News Rechtsprechung März 2009
| a) | BGH: | |
| b) | BGH: | |
| c) | BGH: | Modernisierungsmietverhöhung auch bei Modernisierungspflicht |
| d) | BGH: | |
| e) | BGH: | |
| f) | BGH: |
a) BGH: Kein Außenanstrich bei Schönheitsreparaturen
Mit seinem Urteil vom 18. Februar 2009 (Az. VIII ZR 210/08) hat der BGH entschieden, dass eine Schönheitsreparaturklausel, aufgrund derer der Mieter auch die Außenseiten von Fenstern und Balkontüren sowie eine Loggia streichen muss, wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam ist.
Der BGH hatte über folgende Klausel in Ergänzung einer üblichen Schönheitsreparaturklausel zu entscheiden: „Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontüren und Loggia.“ Der BGH entschied, dass in diesem Fall eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliege, weil die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme des Außenanstrichs von Türen und Fenstern sowie des Anstrichs einer Loggia nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV fällt. Insoweit handele es sich nicht um Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung, die den Maßstab dafür bilde, welche Arbeiten den Mietern in einer Formularklausel auferlegt werden dürften. Die Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zum Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie zum Anstrich der Loggia führt zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen.
b) BGH: Keine Zahlungspflicht des Eigentümers für Wasserversorgung und Wasserentsorgung bei bestehendem Liefervertrag mit dem Mieter
Mit seinem Urteil vom 21. Januar 2009 (Az. XII ZR 79/07) hat der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Senat des BGH entschieden, dass eine von den Mietvertragsparteien getroffene Preisabsprache „zuzüglich Mehrwertsteuer“ dahin auszulegen ist, dass eine in Wirklichkeit nicht anfallende Mehrwertsteuer vom Schuldner nicht zu zahlen ist.
Die Parteien stritten darüber, ob über den jeweiligen „Nettobetrag“ der vereinbarten Miete hinaus die im Mietvertrag als anfallend und zusätzlich zu zahlend bezeichnete gesetzliche Mehrwertsteuer geschuldet ist. Die Einnahmen der Vermieterin aus der Vermietung der Büroräume an die Mieterin waren gemäß § 4 Nr. 12a UStG von der Umsatzsteuer befreit und die Vermieterin konnte nicht wirksam auf diese Befreiung verzichten. Der BGH entschied, dass die Formulierung ihrem Wortlaut nach ins Leere gehe, da es keine gültige Mehrwertsteuer für nicht steuerpflichtige Vermietungsumsätze gäbe. Daher stünde es auch nicht zur Disposition der Parteien, nach dem Gesetz steuerfreie Umsätze durch Vereinbarungen steuerpflichtig zu machen.
c) BGH: Modernisierungsmietverhöhung auch bei Modernisierungspflicht
Mit seinen Urteilen vom 17. Dezember 2008 (Az. VIII ZR 41/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass einem Vermieter ein Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Miete in Form eines Modernisierungszuschlages gemäß § 559 Abs. 1 BGB für den Einbau zweier Wasserzähler auch dann zusteht, wenn der Vermieter zur Durchführung der Modernisierungsmaßnahme landesgesetzlich verpflichtet ist (hier: § 39 Hamburgische Bauordnung).
Der BGH hat in seinen Entscheidungen eine bauliche Maßnahme i. S. v. § 559 Abs. 1 Alt. 4 BGB für den Fall angenommen, in dem ein Vermieter landesgesetzlich verpflichtet ist, Wasserzähler einzubauen. Dabei handele es sich um Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten habe. Ausdrücklich offen ließ der BGH die Frage, ob es sich dabei auch um eine bauliche Maßnahme handele, die nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirke.
Des Weiteren entschied der Bundesgerichtshof, dass einem Vermieter oder dem für ihn tätigen Handwerker kein Spielraum bei der Durchführung der für die Modernisierungsmaßnahme erforderlichen Arbeiten verbleibt. § 559 Abs. 1 BGB stelle nicht allein auf die vom Vermieter tatsächlich aufgewendeten Kosten ab. Von diesen seien nur die Kosten im Rahmen der Mieterhöhung ansatzfähig, die auch tatsächlich notwendig sind. Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen können hingegen nicht angesetzt werden, so die Richter. Vermieter müssen daher darauf achten, dass Handwerker im Rahmen von Modernisierungsarbeiten ausschließlich die (minimal) notwendigen Arbeiten durchführen.
d) BGH: Umlagefähigkeit von Leasingkosten für eine Heizungsanlage
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in seinem Urteil vom 17. Dezember 2008 (Az. VIII ZR 92/08) entschieden, dass die Leasingkosten für eine Heizungsanlage, die nicht im Rahmen eines Wärmelieferungsvertrages anfallen, nicht zu den Kosten des Betriebs der Heizungsanlage gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV gehören und daher auch nicht umlagefähig sind.
In der vom VIII. Zivilsenat zu entscheidenden Revision forderten die Vermieter u. a. die Zahlung einer Nachforderung aufgrund einer korrigierten Betriebskostenabrechnung von den Mietern. Das betreffende Haus wurde ursprünglich mit Koks beheizt. Der Vermieter übertrug die Bedienung der Heizung auf ein Unternehmen. Dieses stellte die Heizung auf die Verbrennung von Öl um, was ihm nach dem Vertrag freigestellt war. Dafür stattete das Unternehmen die vorhandene Heizungsanlage auf seine Kosten gegen eine jährliche Zahlung einer „Bedienungs-/Leasinggebühr“ durch die Vermieter mit einer automatischen Feuerungsanlage, einem Öltank und entsprechenden Verbindungsleitungen aus. Daneben wurde ein Vertrag über die Wartung der Anlagen geschlossen. In dem formularmäßigen Mietvertrag zwischen den Vermietern und den Mietern war u. a. vereinbart, dass der Mieter neben der Miete und einem Vorschuss für die im Einzelnen aufgeführten Betriebskosten i. S. der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung monatlich einen Vorschuss für Heizungskosten zu zahlen hat. In dem Vertrag wurde weiterhin handschriftlich die Aufzählung der Heizkosten durch die Kosten für Leasing und Wartung für die automatische Feuerung ergänzt. Dem Vertrag wurde eine von beiden Seiten unterschriebene Anlage beigefügt, in der sich der Mieter u. a. verpflichtete, statt der erheblich teureren Heizkosten für Koksfeuerung die Leasinggebühr für die automatische Heizung zuzüglich der Wartungskosten zu zahlen. In einer korrigierten Betriebskostenabrechnung wurden die in Rechnung gestellten Beträge für die Wartung und das Leasing der automatischen Feuerungsanlage aufgeführt und umgelegt. Die Mieter verweigerten die Nachzahlung und beriefen sich u. a. darauf, dass die Leasingkosten nicht auf sie umgelegt werden können, da sie nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV nicht zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehörten. Die Vorinstanzen gaben der Klage der Vermieter nur teilweise statt und versagten die Umlage der Leasingkosten.
Das Berufungsgericht führte u. a. aus, dass die Vermieter ungeachtet der Vereinbarungen des Mietvertrages und der Anlage nicht befugt seien, die Leasingkosten auf die Mieter umzulegen. Die umlegbaren Heizkosten ergäben sich aus § 7 HeizkostenV. Da es sich hier nicht um eine Wärmelieferung, sondern um den Betrieb einer im Haus befindlichen Heizungsanlage handele, sei insoweit § 7 Abs. 2 HeizkostenV einschlägig. Die Aufzählung der dort aufgeführten Kosten sei abschließend, so dass andere Kosten nicht abrechnungsfähig seien. Dies gelte auch für die hier berechneten Leasinggebühren für Tanks, Brenner und Versorgungsleitungen. Zwar versuche der Vermieter in dem Vertrag und in der Anlage die Leasingkosten als Kosten der Bedienung der Anlage zu kaschieren. Die Leasingkosten entsprächen aber nicht den Kosten der Bedienung, sondern den Kosten der Anschaffung der Anlage. Die Kosten der Bedienung der Anlage würden allein aufgrund des Wartungsvertrages erbracht. Da die Vermieter nach wie vor den Brennstoff in eigener Regie beziehen, läge auch kein Fall des Wärmecontracting vor, so dass hierzu getätigte Überlegungen nicht übertragbar seien. Eine Vereinbarung zur Umlage von Kosten einer zentralen Heizungsanlage außerhalb von § 7 Abs. 2 HeizkostenV sei somit unwirksam. Hinzu käme hier noch, dass der Vermieter die Abwälzung in die Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgenommen hätte. Da diese von dem gesetzlichen Leitbild des Bürgerlichen Gesetzbuches abwichen, seien sie schon nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB unwirksam.
Dieser Beurteilung schloss sich der BGH an. Die Bestimmungen des Mietvertrages stünden nicht im Einklang mit den Bestimmungen der Heizkostenverordnung. Die Bestimmungen der Heizkostenverordnung gingen jedoch gemäß § 2 HeizkostenV vor. Es handele sich auch nicht um ein Wärmecontracting, da der Vermieter lediglich die Wartung durch das entsprechende Unternehmen durchführen lasse. Der Verbrauch werde von einer dritten Firma erfasst und berechnet. Den Brennstoff beziehe der Vermieter in eigener Regie. Daher sei allen Überlegungen zum Wärmecontracting von vornherein jede Grundlage entzogen. Somit sei allein § 7 Abs. 2 HeizkostenV einschlägig und dieser regele abschließend, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 HeizkostenV umlagefähig seien. Die hier streitigen Leasingkosten gehören nicht dazu. Da dort u. a. lediglich die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung aufgeführt seien, könne man hieraus unmittelbar schließen, dass Miet- oder Leasingkosten für eine Heizungsanlage nicht umlagefähig seien. Zudem benachteilige die Abwälzung der genannten Leasingkosten in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Mieter unangemessen, da sie mit den gesetzlichen Regelungen des § 7 Abs. 2 HeizkostenV nicht vereinbar seien. Sie seien daher schon gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
e) BGH: Zur Rechtsmissbräuchlichkeit einer Eigenbedarfskündigung
In seinem Urteil vom 21. Januar 2009 (Az. VIII ZR 62/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass sich die Rechtskraft eines Urteils, mit dem eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Vermieters mit der Begründung abgewiesen wird, die Kündigung sei im Hinblick darauf, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht auf den bereits absehbaren Eigenbedarf hingewiesen worden sei, jedenfalls zum damaligen Zeitpunkt rechtsmissbräuchlich, einer erneuten Eigenbedarfskündigung nicht entgegensteht.
Des Weiteren entschied der Bundesgerichtshof, dass der fehlende Hinweis eines Vermieters auf den möglichen Eigenbedarf seiner Tochter anlässlich des erneuten Abschlusses eines langjährigen Mietverhältnisses, einer Kündigung des Vermieters, mit der das Mietverhältnis zum Ablauf von rund vier Jahren nach der Erneuerung des Mietvertrages beendet werden soll, diesem nicht als Einwand des rechtsmissbräuchlichen Verhaltes entgegengebracht werden kann.
Die Mieterin war seit August 1994 Mieterin einer Wohnung. Das Mietverhältnis wurde am 24. November 2003 in einem außergerichtlichen Vergleich durch einen neuen unbefristeten Mietvertrag fortgesetzt. Die am 26. November 2004 ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wurde durch Urteil des zuständigen Amtsgerichts im November 2005 mit der Begründung abgewiesen, dass die Kündigung, jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt, rechtsmissbräuchlich im Sinne von § 242 BGB gewesen sei. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof über die mit Schreiben vom 6. Dezember 2006 ausgesprochene Eigenbedarfskündigung zu befinden.
Der BGH begründete seine Entscheidung im Hinblick auf die Rechtskraft des Urteils damit, dass die vom Berufungsgericht in Analogie zum Arbeitsrecht aufgestellte Entscheidung, wonach eine erneute Kündigung aus demselben Grund unwirksam ist, nicht für das Mietrecht gelte. Entscheidend sei nicht, ob das Vorliegen des bereits früher geltend gemachten Kündigungsgrundes zur Kündigung berechtigte, sondern ob der Kündigung erneut der Einwand des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens nach § 242 BGB entgegenstünde.
Ausdrücklich offen ließ der Bundesgerichtshof die Frage, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages auch auf einen nur möglichen Eigenbedarf, beispielsweise im Hinblick auf heranwachsende Kinder, hinweisen muss. Sofern eine entsprechende Hinweispflicht in der Literatur bejaht werde, sei dies regelmäßig mit den Kosten eines Umzugs begründet worden. Eine vergleichbare Interessenlage hätte in diesem Fall nicht vorgelegen, da es sich bei Abschluss des Mietvertrages um eine Verlängerung eines bestehenden Mietverhältnisses gehandelt habe. Die Mieterin habe bereits seit neun Jahren in der Wohnung gelebt und überdies gewusst, dass der Vermieter eine Tochter habe, für die er die Wohnung gegebenenfalls benötigen könne.
f) BGH: Fristen der Anfrechtungsklage nach § 46 Abs. 1 WEG
In seinem Urteil vom 16. Januar 2009 (Az. V ZR 74/08) hat der V. Zivilsenat des BGH entschieden, dass bei einer Anfechtungsklage nach § 46 Abs. 1 WEG nicht offen gelassen werden darf, ob die Klage als zulässig oder als unbegründet abgewiesen wird, da hieran unterschiedliche Rechtsfolgen anknüpfen. Des Weiteren entschied der V. Senat, dass es sich bei der Erhebungs- und der Begründungsfrist nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht um besondere Sachurteilsvoraussetzungen handelt, sondern um Ausschlussfristen des materiellen Rechts. Innerhalb der Begründungsfrist muss der Kläger die Gründe vortragen, auf die er die Anfechtung stützt, um einen materiell-rechtlichen Ausschluss zu vermeiden. Ein Nachschieben von neuen Gründen ist ausgeschlossen.
Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: In einer Eigentümerversammlung wurden verschiedene Beschlüsse jeweils mit Stimmenmehrheit gefasst. Gegen einige dieser Beschlüsse wendete sich der Kläger im Wege der Anfechtungsklage nach § 46 Abs. 1 WEG. In der innerhalb der Erhebungsfrist eingereichten Klageschrift verweist der Kläger auf verschiedene Anlagen und will weitere Begründungen nach einer Recherche nachreichen. Nach Ablauf der Begründungsfrist begründete der Kläger die Klage und stellte einen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand. Das Amtsgericht wies die Klage unter Zurückweisung des Wiedereinsetzungsgesuchs als unzulässig ab. Die Berufung blieb erfolglos, wobei das Landgericht ausführte, dass es dahinstellen könne, ob die Klage unzulässig oder unbegründet sei.
In der Revision entschied der BGH nun, dass die Frage, ob eine Anfechtungsklage unzulässig oder unbegründet sei, nie offen gelassen werde dürfe, da sich hieraus unterschiedliche Rechtsfolgen ergäben. Erwächst das Urteil in Rechtskraft, können zwar in beiden Fällen die Anfechtungsgründe nicht mehr geltend gemacht werden. Sollte die Klage jedoch unbegründet sein, dann kann gemäß § 48 Abs. 4 WEG auch nicht mehr geltend gemacht werden, dass der Beschluss nichtig sei.
Weiter entschied der V. Senat, dass es sich bei den Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht um besondere Sachurteilsvoraussetzungen handele, sondern um eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist. Für die Erhebungsfrist folge dies schon aus der Begründung des Gesetzgebers. Die Frist stelle lediglich eine Weiterführung der Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG a.F. dar und sei somit ebenfalls eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist. Eine andere Auslegung stünde auch im Widerspruch zur Gesetzessystematik. Aus dem engen Zusammenhang zwischen der Erhebungs- und der Begründungsfrist folge auch, dass es sich bei zweiter ebenfalls nur um eine materiellrechtliche Ausschlussfrist handeln könne. Im vorliegenden Fall sei diese Frist aufgrund übergangsrechtlicher Besonderheiten auch gewahrt worden.
Schließlich wies der BGH bei der Rückverweisung noch darauf hin, dass ein Nachschieben von Anfechtungsgründen ausgeschlossen sei. Dies folge aus dem Sinn und Zweck der Begründungsfrist, über die Herstellung von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit die ordnungsgemäße Verwaltung zu gewährleisten. Das Gericht brauche sich daher mit der Klage nur insoweit zu befassen, wie der Kläger diese auf Gründe stützt, die er innerhalb der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG vorgetragen hat. Zumindest der wesentliche Kern des Lebenssachverhalts, auf den sich die Anfechtung stützt, müsse sich aus den fristgerecht eingegangenen Schriftsätzen ergeben.