News Rechtsprechung Juli 2009
a) BGH: Formgerechter Abschluss eines Mietvertrags durch Nachtragsvereinbarung
In seinem Urteil vom 29. April 2009 (Az. XII ZR 142/07; n. v.) hat der BFH entschieden, dass ein Mietvertrag, der zunächst mangels rechtzeitiger Annahme nicht formgerecht zustande gekommen ist, auch durch eine formgerechte Nachtragsvereinbarung, die sich auf die ursprüngliche Urkunde beruft, insgesamt formgerecht zustande kommt.
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Vermieter unterzeichnete mit der Beklagten einen Mietvertrag über noch zu errichtende Gewerberäume. Die Mietdauer wurde mit 13 Jahren nach Übergabe vereinbart. Im Mietvertrag war weiter festgehalten:
"Dem Vermieter ist bekannt, dass der Vorstand des Mieters nach Maßgabe seiner Geschäfts-ordnung diesem Vertrag zustimmen muss. Die Zustimmung erfolgt nach Vertragsabschluss in einem gesonderten Schreiben. Erfolgt die Zustimmung nicht innerhalb von vier Wochen nach beiderseitiger Unterschrift, so erlangt dieses Vertragswerk keine Rechtsgültigkeit. ..."
Eine solche Zustimmung erfolgte jedoch nicht innerhalb der genannten Frist. Nach über einem Jahr schlossen der Vermieter und die Beklagte eine schriftliche Vereinbarung über die Änderung des Mietvertrages. Nach 9 Jahren kündigte die Beklagte das Mietverhältnis. Sie ist der Auffassung, dass die Schriftform nicht eingehalten wurde und somit der auf unbestimmte Zeit geschlossene Mietvertrag ordentlich kündbar sei. Im Anschluss zahlte die Beklagte keine Miete mehr.
Der BGH hat entschieden, dass die Kündigung unwirksam sei und der Vermieter Anspruch auf Zahlung des Mietzinses habe. Hierbei könne es offen bleiben, ob der Mietvertrag bereits mit der Unterschrift des Angebotes des Vermieters zustande gekommen sei oder ob die Annahmeerklärung verspätet war. Es sei jedenfalls durch die von beiden Vertragsparteien unterzeichnete Änderungsvereinbarung zum Abschluss eines Mietvertrages gemäß der Mietvertragsurkunde mit den vereinbarten Änderungen gekommen, da ausdrücklich auf den Mietvertrag verwiesen wurde. Die Zustimmung des Vorstandes sei hierfür nicht erforderlich gewesen, da diese Bedingung übereinstimmend stillschweigend abbedungen wurde. Die über ein Jahr nach der Vertragsunterzeichnung von zur Vertretung der Beklagten berechtigten Personen abgeschlossene Vereinbarung habe zum Ausdruck gebracht, dass die Gültigkeit des Vertragsschlusses nicht von der Zustimmung des Vorstandes abhängen solle.
Des Weiteren entschied der BGH, dass die nach § 550 BGB erforderliche Schriftform eingehalten wurde. Die Schriftform der im Mietvertrag enthaltenen vertraglichen Vereinbarung sei jedenfalls durch die von beiden Vertragspartnern unterzeichnete, wirksam abgeschlossene schriftliche Änderungsvereinbarung in Verbindung mit dem Mietvertrag gewahrt. Auch die konkludente Aufhebung der Erforderlichkeit einer Genehmigung durch den Vorstand der Beklagten ändere hieran nichts. § 550 BGB solle in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetz auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Die Schriftform solle hingegen nicht Gewissheit verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen sei.
b) BGH: Zur Person des Ersatzpflichtigen für Mieterinvestitionen bei vorzeitiger Beendigung des Mietvertrags
In seinem Urteil vom 29. April 2009 (Az. XII ZR 66/07, n. v.) hat der BGH entschieden, dass bei einem Vermieterwechsel im Zuge einer Zwangsversteigerung der Ersteigerer der richtige Bereicherungsschuldner ist, wenn er infolge einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses früher als vorgesehen in den Genuss des durch Investitionen des Mieters erhöhten Ertragswertes kommt.
Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Beklagte mietete von der damaligen Grundstückseigentümerin Gewerberäume für 15 Jahre. Allerdings wurde hierbei die Formvorschrift des § 550 BGB nicht eingehalten. Später wurde die Zwangsversteigerung des Grundstücks betrieben. Die Klägerin erhielt den Zuschlag für das Grundstück und kündigte dem Beklagten unter Bezugnahme auf § 57a ZVG. Der Beklagte verweigerte nun unter Hinweis auf die von ihm getätigten Investitionen die Herausgabe der Mietsache.
Der BGH entschied nun, dass dem Mieter grundsätzlich ein Bereicherungsanspruch zustehen könne, da die Ersteigerin vorzeitig aufgrund ihrer Kündigung und nicht erst mit Ablauf der vorgesehenen Mietzeit in den Genuss der wertsteigernden Investitionen des Mieters gekommen sei. Dem stehe auch nicht entgegen, dass der für 15 Jahre geschlossene Mietvertrag wegen Nichteinhaltung der Schriftform des § 550 BGB mit gesetzlichen Kündigungsfristen kündbar war. Die Parteien haben einen langfristigen Vertrag schließen wollen und dieser bildete auch die Grundlage für die getätigten Investitionen des Mieters. Mit der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses sei somit der Rechtsgrund für die von dem Mieter vorgenommenen Investitionen weggefallen.
Der BGH entschied weiter, dass Bereicherungsschuldner nicht der Vermieter zum Zeitpunkt der Investition sei. Vielmehr sei dies der Vermieter, der die Mietsache vorzeitig zurückerhalte und sie nun mit einem höheren Mietzins weiter vermieten könne. Dies gelte auch bei einem Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren. Das hiergegen aufgeführte Argument des Schutzes der Realgläubiger greife hingegen nicht. Die Auffassung, in der Zwangsversteigerung ließen sich so keine angemessenen Erlöse mehr erzielen, beruhe auf einem unzutreffenden Verständnis der Bereicherung. Diese läge nur vor, wenn der neue Vermieter die Sache vorzeitig zurückerhalte und sie anschließend zu einem höheren als dem nach dem bisherigen Vertrag möglichen Mietzins vermieten könne. Eine Schmälerung seiner Einnahmemöglichkeiten sei somit nicht zu befürchten.
Des Weiteren wies der BGH darauf hin, dass die Parteien wirksam die Umlage der Betriebskosten durch Verweis auf § 27 II. BV vereinbart hätten. Zwar sei im Mietvertrag nur ein Hinweis auf § 27, nicht jedoch auf die Anlage 3 erfolgt, jedoch habe § 27 II. BV in der zurzeit des Vertragsabschlusses der Parteien geltenden Fassung unmittelbar auf diese Anlage 3 verwiesen.
c) BGH: Abwälzung der Kosten für die Unterrichtung der Wohnungseigentümer
In seinem Urteil vom 14. Mai 2009 (Az. V ZB 172/08, n. v.) hat der BGH entschieden, dass Wohnungseigentümergemeinschaften bei Verbandsklagen nach § 10 Abs. 6 WEG die Kosten der internen Kommunikation nicht auf den unterlegenen Prozessgegner abwälzen können. Die Unterrichtung ihrer Mitglieder ist eine interne Angelegenheit.
Dies gilt grundsätzlich auch bei einer Beschlussanfechtung nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG. Zwar stellt diese keinen Verbandsprozess, sondern einen Individualprozess gegen die Mitglieder der Gemeinschaft dar. Jedoch ist auch hier der Verwalter zustellungsbevollmächtigt und kann nach Maßgabe des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG die Wohnungseigentümer in dem Rechtsstreit vertreten oder anwaltlich vertreten lassen. Das Verfahren ähnelt diesbezüglich also einer Verbandsklage. Daher sind auch hier die Kosten der Unterrichtung der Wohnungseigentümer als interne Angelegenheit zu betrachten. Dies gilt zumindest dann, wenn die Wohnungseigentümer von ihrer Möglichkeit, den Prozess selber zu führen, keinen Gebrauch machen.
Anders ist dies zu betrachten, wenn der Verwalter als Gegner an dem Verfahren beteiligt ist oder aufgrund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, dass er die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichtet. Im ersten Fall ist der Verwalter nach § 45 Abs. 1 WEG nicht zustellungsbefugt. Die Ähnlichkeit mit einer Verbandsklage liegt somit nicht vor. Im zweiten Fall ist die sachgerechte Unterrichtung der Wohnungseigentümer Voraussetzung für die Zustellungsvollmacht des Verwalters. Daher kann sie nicht mehr als interne Angelegenheit der Gemeinschaft betrachtet werden. In beiden Fällen können die Kosten der Unterrichtung daher als notwendige Kosten auf den unterlegenen Prozessgegner abgewälzt werden.
Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kläger fochten einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft an, mit welchem ein Antrag auf Abberufung des Verwalters abgelehnt wurde. Die Klage wurde auf Kosten der Kläger abgewiesen. Die Beklagten wollten nun die Kosten für die Unterrichtung aller 107 Mitglieder der Gemeinschaft über die „Ladung des Amtsgerichts“ und über das Urteil des Amtsgerichts festsetzen lassen.
Aufgrund obiger Überlegungen hielt der BGH die Kosten der Unterrichtung der Wohnungseigentümer über die Erhebung der Klage für erstattungsfähig, weil dadurch die Zustellungsvollmacht des Verwalters begründet wurde. Allerdings seien die Kosten nur insoweit erstattungsfähig, wie sie notwendig seien. Dies treffe lediglich auf die Klageschrift, die Klagebegründungsschrift und ein dazugehöriges Anschreiben zu. Eine Übersendung von umfangreichen Anlagen sei hingegen nicht geboten gewesen.
Die Kosten für die die Unterrichtung über den Ausgang des Verfahrens seien ebenfalls nicht erstattungsfähig. Gleiches gelte für den Zeitaufwand für das Zusammenstellen und das Absenden der Briefe. Dieser gehöre zu den typischen Aufgaben des Verwalters.