a) BGH: Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel

Mit seinem Urteil vom 27. Mai 2009 (Az. VIII ZR 302/07, n. v.) hat der BGH entschieden, dass dem Mieter, der im Vertrauen auf die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel Schönheitsreparaturen durchführt, im Fall einer unwirksamen Endrenovierungsklausel ein Erstattungsanspruch nach den §§ 812 ff. BGB gegen den Vermieter zustehen kann.

Im vorliegenden Fall hatte ein Mieter Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel erbracht. Diese Leistung erfolgte nach Ansicht des BGH ohne Rechtsgrund i. S. v. § 812 Abs. 1 BGB. Daher habe der Mieter gegen den Vermieter einen Erstattungsanspruch. Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemisst sich nach den Ausführungen des BGH nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Arbeiten. Dabei sei zu berücksichtigen, ob der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt oder auf einen Fachbetrieb zurückgegriffen habe.

Ausdrücklich ausgeschlossen hat der Bundesgerichtshof einen Schadensersatzanspruch des Mieters, weil dem Vermieter kein Verschuldensvorwurf wegen der Verwendung der unwirksamen Klausel gemacht werden könne. Auch ein Aufwendungsersatzanspruch aus GoA schloss der BGH aus, weil der Mieter, der aufgrund vermeintlicher Pflichten Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, kein Geschäft des Vermieters durchführe, sondern nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig werde.

Mit der Entscheidung setzt der Bundesgerichtshof seine mieterfreundliche Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln fort. Offen blieb in diesem Fall die Höhe des Wertersatzes, da der Mieter, der die Leistungen selbst ausgeführt hatte, beruflich als Maler tätig ist. Wertersatz nach § 818 BGB bemisst sich nach dem objektiven Verkehrswert, den das Erlangte nach seiner tatsächlichen Beschaffenheit für jedermann hat. Das ist in der Regel der Betrag, den ein Dritter am Markt dafür zu zahlen bereit wäre. Angesichts dessen, dass die Arbeiten in der Regel nur fachgerecht, nicht aber vom Fachmann ausgeführt werden, dürfen die üblichen Preise für Maler nicht verlangt werden.

Abschließend sei darauf hingewiesen, dass ein Anspruch nach § 818 Abs. 3 BGB ausgeschlossen ist, wenn das ursprünglich Erlangte nicht mehr vorhanden ist. Dies kann der Fall sein, wenn die Wohnung bereits wieder überstrichen wurde.

b) BGH: Fehlende Nutzungsmöglichkeit als Betriebskostenumlagehindernis

Mit seinem Urteil vom 8. April 2009 (Az. VIII ZR 128/08, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, den Mieter unangemessen benachteiligt.

Mit diesem Urteil will der Bundesgerichtshof an seine Entscheidungen anknüpfen, nach denen Kosten für Einrichtungen, die einzelnen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen werden, nicht als Betriebskosten auf die ausgeschlossenen Mieter umgelegt werden dürfen. Insoweit verweist der BGH u. a. auf seine Entscheidung zu den Kosten der Gartenpflege, die keine umlagefähigen Betriebskosten sind, wenn der betreffende Gartenteil zur Sondernutzung nur einem Mieter des Hauses zugänglich gemacht wird (Az. VIII ZR 135/03). Könne mit einem Aufzug nur ein Gebäudeteil erreicht werden, dürften die Kosten für den Aufzug nicht den Mietern des anderen Gebäudeteils auferlegt werden.

In Abgrenzung zu seiner Entscheidung betreffend die Umlagefähigkeit von Aufzugskosten bei Erdgeschossmietern (Az. VIII 103/06) führt der BGH aus, dass der Sachverhalt hier anders liege. Schließlich könne ein Erdgeschossmieter seine Wohnung mit dem Aufzug erreichen, auch wenn er ihn wegen der Lage seiner Wohnung faktisch nicht nutze. Die Grenze der Zumutbarkeit für einen Mieter sei überschritten, wenn er einen Aufzug nicht nur tatsächlich nicht nutze oder dafür keinen Bedarf habe, sondern seine Wohnung mit dem Aufzug überhaupt nicht erreicht werden kann.

Die in der Sache sicherlich Rechtsfrieden herstellende Entscheidung dürfte langfristig neue Diskussionen über die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit von Betriebskosten verursachenden Einrichtungen auslösen. Es erscheint wenig logisch, dass ein Erdgeschossmieter (nicht: Hochparterre, Souterrain), der weder über Keller noch Dachgeschossräumlichkeiten verfügt, andere tatsächliche Nutzungsmöglichkeiten hat als ein Mieter in einem Gebäudeteil, das über einen nicht mit dem Fahrstuhl erreichbaren Treppenaufgang verfügt. Schließlich können in beiden Fällen die Mieter den Fahrstuhl nur dann nutzen, wenn sie einen anderen Mieter im mit dem Fahrstuhl erreichbaren Gebäudeteil besuchen wollen.

Des Weiteren wies der BGH darauf hin, dass die Parteien wirksam die Umlage der Betriebskosten durch Verweis auf § 27 II. BV vereinbart hätten. Zwar sei im Mietvertrag nur ein Hinweis auf § 27, nicht jedoch auf die Anlage 3 erfolgt, jedoch habe § 27 II. BV in der zurzeit des Vertragsabschlusses der Parteien geltenden Fassung unmittelbar auf diese Anlage 3 verwiesen.

c) BGH: Versorgungssperre nach beendetem Gewerbemietverhältnis zulässig

Mit seinem Urteil vom 6. Mai 2009 (Az. XII ZR 137/07, bisher nur in Gestalt einer Pressemitteilung veröffentlicht) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Versorgungsleistungen, wie Heizung, Strom und Wasser, einstellen darf.

In seiner Pressemitteilung teilte der Bundesgerichtshof mit, dass der Mieter bereits seit dem Jahr 2001 seine Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr zahlte. Später stellte er auch die Zahlung der Miete ein, mit der er im August 2007 bereits acht Monate im Rückstand war. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wiederholt, zuletzt im August 2007. Zwischen den Parteien schwebt ein Räumungsverfahren.

Der BGH entschied, dass einem Gewerberaummieter kein Besitzschutz im Hinblick auf die Einstellung von Versorgungsleistungen zusteht. Zwar stünde der Besitzschutz auch einem unrechtmäßigen Besitzer zu, das heißt auch einem zur Räumung verpflichteten Mieter. Allerdings verschaffe der Besitz als reine tatsächliche Sachherrschaft keinen Anspruch auf eine bestimmte Nutzung der Sache, sondern nur Ansprüche gegen Eingriffe von außen. Ein solcher Eingriff liege nicht vor, wenn lediglich Leistungen eingestellt werden.

Ein Anspruch des Mieters auf Fortsetzung von Versorgungsleistungen kann sich nach Auffassung des Bundesgerichtshofes nur aus dem Mietvertrag ergeben oder – im Falle des bereits beendeten Mietverhältnisses – im Einzelfall aus Treu und Glauben. Eine Grenze für die Pflicht zur weiteren Belieferung sei aber jedenfalls erreicht, wenn der Vermieter hierfür kein Entgelt erhalte und ihm durch die weitere Belieferung ein Schaden drohe.

d) BGH: Wahrung der Anfechtungsfristen bei notwendigen Streitgenossen

In seinem Urteil vom 27. März 2009 (Az. V ZR 196/08; n. v.) hat der V. Zivilsenat des BGH entschieden, dass bei einer Anfechtungsklage nach § 46 WEG im Falle einer notwendigen Streitgenossenschaft jeder Streitgenosse selbstständig die Klagebegründungsfrist einhalten muss, damit seine Anfechtung materiell-rechtlich nicht ausgeschlossen wird.

Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kläger war Mitglied in einer Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft und wendete sich gegen die Beschlüsse der Versammlung der Wohnungserbbauberechtigten. In seiner Klageschrift hielt sich der Kläger die Begründung vor. Später reichten ebenfalls ein weiteres Mitglied der Versammlung und die Verwalterin Anfechtungsklagen ein, die näher begründet waren. Diese Klagen wurden im Anschluss jedoch zurückgenommen. Da der Prozessbevollmächtigte des Klägers die Begründung der Klage erst nach Ablauf der Begründungsfrist einreichte, berief er sich anschließend u. a. auf die rechtzeitig eingereichten Begründungen der anderen Kläger.

Der BGH hat nun entschieden, dass es sich aufgrund der Prozessverbindung nach § 47 WEG bei den verschiedenen Klägern zwar um notwendige Streitgenossen nach § 62 ZPO handele. Aus § 62 ZPO folge jedoch nur, dass die Frist zur Vornahme einer Prozesshandlung durch einen von mehreren Streitgenossen gewahrt werden kann. Da es sich bei den Fristen des § 46 WEG jedoch um materiell-rechtliche Ausschlussfristen handele und nicht um prozessuale Fristen, seien diese nicht von § 62 ZPO umfasst. Viel-mehr müsse jeder Wohnungseigentümer bzw. Wohnungserbbauberechtigte die Anfechtungsklage nach § 47 WEG selber erheben und begründen. Es seien nur die rechtzeitig begründeten Klagen der Streitgenossen zu entscheiden. Die verspätete Klage sei jedoch abzuweisen. Dies gelte insbesondere dann, wenn die rechtzeitigen Klagen zurückgenommen werden.

e) BGH: Schadensersatz bei Erwerb mangelhafter Eigentumswohnung

Der Erwerber einer mangelhaften Eigentumswohnung kann Schadenersatz wegen Nichterfüllung in der Weise geltend machen, dass er die Eigentumswohnung zurückgibt und Ausgleich dafür verlangt, dass nach Rückgabe der Wohnung seinen Aufwendungen kein entsprechender Gegenwert gegenübersteht.

Der ausgebliebene Gegenwert bemisst sich hierbei grundsätzlich nach der Höhe der Aufwendungen zur Erbringung der Gegenleistungen und der Kosten, die den Erwerber allein aufgrund des Umstandes trafen, dass er Empfänger der mangelhaften Gegenleistung wurde.

Zu den Aufwendungen, die der Erwerber einer Eigentumswohnung bei dieser Schadensberechnung geltend machen kann, gehören grundsätzlich auch die Kosten für die Finanzierung des Erwerbs der Wohnung.

Bei der Schadensberechnung sind im Falle der Vermietung die vom Erwerber erzielten Mieteinnahmen abzuziehen (BGH, Urteil vom 12.03.2009 – VII ZR 26/06, n. v.)

f) BGH: Eigenbedarfskündigung für Schwager der Vermieterin

Mit seinem Urteil vom 3. März 2009 (Az. VIII ZR 247/08, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es sich bei dem Schwager der Vermieterin um eine zum privilegierten Personenkreis für eine Eigenbedarfskündigung zählende Person handelt.

Der Bundesgerichtshof entschied in Bestätigung seiner ständigen Rechtsprechung, dass enge Familienangehörige schon aufgrund ihrer Verwandtschaft, entfernte Angehörige hingegen nur dann zum für eine Eigenbedarfskündigung privilegierten Personenkreis zählen, wenn der Vermieter gegenüber diesen Angehörigen rechtlich oder moralisch zur Unterhaltsgewährung oder sonstiger Fürsorge verpflichtet ist. Im Hinblick auf den Schwager der Vermieterin bejahte der BGH ein besonderes persönliches Verhältnis aufgrund des engen Kontaktes, den das Instanzgericht festgestellt hatte. Der Schwager bzw. die Schwägerin eines Vermieters/einer Vermieterin zählt damit nicht zum engen Kreis der Familienangehörigen.

g) BGH: Schadensersatzansprüche des Mieters bei Auszug nach vorgetäuschtem Eigenbedarf

In seinem Urteil vom 8. April 2009 (Az. VIII ZR 231/07; n. v.) hat der BGH entschieden, dass ein Mieter, der aufgrund eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs hin auszieht, auch dann Anspruch auf Schadensersatz wegen unberechtigter Kündigung hat, wenn die Kündigung aufgrund der fehlenden Angabe des berechtigten Grundes formunwirksam war. Dies gilt zumindest dann, wenn der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf schlüssig dargelegt hatte und der Mieter keine Veranlassung hatte, an den Angaben des Vermieters zu zweifeln. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters ist auch dann nicht ausgeschlossen, wenn das Mietverhältnis einvernehmlich beendet wird, obwohl zum Beendigungszeitpunkt aufgrund der formfehlerhaften Kündigung keine Pflicht zur Räumung des Mietobjektes bestand. Entscheidend ist hierbei nicht, ob der Mieter zur Räumung verpflichtet ist, sondern ob er das Räumungsverlangen materiell für berechtigt halten darf. Auch in diesen Fällen räumt der Mieter die Wohnung nicht aus freien Stücken, sondern in der Vorstellung, hierzu materiell verpflichtet zu sein.

Der BGH hatte über folgenden Fall zu entscheiden: Der Vermieter kündigte der Mieterin mehrfach das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs und drohte ihr eine Räumungsklage und Schadensersatzforderungen bei nicht rechtzeitiger Räumung an. Hierauf kam es zu einer Vereinbarung zwischen den Parteien, aufgrund derer die Mieterin auszog. Unmittelbar nach dem Auszug der Mieterin bot der Vermieter das Haus über einen Makler zum Verkauf an. Die Mieterin war nunmehr der Auffassung, dass der Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht sei. Sie begehrte mit ihrer Klage die Rückgabe des Mietobjekts und hilfsweise Schadensersatz. Da es nach der Ansicht des BGH entscheidend darauf ankommt, ob der Eigenbedarf vorgetäuscht war, wurde zur Klärung dieser Frage an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

h) BGH: Anwaltsfehler im Mietprozess

Unterlässt es der Berufungsanwalt, auf ein die Rechtsaufasssung seines Mandanten stützendes Urteil des BGH hinzuweisen und verliert der Mandant deshalb den Prozess, wird der Zurechnungszusammenhang zwischen dem Anwaltsfehler und dem dadurch entstandenen Schaden nicht deshalb unterbrochen, weil auch das Gericht die Entscheidung des BGH übersehen hat. So lautet der wörtliche Entscheidungsleitsatz des BGH (Urteil vom 18.12.2008 – IX ZR 179/07). „Auf Deutsch übersetzt:“

Aufgabe des Rechtsanwaltes ist es lediglich, Tatsachen vorzutragen, die die begehrte Rechtsauffassung einschließlich aller sich daraus entwickelnden Ansprüche seines Mandanten stützen. Das Recht wird vom Gericht angewendet. Schon im römischen Recht bestand der Grundsatz „iura novit curia“ – das Recht kennt das Gericht. Diese elementaren Grundsätze hat der Bundesgerichtshof zu Lasten der Rechtsanwälte auf den Kopf gestellt. Selbst wenn das Gericht in seinem ureigenen Aufgabenbereich einen Fehler begeht und eine höchstrichterliche Entscheidung in Unkenntnis übersieht, hat es der zitierten Entscheidung zur Folge der verfahrensbegleitende Rechtsanwalt „auszubaden“.