a) LG Karlsruhe: Verbrauchsdaten für Energieausweis

In seinem Beschluss vom 20. Februar 2009 (Az. 9 S 523/08; n. v.) hat das Landgericht Karlsruhe entschieden, dass der Mieter die für die Erstellung eines Verbrauchsenergieausweises benötigten Verbrauchsdaten dem Vermieter zur Verfügung stellen muss. Dies sei eine Nebenpflicht des Mieters aus dem Mietvertrag.

Die Entscheidung des Landgerichts beruht auf folgendem Sachverhalt: Der Vermieter eines Einfamilienhauses begehrte von seinen Mietern die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre, um anhand dieser vor dem 1. Oktober 2008 einen verbrauchsabhängigen Energieausweis erstellen zu lassen. Diese benötigten Daten lagen nur bei den Mietern und dessen Energielieferanten vor, da die Mieter mit diesem direkt abrechneten. Die Mieter verweigerten die Herausgabe der Verbrauchsdaten unter Berufung auf das Bundesdatenschutzgesetz. Gleichzeitig verweigerten sie die Einwilligung zum Abruf der Verbrauchsdaten bei dem Energielieferanten. Im Laufe des Verfahrens verstrich zwischenzeitlich der 1. Oktober 2008. Da somit die Wahlfreiheit gemäß § 17 Abs. 2 Satz 2 EnEV nicht mehr bestand, wurde der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt.

In seinem Beschluss führte das Landgericht aus, eine Weigerung des Mieters unter Berufung auf das Bundesdatenschutzgesetz sei nicht möglich. Zum einen werden durch die Übermittlung der Daten schon keine persönlichen Daten preisgegeben. In einer Vielzahl von Mietverhältnissen stünden dem Vermieter diese Daten ohnehin zur Verfügung, da er die jeweiligen Heizkosten der Mieter selber ermittle und in seiner Nebenkostenabrechnung berechne. Des Weiteren müsse berücksichtigt werden, dass es gerade im Rahmen eines Mietverhältnisses in vielen Fällen einer Abwägung der beiderseitigen Interessen bedarf. Das Interesse des Vermieters an der Erstellung eines Energieausweises mit relativ geringem finanziellen Aufwand überwiege das Interesse des Mieters, keine Auskunft über die Verbrauchsdaten zu erteilen. Der Vermieter habe somit einen Anspruch auf Übermittlung der Daten.

Dieses Urteil dürfte gerade für die Eigentümer von vermieteten Einfamilienhäusern, die nach § 17 Abs. 2 Satz 3 EnEV einen Verbrauchsausweis erstellen dürfen, große Bedeutung haben.

b) BGH: Duldungspflicht des Mieters bei baulicher Maßnahme in der Wohnung nach behördlicher Anorndung

Mit seinem Urteil vom 4. März 2009 (Az. VIII ZR 110/08, bisher nur in Gestalt einer Pressemitteilung veröffentlicht) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mieter verpflichtet ist, bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder rechtlichen Verpflichtung durchzuführen hat, dulden muss.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass bauliche Maßnahmen, die ein Vermieter aufgrund behördlicher Anordnung in einer Mietwohnung durchführen muss, keine Maßnahmen i. S. v. § 554 Abs. 2 BGB sind. Daher unterliegen diese Maßnahmen auch nicht den strengen formellen Anforderungen der Mitteilungspflichten nach § 554 Abs. 3 BGB. Der VIII. Senat bejahte hingegen eine Duldungspflicht des Mieters aus § 242 BGB (Treu und Glauben). Die Anforderungen an eine Ankündigung in diesem Fall richteten sich nach den konkreten Umständen unter Berücksichtigung der Dringlichkeit und des Umfangs der Maßnahme, wobei der Mieter verpflichtet sei, an einer zeitnahen Terminabstimmung mitzuwirken.

Die Vermieterin hatte im vorliegenden Fall dem Mieter einen Grundriss übersandt, aus dem sich die Lage der einzubauenden Steigleitungen für eine Zentralheizung ergab. Darüber hinaus hatte die Vermieterin dem Mieter, nachdem dieser den zunächst angesetzten Termin abgelehnt hatte, die Möglichkeit eingeräumt, selbst einen Termin zu bestimmen. Dem war der Mieter im Zeitraum von einem Jahr nicht nachgekommen. Damit hatte die Vermieterin aus Sicht des Bundesgerichtshofes alles ihr Mögliche getan, um die Belange der Mieter zu wahren.

Die Vermieterin war in diesem Fall zum Einbau einer neuen Heizungsanlage verpflichtet worden, nachdem der Bezirksschornsteinfeger festgestellt hatte, dass die Gaseinzelöfen in den Wohnungen nicht die Abgasgrenzwerte einhielten. Das zuständige Umweltamt wurde nach Information durch den Schornsteinfeger tätig und verpflichtete den Eigentümer dazu, Abhilfe zu schaffen. Dieser entschloss sich zum Einbau einer Zentralheizungsanlage. Mit Ausnahme des beklagten Mieters stimmten diesem auch alle übrigen Mieter im Hause zu.

c) BGH: Mieterhöhungsverlangen und Pflicht zur Beifügung eines Mietspiegels

Mit seinem Urteil vom 11. März 2009 (Az. VIII ZR 74/08, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nicht erforderlich ist, den Mietspiegel beizufügen, wenn dieser im Kundencenter des Vermieters eingesehen werden kann.

Mit dieser Entscheidung bestätigt der BGH seine Rechtsprechung, nach der die Beifügung eines Mietspiegels zur ordnungsgemäßen Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht erforderlich ist, wenn dieser allgemein zugänglich ist. In diesen Fällen sei es den Mietern zumutbar, zur Prüfung der Angaben des Vermieters auf den ohne weiteres zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen. Das Gleiche gelte auch dann, wenn die Einsichtnahme in den Mietspiegel beim Vermieter selbst gewährleistet ist. Insbesondere sei die Beifü-gung eines Mietspiegels nicht deswegen erforderlich, um eine rechtliche Beratung des Mieters zu ermögli-chen. Von einem Rechtsberater könne erwartet werden, dass dieser Kenntnis vom Inhalt des Mietspiegels habe.

d) BGH: Erhöhung der Bruttokaltmiete

Für das Verlangen eines Vermieters auf Erhöhung der Bruttokaltmiete – das ist die Miete einschließlich der „kalten“ Betriebskosten ohne die Kosten für Heizung und Warmwasser – ist zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der auf die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil anzugeben. Der Betriebskostenanteil ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum. Bei der Abrechnung kommt es nicht darauf an, ob und inwieweit es sich bei den in der Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskosten um verbrauchsabhängige oder um verbrauchsunabhängige Betriebskosten handelt (BGH, Beschluss vom 08.07.2008 – V ZR 5/08).

e) BGH: Zur Mieterhöhung nach unwirksamer Renovierungsklausel II

Schon mit Urteil vom 09.07.2008 – V ZR 181/07, veröffentlich in NJW 2008, S. 2840 – hat der BGH entschieden, dass eine unwirksame Renovierungsklausel trotz ihres Entgeltcharakters dem Vermieter keine Möglichkeit gibt, die Miete zu erhöhen. Hintergrund dieser Entscheidung ist die Tatsache, dass gemäß § 306 Abs. 2 BGB bei Unwirksamkeit einer Klausel zur Überwälzung der Renovierungslast auf den Mieter die gesetzliche Rechtslage eingreift. Danach aber hat der Vermieter die Renovierungen auf seine Kosten auszuführen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Mit Urteil vom 11.02.2009 – V ZR 118/07, n. v. – hebt der BGH erneut hervor, der Vermieter sei nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete geltend zu machen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB biete hierfür keine Grundlage. Danach könne der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüberhinaus verlangen. Dies stehe auch im Einklang mit dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Reglung, die es dem Vermieter ermöglichen solle, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Danach bilden die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der vom Vermieter geltend gemachte Zuschlag orientiere sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehne System der Vergleichsmieten verlassen.

f) BGH: Staffelmietvereinbarung und Mietvertragoption zulässig

Mit seinem Urteil vom 11. März 2009 (Az. VIII ZR 279/07, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag betragsmäßig ausgewiesen sind, nicht dadurch berührt wird, dass dem Mieter zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, sich zu seinen Gunsten auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen.

Der Bundesgerichtshof hatte über die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung zu entscheiden. Der Eigentümer hatte bei der Errichtung der frei finanzierten Wohnung öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen und unterlag deshalb bestimmten Einschränkungen, die ihm durch den Vertrag mit der finanzierenden Bank auferlegt worden waren. Daher umfasste der Mietvertrag eine Staffelmietvereinbarung, die am 30. April 2007 endete und für die ersten zehn Jahre nicht nur die jeweilige Miete, sondern auch den jeweiligen Erhöhungsbetrag betragsmäßig auswies. Darüber hinaus war in der Klausel vereinbart, dass dem Mieter das Recht zusteht, sich zu seinen Gunsten auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen. Der Mieter (!) sah in dieser Ergänzung der Staffelmietvereinbarung eine unzulässige Abweichung von dem zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden § 10 Abs. 2 MHG.

Dem widersprachen die Richter des Bundesgerichtshofes, die in der Klausel zugunsten des Mieters eine zulässige Abweichung von § 10 MHG sahen. Die Möglichkeit, sich auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen, ändere nichts daran, dass die Miete zunächst einmal wie vereinbart geschuldet sei, sondern eröffne lediglich die Möglichkeit, bei einer entsprechenden Entwicklung der Vergleichsmiete den ausgewiesenen Betrag zu Gunsten des Mieters nach unten zu korrigieren.

g) BGH: Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

In seinem Urteil vom 11. März 2009 (Az. VIII ZR 127/08; n. v.) entschied der BGH, dass die Unterbringung einer Hausangestellten ein Grund für eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist.

Die von dem Mieter bewohnte Wohnung wurde in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an den jetzigen Vermieter verkauft. Dieser kündigte später dem Mieter, da er die Wohnung für die Unterbringung eines Au-pair-Mädchens benötigte. Sie sollte auf die minderjährigen Kinder aufpassen und die im Haushalt lebende Schwiegermutter betreuen. Die Mieter klagten gegen die Kündigung. Das Amtsgericht und das Berufungsgericht gaben der Klage wegen der Sperrfristen des § 577a BGB statt. Diese Sperrfrist verbietet befristet die Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses wegen Eigenbedarfs, das bei der Umwandlung der gemieteten Wohnung in Wohnungseigentum bereits bestand.

Der BGH entschied, dass diese Sperrfristen im vorliegenden Fall nicht gelten. Da das Au-pair-Mädchen nach den in der Revisionsinstanz nicht angegriffenen tatrichterlichen Feststellungen nicht Angehörige des Haushalts der Vermieter war, lag keine Eigenbedarfskündigung vor. Die Vermieter hatten aber nach den Feststellungen der Vorinstanzen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB geltend gemacht. Für diese Kündigung gelten die Sperrfristen des § 577a BGB dem Wortlaut nach jedoch gerade nicht. Eine analoge Anwendung der Vorschrift scheidet ebenfalls aus, da keine Gesetzeslücke besteht. Der Gesetzgeber wollte mit der Vorschrift Mieter davor schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden. Dieses gesetzgeberische Ziel lässt sich jedoch nicht ohne weiteres auf andere Kündigungsgründe im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB übertragen. Dass ein Vermieter eine Wohnung kündigt, weil er diese für eine Hausangestellte benötigt, ist nicht in dem gleichen Maße wahrscheinlich wie eine Eigenbedarfskündigung. Für den Mieter besteht also keine vergleichbare Gefahr der Verdrängung. Somit benötigt er auch keinen vergleichbaren Schutz. Das Urteil des BGH erging zwar zu der Anwendbarkeit des § 577a BGB. Viel wichtiger ist jedoch die in diesem Rahmen getroffene Entscheidung, dass die Unterbringung einer Hausangestellten ein „besonderes Interesse“ im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt. Eine ordentliche Kündigung ist also auch in diesen Fällen möglich.

h) BGH: Keine „illoyale“ Verspätung bei Zuwarten mit Zahlungsverzugskündigung

Mit seinem Urteil vom 11. März 2009 (Az. VIII ZR 115/08, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Vermieter, der nicht sofort bei Erreichen eines zur Kündigung berechtigenden Zahlungsrückstandes kündigt, sondern erst zwei Monate später, sein Kündigungsrecht nicht wegen „illoyaler Verspätung“ verwirkt.

Ein entsprechendes Revisionsansinnen der Mieterin wies der Bundesgerichtshof knapp und ohne Begründung zurück. Die einzige in der Entscheidung aufgeworfene Rechtsfrage musste der Bundesgerichtshof nicht klären. Damit bleibt weiterhin höchstrichterlich ungeklärt, ob § 314 Abs. 3 BGB bei der Wohnraummiete im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB Anwendung finden kann.

i) BGH: Keine Einschränkung der Erhaltungspflichten des Nießbrauchers

Mit seinem Urteil vom 23. Januar 2009 (Az. V ZR 197/07, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die aus § 1041 Satz 1 und 2 BGB folgenden Erhaltungspflichten des Nießbrauchers nicht durch die Vorschrift des § 1050 BGB eingeschränkt werden.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der ehemalige Eigentümer eines Grundstücks hatte einer Dame durch notariellen Vertrag das Eigentum an einem Grundstück übertragen. Gleichzeitig hatte er einer anderen Dame – seiner Ehefrau – ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an dem Grundstück eingeräumt. In dem Vertrag war u. a. vereinbart, dass abweichend von § 1050 BGB die Nießbraucherin auch die Veränderung und Verschlechterung des belasteten Grundstücks zu vertreten habe. Die Nießbraucherin investierte über 70 000 Euro in die Sanierung und Instandhaltung der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude und verlangte die Kosten für diese gewöhnlichen und außergewöhnlichen Erhaltungsmaßnahmen nunmehr von der Eigentümerin.

Der BGH entschied, dass der Nießbraucher eine belastete Sache nur in ihrem wirtschaftlichen Bestand, nicht aber in ihrem Kapitalwert zu erhalten habe. Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen dem Nießbraucher nur insoweit, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören. Dazu zählten insbesondere Erhaltungsmaßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig, und zwar wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände zu erwarten seien (Verschleißreparaturen). In diesen Fällen könne der Nießbraucher darüber hinausgehende Unterhaltungsmaßnahmen ersetzt verlangen. Etwas anderes gelte, wenn es dem Nießbraucher in Abweichung von der Regelung des § 1041 Satz 2 BGB obliege, außergewöhnliche Unterhaltungsmaßnahmen durchzuführen. Eine entsprechende Vereinbarung sei möglich, da die Vorschrift des § 1050 BGB die Pflichten des Nießbrauchers aus § 1041 BGB nicht einschränke. Die Veränderung des Regelungsgehaltes des § 1050 BGB habe daher keine Auswirkungen auf die Pflichten des Nießbrauchs aus § 1041 BGB. Insoweit schloss sich der BGH der wohl herrschenden Meinung unter Berufung auf die Entstehungsgeschichte der Norm an.

Der BGH wies des Weiteren darauf hin, dass die Parteien rechtlich nicht gehindert waren, eine von § 1050 BGB abweichende Regelung zu treffen. Es werde zum Teil angenommen, dass die Vorschrift nicht mit dinglicher Wirkung abdingbar sei. Etwas anderes gelte aber für eine nur schuldrechtlich wirkende Verein-barung.