweit sie die "farbig gestrichenen" Holzteile betrifft. Sie legt den Mieter nicht auf einen bestimmten Farbton fest, sondern belässt ihm neben dem ursprünglich vorhandenen Farbton einen ausreichenden Entscheidungsspielraum in der Bandbreite heller Farbtöne.

In Bezug auf "lackierte" Holzteile fehlt es allerdings an einem Gestaltungsspielraum hinsichtlich der farblichen Gestaltung, weil die Klausel den Mieter insoweit auf den allein zulässigen ursprünglichen - bei Vertragsbeginn "vorgegebenen" - Farbton festlegt. Bei umfassender Würdigung der hierdurch berührten Interessen der Parteien ist aber auch diese weitgehende Beschränkung der Gestaltungsmöglichkeit des Mieters nicht zu beanstanden. Denn auf Seiten des Vermieters fällt der Umstand ins Gewicht, dass bei einer transparenten Lackierung oder Lasur - anders als bei einem deckenden Farbanstrich - eine Veränderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der lackierten/lasierten Holzteile (Abschleifen) rückgängig gemacht werden kann. Eine Veränderung der Mieträume, die eine Substanzverletzung zur Folge hat, ist dem Mieter aber nicht gestattet.

b) BGH: Renovierungsfristen in Gewerberaummietverträgen

Mit seinem Urteil vom 8. Oktober 2008 (Az. XII ZR 84/06, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen im Gewerberaummietrecht unwirksam ist, wenn diese den Mieter verpflichtet, die Arbeiten gemäß starren Fristen unabhängig vom Zustand der Mietsache durchzuführen.

Mit diesem Urteil hat sich der XII. Senat der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zum Wohnraummietrecht angeschlossen. Der XII. Senat stützt seine Entscheidung auf § 307 BGB. Danach ist eine Formularklausel dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine entsprechende Benachteiligung erkannte der BGH darin, dass dem Mieter angesichts von starren Fristen der Einwand genommen werde, es bestehe kein Renovierungsbedarf.

c) Verkehrssicherungspflicht des Vermieters begrenzt - E-Check

Mit Urteil vom 15. Oktober 2008 (VIII ZR 321/07, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Vermieter nicht verpflichtet sind, Elektroleitungen und Elektrogeräte in der Mietwohnung regelmäßig einer Generalinspektion zu unterziehen.

In dem entschiedenen Fall kam es zu einem durch einen Kurzschluss verursachten Brand in einer Mietwohnung. Der Vermieter der Wohnung wurde auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob dem Vermieter von Wohnraum im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen der Mieter obliegt. Eine Inspektion, die vom Elektrohandwerk als E-Check vermarktet wird.

Der BGH lehnt den Schadensersatzanspruch ab. Der Vermieter sei nicht verpflichtet gewesen, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Zwar treffe den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Zu einer regelmäßigen Generalinspektion sei er aber nicht verpflichtet. Eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation sei nur dann ausnahmsweise erforderlich, wenn Umstände - wie zum Beispiel ungewöhnliche oder wiederholte Störungen - Anlass bieten, nicht nur einen unmittelbar zu Tage getretenen Defekt zu beheben.

d) BGH: Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei Gewerberaummiete

Auch bei "schleppender" Zahlungsweise kann wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Das gilt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.07.2008 - XII ZR 134/06 (NJW 2008, S. 3210 ff) auch bei der Gewerbemiete. Bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung nahm der BGH im entschiedenen Fall einen Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a, Alternative 2 BGB) jedenfalls dann an, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung nur aus, wenn er aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungszeiträumen resultiert. Ein Rückstand, der diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er auch aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich dann, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB).

e) LG Köln: Lichterkette am Balkon der Eigentumswohnung

Mit Beschluss vom 11.02.2008 - 29 T 205/06 - entschied das LG Köln über die Wirksamkeit eines Beschlusses einer Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem einem WeihnachtsdekoLiebhaber eine Lichterkette an dem Balkon seiner Wohnung untersagt wurde. In der Sache ging es um eine weit sichtbare, helle weiß-bläulich läuchtende LED-Lichterkette an der Balkonbrüstung einer im 18. Stock gelegenen Wohnung. Der optische Gesamteindruck der Anlage werde durch die Lichterkette verändert, so das LG Köln. Deshalb handle es sich um eine bauliche Veränderung, der alle Miteigentümer zustimmen müssen. Genau das Gegenteil komme in den für wirksam befundenen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft aber zum Ausdruck. Folglich musste die Lichterkette entfernt werden.

f) OLG Karlsruhe: Leinenzwang für Hund auf gemeinsamem Grundstück

Zwei Ehepaare, die in einem Zweifamilienhaus jeweils eine Eigentumswohnung besaßen, stritten vor Gericht darüber, ob ein Berner Sennenhund in dem gemeinsamen Garten frei laufen dürfe. Dazu entschied das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 20.05.2008 - 14 Wx 22/08: Selbst wenn der Hund gut erzogen ist und auch noch nie gebissen hat, bleibt es nun mal ein großer Hund. Kleine Kinder wie die des klagenden Ehepaares sind deshalb gefährdet. Auch ist damit zu rechnen, dass Erwachsene und Kinder sich über das Tier im Garten erschrecken könnten. Darüber hinaus ist auch nicht auszuschließen, dass der Hund trotz regelmäßigen "Gassigehens" sich hin und wieder mal im Garten verewigt. Und das ist nach Ansicht der Richter schlicht und ergreifend nicht zumutbar, selbst wenn die Hinterlassenschaft wegen regelmäßiger Wurmkuren nicht gesundheitsgefährdend ist. Folge: Das Tier darf sich im Gartenbereich nur mit einer höchstens drei Meter langen Leine und nur unter Führung einer mindestens 16 Jahre alte Person aufhalten.

g) VG Arnsberg: Anspruch auf kleinere Mülltonne bei geringer Restmüllmenge?

Eine fünfköpfige Familie beantragte unter Berufung auf ihr geringes Restmüllaufkommen die Zuteilung einer 30 Liter fassenden Mülltonne. Die städtische Abfallsatzung schreibt hingegen allen Grundstückseigentümern vor, eine mindestens 60 Liter fassende Mülltonne zu benutzen, die wahlweise alle zwei bzw. alle vier Wochen geleert wird. Das Verwaltungsgericht Arnsberg (Urteil vom 21.04.2008 - 14 K 1086/07) billigte die Abfallsatzung der Beklagten statt. Es sei zulässig, Mindestabfallmengen festzulegen. Diese wurden hier keineswegs beliebig festgelegt, sondern entsprechen den durchschnittlichen Abfallmengen in der Stadt. Darüber hinaus sei die Größe eines Restabfallbehälters so zu bemessen, dass Abfalle nicht in die Landschaft gekippt oder über "gelbe Säcke" oder "grüne Tonnen" abgeholt werden um Abfallgebühren zu sparen.