a) BGH: Gewerbliche Nutzung der Mietwohnung

Mit seinem Urteil vom 14. Juli 2009 (Az. VIII ZR 165/08, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, bei Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung nicht in der Wohnung dulden muss. In dem entschiedenen Fall betrieb der Mieter in seiner Mietwohnung ein Maklerbüro.

Zwar könne der Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Dies könne insbesondere dann gelten, wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handele, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Sofern für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt sind, kommt ein Anspruch auf Gestattung jedoch regelmäßig nicht in Betracht.

Darüber hinaus entschied der Bundesgerichtshof, dass die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung grundsätzlich eine Pflichtverletzung darstellt, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

b) BGH: Zum Mangelbegriff bei Trittschall

Mit seinem Urteil vom 17. Juni 2009 (Az. VIII ZR 131/08, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Mietwohnung in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel aufweist, wenn der Trittschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entspricht. Dies gilt nach Auffassung des BGH auch dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Fußbodenbelag ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand bei Anmietung verschlechtert.

Mit dem Urteil stellt der BGH fest, dass die vermietete Wohnung nicht deswegen mit einem Mangel behaftet ist, weil es infolge der Erneuerung des Fußbodens der darüber liegenden Wohnung zu einer Verschlechterung des Trittschallschutzes gekommen war. Es würde nunmehr zwar der Grenzwert für den Trittschallschutz nach der DIN 4109 i. d. F. von 1989 überschritten, nicht aber der zum Zeitpunkt der Er-richtung des Gebäudes geltende Trittschallschutz nach derselben DIN-Norm i. d. F. von 1962. In Ermangelung ausdrücklicher Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache ist nach Ansicht des BGH die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet, die bei der Errichtung des Gebäudes galten.

In Abgrenzung zu seinem Urteil vom 6. Oktober 2004 (Az. VIII ZR 355/03) entschied der Bundesgerichts-hof, dass in diesem Fall aus zwei Gründen nicht die zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen heranzuziehen waren. Zum einen habe in diesem Fall nicht der Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung die Umbauarbeiten ausgeführt, sondern der Eigentümer der darüber liegenden Wohnung. Auch wenn der Vermieter selbst nach § 14 Nr. 1 WEG vom handelnden Wohnungseigentümer die Unterlassung der Maßnahme oder jedenfalls eine fachgerechte Ausführung zum Zwecke der Verringerung der Lärmemission verlangen könne, sei dies für das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter unerheblich. Zum zweiten sei der Austausch eines Bodenbelages nicht mit dem erstmaligen Ausbau eines Dachgeschosses – wie im Fall des Senats-urteils aus 2004 – vergleichbar. Die Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz sei in diesem Fall nicht mit dem Ausbau des Dachgeschosses gleichzusetzen. Werde nur der Bodenbelag ausgetauscht, handele es sich nicht um eine Maßnahme, die im Anschluss den Anforderungen der aktuellen DIN-Norm gerecht werden muss.

c) BGH: Mieterhöhung bei Flächenabweichungen in der Mietwohnung

Mit Urteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08 - hat der Bundesgerichthof entschieden, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen ist, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt. In einem solchen Fall liegt die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen, wie sie der Senat auch für den Fall einer zum Nachteil des Vermieters wirkenden Flächenabweichung angenommen hat. Die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche ist keine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB über Mieterhöhungen abweicht und deshalb gemäß 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre. Diese Schutzvorschriften betreffen nur solche Abreden, welche die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verändern. Mit der vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche haben die Parteien aber keine solche Vereinbarung getroffen. Die mittelbare Wirkung einer Wohnflächenvereinbarung auf die Miethöhe wird hingegen nicht vom Schutzzweck dieser Bestimmungen erfasst. Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10 % ist es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an dieser Vereinbarung festhalten zu lassen, und infolgedessen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.

d) BGH: Zur Eigenbedarfskündigung einer BGB-Gesellschaft

Mit Urteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08 - hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann kündigen darf, wenn die BGB-Gesellschaft durch Erwerb des Mietwohnraums gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. § 566 BGB schützt den Mieter, indem der Erwerber anstelle des alten Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Die Vorschrift des § 566 BGB schützt den Mieter aber nicht davor, dass eine Personenmehrheit, sei es in Form einer Eigentümergemeinschaft oder einer BGB-Gesellschaft, als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt.

Der Wirksamkeit der Kündigung steht auch § 577a BGB (in Verbindung mit der einschlägigen Landesverordnung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung) weder in direkter noch in analoger Anwendung entgegen. Nach dieser Vorschrift kann der Erwerber nicht vor Ablauf vor drei bis zehn Jahren seit der Veräußerung an ihn Eigenbedarf geltend machen, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. Daran fehlt es hier, weil die klagende BGB-Gesellschaft kein Wohnungseigentum, sondern das bebaute Grundstück als solches erworben hat und im Zeitpunkt der Kündigung durch die Klägerin eine Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht erfolgt war. Eine entsprechende Anwendung der Vorschrift muss ebenfalls ausscheiden, weil gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer nach Auffassung des Gesetzgebers die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungs-rechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers darstellt. Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage ist die Vorschrift nach ihrem Normzweck nicht zugeschnitten.

Da der Schutzzweck des § 577a BGB den Erwerb einer Wohnimmobilie durch eine Mehrheit von Personen, sei es in Form einer Miteigentümergemeinschaft, sei es in Form einer BGB-Gesellschaft, zum Zwecke der Eigennutzung nicht erfasst, hat der Senat auch eine unzulässige Umgehung dieser Vorschrift verneint.

Das Berufungsgericht wird nunmehr zu klären haben, ob der für den Gesellschafter mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf begründet ist.

e) BGH: Trittschallschutz bei der Errichtung von Eigentumswohnungen

Mit seinem Urteil vom 4. Juni 2009 (Az. VII ZR 57/07, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass sich bei Vereinbarung eines üblichen Qualitäts- und Komfortstandards in einem Vertrag über die Errichtung einer Eigentumswohnung das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser Vereinbarung orientieren muss. Auch wenn im Vertrag auf eine Schalldämmung nach DIN 4109 Bezug genommen werde, ließe dies nicht die Annahme zu, es seien lediglich die Mindestmaße der DIN 4109 vereinbart. Die Werte dieser DIN seien keine anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen, die üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügen.

Der BGH hatte sich mit einer Leistungsbeschreibung und einem Vertrag über die Errichtung einer Wohnung auseinanderzusetzen, die hohe Erwartungen im Hinblick auf die Qualitäts- und Komfortstandards aufkommen ließ. So wurde von „gehobener Ausstattung“, „neuestem Stand“, „repräsentativer Konstruktion“, „hochwertiger Anlage“, „unverwechselbarer Architektur“ und „lichtdurchfluteten Wohnungen“ gesprochen. Andererseits fand sich in der Baubeschreibung der Hinweis, dass der Wärme- bzw. Trittschallschutz gemäß DIN 4109 ausgeführt werde. Die DIN 4109 in der Version von 1989 erfüllt nach Auffassung des Gerichtes jedoch nicht den Schallschutzstandard, den der Erwerber einer Wohnung oder Doppelhaushälfte mit üblichen Komfort- und Qualitätsansprüchen erwarten darf. Unabhängig davon, ob die Parteien keine ausdrückliche Vereinbarung zum Schallschutz getroffen haben oder ob gar im Hinblick auf die Schalldämmung auf die DIN 4109 Bezug genommen wird, könne diese nicht als anerkannte Regel der Technik herangezogen werden, um das Bausoll zu definieren. Der Erwerber habe vielmehr einen Anspruch darauf, dass entweder die Schalldämmung den angepriesenen „üblichen Qualitäts- und Komfortstandards“ entspreche oder aber dass er vom Bauunternehmer darauf hingewiesen werde, dass die Folgen einer Bauweise entsprechend den Vorschriften der DIN 4109 nicht den angepriesenen Standards genügen.