a) LG Aachen: Vermieterhaftung nach dem AAG

Mit seinem Urteil vom 17. März 2009 (Az. 8 O 449/07, n. v.) hat das Landgericht Aachen entschieden, dass grundsätzlich nicht die vom Vermieter mit der Durchführung eines Besichtigungstermins beauftragte Immobilienverwaltung für eine den Termin durchführende unabhängige Hausmeisterin haftet, sondern der Vermieter selbst.

Das Landgericht Aachen hatte über einen Fall zu entscheiden, dessen Sachverhalt wegen mangelnder Passivlegitimation der beklagten Immobilienverwaltung nicht vollständig aufgeklärt wurde. Die Kläger waren afrikanischer Herkunft und hatten eine dunkle Hautfarbe. Sie vereinbarten mit der Immobilienverwaltung einen Besichtigungstermin für eine Wohnung. Vor Ort wurden sie durch die Hausmeisterin des Mehrfamilienhauses empfangen, die in keinem Angestelltenverhältnis zur Immobilienverwaltung stand. Nach Aussage der Kläger hat die Hausmeisterin nach dem Öffnen der Tür beim Anblick der afrikanischen Familie erklärt: „Die Wohnung wird nicht an Neger, äh… Schwarzafrikaner und Türken vermietet.“ Auf Nachfrage habe sie gesagt, dass dies eine Anweisung der Hausverwaltung sei. Tatsache ist, dass die überwiegende Zahl der Wohnungen in dem Haus an Mieter mit ausländischer Herkunft vermietet ist.

Das LG Aachen wies den Anspruch auf Schadensersatz sowie Erstattung des immateriellen Schadens (Schmerzensgeld in Höhe von 2 500 Euro) zurück. Die Immobilienverwaltung sei nicht passiv legitimiert, da es sich nicht um den „Benachteiligenden“ i. S. v. § 21 Abs. 2 Satz 1 AGG handele. Allein in Betracht kommender Anspruchsgegner sei nach dem AGG der Anbieter der begehrten vertraglichen Leistung. Dies sei der Wohnungseigentümer, mit dem ein Mietvertrag abgeschlossen werden könne. Dieser müsse sich nach den allgemeinen Regeln das Verhalten Dritter zurechnen lassen und hafte nach den Vorschriften des AGG, wenn er danach die durch den Dritten begangene Benachteiligung zu vertreten habe.

b) BGH: Anrechnung von Zinsvergünstigungen bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

In seinem Urteil vom 1. April 2009 (Az. VIII ZR 179/08; n. v.) hat der VIII. Zivilsenat des BGH entschieden, dass nach Modernisierungsmaßnahmen, die durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert wurden, bei jeder Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb des Förderzeitraums die Zinsvergünstigungen angegeben und berücksichtigt werden müssen.

Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Vermieterin führte Im Jahr 1999 unter Inanspruchnahme zinsverbilligter öffentlicher Darlehen Modernisierungsmaßnahmen durch. Im Anschluss verlangte sie unter Angabe und Berücksichtigung der Zinsvergünstigungen die Zustimmung der Mieterin zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung zu. Im Jahr 2004 verlangte die Vermieterin nun erneut die Zustimmung der Mieterin zu einer Erhöhung der Grundmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Obwohl die Förderung noch bis 2008 lief, gab die Vermieterin in diesem Verlangen weder die Zinsvergünstigungen an noch berücksichtigte sie diese bei der Erhöhung der Miete. Mit der Klage verlangte die Vermieterin nun die Zustimmung der Mieterin.

Die Klage der Vermieterin wurde von den Vorinstanzen abgewiesen, da das Mieterhöhungsverlangen ohne die Angabe der Zinsvergünstigungen formell unwirksam war. Im Laufe des Prozesses hatte die Vermieterin jedoch schriftlich auf die Zinsverbilligung hingewiesen. Der BGH hat nun entscheiden, dass das Mieterhöhungsverlangen aufgrund der nachträglichen Mitteilung über die Zinsvergünstigungen formell wirksam war. Da bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete die öffentlichen Fördermittel in jedem Fall dem Mieter zugute kommen sollen, müssen auch bei jeder Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb des Förderzeitraums die Zinsvergünstigungen berücksichtigt werden. Da das Berufungsgericht keine Ausführungen zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete getroffen hatte, hat der BGH an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

c) BGH: Umstellung einer Indexklausel und Vertragsänderung

Mit seinem Urteil vom 4. März 2009 (Az. XII ZR 141/07, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass bei Vereinbarung einer Preisgleitklausel basierend auf dem vom Bundesamt für Statistik ermittelten Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex abzustellen ist.

In ihrem Untermietvertrag hatten die Parteien folgende Klausel vereinbart: „Sollte sich der vom Bundesamt für Statistik ermittelte Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts gegenüber dem Ist-Stand vom 1. November 1994 um zehn Punkte oder mehr nach oben oder unten verändern, so verändert sich die Miete vom Zeitpunkt der Veränderungsvoraussetzung an entsprechend. Nach erfolgter Neufestsetzung des Mietzinses wird die vorstehende Wertsicherungsklausel kontinuierlich erneut entsprechend anwendbar, wenn gegenüber dem Indexstand, welcher Anlass für die Neufestsetzung war, erneut eine Änderung um mindestens zehn Punkte nach oben oder nach unten eingetreten ist.“

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Karlsruhe, wonach diese wirksame Vereinbarung keiner Genehmigung nach dem Gesetz über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden – Preisklauselgesetz bedarf. Die durch die fehlende Fortschreibung des Indexes eingetretene Regelungslücke sei im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu schließen. Die Parteien hätten, wenn sie den Fall bedacht hätten, dass der von ihnen in Bezug genommene und auf einen bestimmten Haushaltstyp zugeschnittene Lebenshaltungsindex nicht fortgeschrieben wird, wohl aber der für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland geltende Index, letzteren als Maßstab für künftige Anpassungen des Untermietzinses vereinbart, urteilte der BGH.

Der Vollzug der Vertragsanpassung könne entsprechend dem vom Statistischen Bundesamt zur Verfügung gestellten Rechenweg erfolgen. Zeitpunkt der Anpassung sei der 1. Januar 2000.

d) BGH: Flächenabweichung bei Dachterrassen

Mit seinem Urteil vom 22. April 2009 (Az. VIII ZR 86/08, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass sich § 44 Abs. 2 II. BV kein Mittel- oder Regelwert für die Anrechnung einer Balkon- oder Terrassenfläche von einem Viertel entnehmen lässt.

Bei der Wohnflächenberechnung nach Maßgabe des § 44 Abs. 2 II. BV könne die Grundfläche einer Dachterrasse bis zur Hälfte angerechnet werden. Etwas anderes gelte nur dann, wenn die Anrechnung nur zu einem Viertel der ortsüblichen Verkehrssitte entspräche. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sollen ortsübliche Berechnungsweisen mangels abweichender Parteivereinbarung Vorrang haben. Ob dies für den Raum Köln zutreffend ist, überließ der BGH dem Berufungsgericht, an das die Sache zur endgültigen Klärung zurückverwiesen wurde.

Der Bundesgerichtshof weist ausdrücklich darauf hin, dass § 4 Abs. 4 Wohnflächenverordnung einen Mittel- oder Regelwert für die Anrechnung von einem Viertel festlege. Dieser in Parenthese gesetzte Hinweis deutet darauf hin, dass die Richter die Entscheidung vermutlich nicht getroffen hätten, wenn die Wohnflächenverordnung anwendbar gewesen wäre. Der BGH weist darauf hin, dass diese auf den Mietvertrag aus dem Jahr 2003 aus „zeitlichen Gründen“ nicht anwendbar sei. Dementsprechend könnte für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der Verordnung am 1. Januar 2004 und vor Inkrafttreten der Föderalismusreform, in deren Folge die Ermächtigung für den Erlass von Wohnflächenverordnungen auf die Bundesländer übertragen wurde, etwas anderes gelten. Dies wird jedoch erst nach Veröffentlichung der Entscheidung durch den Bundesgerichtshof zu beantworten sein.

e) BGH: Fristloste Kündigung wegen Wohnflächenabweichung

Mit seinem Urteil vom 29. April 2009 (Az. VIII ZR 142/08, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt.

Mit dieser Entscheidung bestätigt der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung, nach der eine 10-prozentige Abweichung der Wohnfläche zu Lasten des Mieters ein Mangel der Mietsache darstellt. Die Übergabe der mangelhaften Mietsache betrachtet der Bundesgerichtshof als Fall des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB in Gestalt der nicht rechtzeitigen Gebrauchsgewährung der Mietsache durch den Vermieter. Ausdrücklich weist der BGH darauf hin, dass die fristlose Kündigung – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – keine Darlegung des Mieters erfordere, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar sei.

f) BGH: Eigenbedarfskündigung für Schwager der Vermieterin

Mit seinem Urteil vom 3. März 2009 (Az. VIII ZR 247/08, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es sich bei dem Schwager der Vermieterin um eine zum privilegierten Personenkreis für eine Eigenbedarfskündigung zählende Person handelt.

Der Bundesgerichtshof entschied in Bestätigung seiner ständigen Rechtsprechung, dass enge Familienangehörige schon aufgrund ihrer Verwandtschaft, entfernte Angehörige hingegen nur dann zum für eine Eigenbedarfskündigung privilegierten Personenkreis zählen, wenn der Vermieter gegenüber diesen Angehörigen rechtlich oder moralisch zur Unterhaltsgewährung oder sonstiger Fürsorge verpflichtet ist. Im Hinblick auf den Schwager der Vermieterin bejahte der BGH ein besonderes persönliches Verhältnis aufgrund des engen Kontaktes, den das Instanzgericht festgestellt hatte. Der Schwager bzw. die Schwägerin eines Vermieters/einer Vermieterin zählt damit nicht zum engen Kreis der Familienangehörigen.

g) BGH: Schadensersatzansprüche des Mieters bei Auszug nach vorgetäuschtem Eigenbedarf

In seinem Urteil vom 8. April 2009 (Az. VIII ZR 231/07; n. v.) hat der BGH entschieden, dass ein Mieter, der aufgrund eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs hin auszieht, auch dann Anspruch auf Schadensersatz wegen unberechtigter Kündigung hat, wenn die Kündigung aufgrund der fehlenden Angabe des berechtigten Grundes formunwirksam war. Dies gilt zumindest dann, wenn der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf schlüssig dargelegt hatte und der Mieter keine Veranlassung hatte, an den Angaben des Vermieters zu zweifeln. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters ist auch dann nicht ausgeschlossen, wenn das Mietverhältnis einvernehmlich beendet wird, obwohl zum Beendigungszeitpunkt aufgrund der formfehlerhaften Kündigung keine Pflicht zur Räumung des Mietobjektes bestand. Entscheidend ist hierbei nicht, ob der Mieter zur Räumung verpflichtet ist, sondern ob er das Räumungsverlangen materiell für berechtigt halten darf. Auch in diesen Fällen räumt der Mieter die Wohnung nicht aus freien Stücken, sondern in der Vorstellung, hierzu materiell verpflichtet zu sein.

Der BGH hatte über folgenden Fall zu entscheiden: Der Vermieter kündigte der Mieterin mehrfach das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs und drohte ihr eine Räumungsklage und Schadensersatzforderungen bei nicht rechtzeitiger Räumung an. Hierauf kam es zu einer Vereinbarung zwischen den Parteien, aufgrund derer die Mieterin auszog. Unmittelbar nach dem Auszug der Mieterin bot der Vermieter das Haus über einen Makler zum Verkauf an. Die Mieterin war nunmehr der Auffassung, dass der Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht sei. Sie begehrte mit ihrer Klage die Rückgabe des Mietobjekts und hilfsweise Schadensersatz. Da es nach der Ansicht des BGH entscheidend darauf ankommt, ob der Eigenbedarf vorgetäuscht war, wurde zur Klärung dieser Frage an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

h) BGH: Anwaltsfehler im Mietprozess

Unterlässt es der Berufungsanwalt, auf ein die Rechtsaufasssung seines Mandanten stützendes Urteil des BGH hinzuweisen und verliert der Mandant deshalb den Prozess, wird der Zurechnungszusammenhang zwischen dem Anwaltsfehler und dem dadurch entstandenen Schaden nicht deshalb unterbrochen, weil auch das Gericht die Entscheidung des BGH übersehen hat. So lautet der wörtliche Entscheidungsleitsatz des BGH (Urteil vom 18.12.2008 – IX ZR 179/07). „Auf Deutsch übersetzt:“

Aufgabe des Rechtsanwaltes ist es lediglich, Tatsachen vorzutragen, die die begehrte Rechtsauffassung einschließlich aller sich daraus entwickelnden Ansprüche seines Mandanten stützen. Das Recht wird vom Gericht angewendet. Schon im römischen Recht bestand der Grundsatz „iura novit curia“ – das Recht kennt das Gericht. Diese elementaren Grundsätze hat der Bundesgerichtshof zu Lasten der Rechtsanwälte auf den Kopf gestellt. Selbst wenn das Gericht in seinem ureigenen Aufgabenbereich einen Fehler begeht und eine höchstrichterliche Entscheidung in Unkenntnis übersieht, hat es der zitierten Entscheidung zur Folge der verfahrensbegleitende Rechtsanwalt „auszubaden“.