a) BGH: Anfechtung eines Mietvertrags nach Überlassung der Mieträume

Mit seinem Urteil vom 6. August 2008 (Az. XII ZR 67/06, n. v.) hat der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Senat des BGH entschieden, dass die Anfechtung eines Mietvertrages über Geschäftsräume wegen arglistiger Täuschung nach § 123 Abs. 1 BGB auch nach Übergabe der Mietsache und nach Beendigung des Mietvertrages neben einer Kündigung zulässig ist. Darüber hinaus entschied er, dass eine solche Anfechtung ex tunc, d. h. auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, wirkt.

Der Senat entschied, dass es für die Anfechtbarkeit der auf den Abschluss eines Mietvertrages gerichteten Willenserklärung entscheidend sei, ob der Täuschende durch positives Tun oder Unterlassen gegenüber dem Getäuschten das Vorhandensein eines Umstandes vorgespiegelt habe, der für dessen Willensbildung, den Mietvertrag abzuschließen, von wesentlicher Bedeutung war. Eine entsprechende Täuschung bejahte der BGH in diesem Fall, weil die Vermieterin es unterließ, die Mieterin über den Umstand in Kenntnis zu setzen, dass die Souterrainräume aufgrund ihres baulichen Zustandes für den dauernden Aufenthalt von Menschen bauordnungs-rechtlich nicht genehmigt und auch nicht genehmigungsfähig waren und damit nicht als vollwertige Büroräume genutzt werden durften.

Der BGH entschied die bis dahin strittige Rechtsfrage und bejahte die Möglichkeit einer Anfechtung auch nach Übergabe der Mietsache. Ebenso entschied er, dass eine Anfechtung den Mietvertrag nach § 142 Abs. 1 BGB rückwirkend (ex tunc) vernichtet. Auch hier schloss der BGH sich der wohl überwiegenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung an. Nach Vollzug eines Mietvertrages sei die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nicht durch die mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften und das Recht zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB verdrängt. Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung einerseits und die Gewährleistungs- und Kündigungsvorschriften andererseits regelten unterschiedliche Sachverhalte und hätten unterschiedliche Schutzzwecke. Daher sei eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung des § 142 Abs. 1 BGB nicht gerechtfertigt.

Aufgrund der Nichtigkeit von Anfang an erfolgt eine bereicherungsrechtliche Rückabwicklung des angefochtenen Schuldverhältnisses. Da die Herausgabe der Gebrauchsüberlassung wegen ihrer Beschaffenheit nicht möglich ist, hat die Bereicherungsschuldnerin nach § 818 Abs. 2 BGB deren Wert zu ersetzen. Dessen Höhe richtet sich nach dem objektiven Verkehrswert des rechtsgrundlos Erlangten, somit nach der Miete, die auf dem örtlichen Markt für vergleichbare Objekte erzielt wird. Der in der Höhe der ortsüblichen Miete bestehende Anspruch auf Wertersatz nach § 818 Abs. 2 BGB unterliegt dabei wie ein Mietzinsanspruch der Umsatzsteuer.

b) BGH: Schriftumserfordernis für Kündigungsverzicht

Dass in § 550 BGB geregelte Schriftformerfordernis gilt auch für Mietverträge von unbestimmter Dauer, wenn die Parteien die ordentliche Kündigung über 1 Jahr hinaus ausschließen. Auch ein solcher Kündigungsverzicht muss also schriftlich fixiert werden. Wird das Schriftformerfordernis verletzt, kann der Ausschluss einer ordentlichen Kündigung nicht wirksam vereinbart werden (BGH, Beschluss vom 09.07.2008 – 12 ZR 117/06).

c) BGH: „Holzklausel“ als Renovierungsregelung wirksam

Mit seinem Urteil vom 22. Oktober 2008 (Az. VIII ZR 283/07, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Schönheitsreparaturklausel des Hamburger Mietvertrages des Grundeigentümerverbandes Hamburg – insbesondere im Hinblick auf die Klausel betreffend die gestrichenen und lackierten Holzteile – der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhält.

Kern der Entscheidung war folgende Klausel: „Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“

Der BGH entschied, dass die Verpflichtung des Mieters, lackierte bzw. farbig gestrichene Holzteile in keinem anderen als den nach der Klausel zulässigen Farbtönen zurückzugeben, für sich genommen unbedenklich sei und nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führe. Zur Begründung führte der BGH aus, dass bei der Beurteilung einer Farbwahlklausel dem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen sei, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert werde. Eine Klausel, die den Mieter nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlege, sondern ihm eine Bandbreite („neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten“) vorgebe, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passe und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar sei, benachteilige den Mieter nicht unangemessen.

Eine unangemessene Benachteiligung i. S. d. § 307 BGB ergebe sich nicht bereits daraus, dass die Klausel die Grenze des Erlaubten enger ziehe und damit Gestaltungsmöglichkeiten ausschließe, die einem Mieter ohne die Klausel erlaubt wären. Vielmehr bedürfe es grundsätzlich innerhalb des dem Mieter Erlaubten einer umfassenden Würdigung der Interessen beider Parteien. Insofern sei das Interesse des Mieters, sich in den Mieträumen nach seinem Geschmack einzurichten, mit dem Interesse des Vermieters, die Wohnung in einer neutralen farblichen Gestaltung zurückzuerhalten, abzuwägen. Diesen Interessenkonflikt löse die Klausel, da sie zwar das Maß der Gestaltungsfreiheit der Mieter einschränke, jedoch eine gewisse Bandbreite an Wahlmöglichkeiten belasse.

Auch der mangelnde Gestaltungsspielraum bei den lackierten Holzteilen im Hinblick auf deren farbliche Gestaltung sei nicht unzulässig. Die Veränderung des Farbtons bei einer Lasur sei entweder überhaupt nicht oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der Holzteile durch Abschleifen rückgängig zu machen. Da eine Veränderung der Mieträume, die eine Substanzverletzung zur Folge habe, dem Mieter nicht gestattet sei, läge in dieser Klausel auch keine unangemessene Benachteiligung.

d) BGH: Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei schleppender Zahlungsweise

Räumt eine Mietvertragspartei die angemieteten Räume nicht zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt und kündigt die neue Mietvertragspartei daraufhin den Vertrag mit dem Vermieter, so hat der Vermieter einen Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens. Dies entschied der BGH mit Urteil vom 23.04.2008 (XII ZR 135/05) und betonte, dass es sich um einen echten Schadensersatzanspruch handele, bei dem mangels Leistungsaustausch keine Mehrwertsteuer zu ersetzen sei. Sie falle nicht an (§ 249 Abs. 2 Satz 2 BGB). Wird das Mietgrundstück später zwangsversteigert, steht dem Vermieter ein Ersatz des Mietausfallschadens über den Zeitpunkt der Zwangsversteigerung hinaus nur zu, wenn im Falle der Durchführung des Vertrags mit dem neuen Mieter die Zwangsversteigerung des Grundstücks mit Wahrscheinlichkeit unterblieben wäre.

e) BGH: Ersatz des Mietausfallschadens bei Kündigung des Neumieters wegen unterlassener Räumung des Altmieters

Mit Urteil vom 23.07.2008 (XII ZR 134/06, veröffentlicht in NJW 2008, S. 3210 ff) äußerte sich der BGH zu den Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei „schleppender“ Zahlungsweise:

Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a, 2. Alt. BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt.

Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a, 2. Alt. BGB) nur aus, wenn er aus zwei aufeinanderfolgendes Zahlungszeiträumen resultiert.

Ein Rückstand, der diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er auch aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB).

f) BGH: Zur Überprüfung von Gaspreiserhöhungen

Der BGH hat in einer Grundsatzentscheidung am 19.11.2008 (VIII ZR 138/07) endgültig zur Kontrollierbarkeit von Gaspreisen Stellung genommen. Hintergrund war eine Klage eines Gaskunden gegen eine dreimalige Preiserhöhung im selben Jahr. Der BGH billigte den Gaskunden bei Preiserhöhungen keinen Anspruch auf eine detaillierte Begründung oder Offenlegung der Kalkulation des Gaspreises durch den Gasversorger zu. Damit ist die zivilgerichtliche Überprüfung von Gaspreiserhöhungen entscheidend beschnitten. Der Gasversorger muss nur darlegen und unter Beweis stellen, dass die Erhöhungsbeträge „der Billigkeit“ entsprechen. Dabei muss er nicht die absolute Höhe seiner – gestiegenen – Bezugspreise angeben und auch die Bezugsverträge mit seinen Lieferanten nicht vorlegen. Ausreichend ist der Vortrag, das und in welchem Umfang sich aufgrund von Preisänderungsklauseln in den Bezugsverträgen seine Bezugspreise erhöht haben. Beweis kann der Gasversorger dafür durch seine eigenen Mitarbeiter als Zeugen antreten! Zu den Einzelheiten wird auf die anliegende Pressemitteilung des BGH vom 19.11.2008 verwiesen.

Damit gerät die grundsätzliche zivilrechtliche Überprüfbarkeit von Preiserhöhungen nach § 315 BGB im Ergebnis zur Farce. Denn wenn die Preiszusammensetzung als Ganze nicht mehr tatrichterlicher Kontrolle unterliegt und darüber hinaus auch noch die Beweissituation für den – beklagten – Gasversorger derart einfach gestaltet wird, dann lassen sich nach hiesiger Erkenntnis Rückzahlungsklagen wegen möglicherweise überhöht gezahlter Gaspreise nicht mehr erfolgreich begründen.

Das Schwergewicht liegt deshalb jetzt bei der Missbrauchsaufsicht durch die Kartellbehörden. Davon aber hat der Verbraucher zunächst nichts. Denn die Kartellbehörden erteilen im laufenden Verfahren grundsätzlich keine Auskünfte. Etwa überzahlte Gaspreisanteile fließen auch bei – aus Verbrauchersicht – erfolgreich durchgeführten Missbrauchsverfahren nicht automatisch an die Gaskunden zurück. Ein Effekt kann sich dann nur noch in einem hinterher abgesenkten Preisniveau zeigen.

Die Folgewirkungen des BGH-Urteils für die rechtliche Situation des Gaskunden grenzen an Rechtsverweigerung. Dies müsste eingehend rechtlich hinterfragt werden. Im Moment kann nur geraten werden, auf Gaspreiserhöhungen mit einem Widerspruchsschreiben und der ausdrücklich Anmerkung „Zahlung unter Vorbehalt“ auf dem Überweisungsträger zu reagieren. Wird dann der Gaspreis im einzelnen Falle aufgrund eines kartellrechtlichen Missbrauchsverfahrens reduziert, so lassen sich die eigenen Rückforderungsansprüche mit dem Ergebnis dieses Verfahrens und der ausführlich erklärten Zahlung unter Vorbehalt begründen.

Der grundsätzlich mögliche Wechsel des Gasanbieters in dem seit Oktober 2006 offenen Wettbewerb ist mit Vorsicht zu genießen: Die beim Verbraucherportal Verivox abrufbaren Konditionen bilden nur den aktuellen Tagesstand ab. Häufig wird aber mit „Einstiegs- und Schnupperpreisen“ geworben. Auf Preiserhöhungsmöglichkeiten im Falle des Anbieterwechsels ist deshalb besonders zu achten.