News Rechtsprechung Oktober 2009
| a) | BGH: | |
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| c) | BGH: | |
| d) | Zur Statthaftigkeit des Urkundsprozesses trotz Mängeleinrede des Mieters |
a) BGH: Unzulässige Farbwahlklausel bei Schönheitsreparaturen
Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 344/08 darüber zu entscheiden, ob eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen wirksam ist, wenn sie die Verpflichtung zum "Weißen" der Decken und Oberwände während der Mietzeit umfasst.
Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin. Nach § 3 Abs. 6 des Formularmietvertrages waren die Beklagten zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In der Klausel ist bestimmt:
"Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände."
Mit der Klage hat der Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bzw. Beschädigung der Mietsache begehrt.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klausel unwirksam ist und daher ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht besteht. Der Senat hat seine Rechtsprechung fortgeführt, nach der eine Klausel, welche den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist (vgl. BGH, Urteil vom 18.6.2008 – VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 - Farbwahlklausel für das laufende Mietverhältnis unwirksam; BGH, Urteil vom 19.2.2009 - VIII ZR 166/08, NZM 2009, 313 – ebenso, aber Schadensersatz des Mieters wegen nicht fachgerechter Arbeiten in Höhe der Mehrkosten trotz unwirksamer Klausel denkbar). Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter regelmäßig deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des Mietverhältnisses zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht. So verhielt es sich auch in dem hier zu entscheidenden Fall, weil die Klausel sich nicht auf eine bloße Endrenovierungspflicht des Mieters beschränkt. Für ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters an einem Wand- und Deckenanstrich allein in der Farbe weiß – etwa wegen einer andernfalls drohenden Substanzverletzung – bot der revisionsrechtlich zu berücksichtigende Sachvortrag des Klägers keinen Anhalt.
Das Berufungsgericht ist auch zutreffend davon ausgegangen, dass es jedenfalls nicht fern liegt, unter dem Begriff "weißen" nicht lediglich ein Synonym für streichen, sondern auch einen Anstrich in weißer Farbe zu verstehen. Lässt die Klausel somit auch diese Auslegung zu, so ist sie gemäß § 305c Abs. 2 BGB in dieser dem Mieter günstigsten, weil zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Auslegung zugrunde zu legen.
b) Wohnflächenanrechnung trotz Nutzungsbeschränkung
Mit seinem Urteil vom 16. September 2009 (Az. VIII ZR 275/08, n. v.) hat der BGH entschieden, dass auch die Fläche von Mieträumen, die einer öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung unterliegt, zur Wohnfläche hinzuzurechnen ist. Eine Mietminderung wegen einer zu geringen Wohnfläche scheide in diesen Fällen aus, weil eine öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung den Mieter nicht zur Mietminderung berechtige.
Die Mieter machten Mietminderung wegen einer Wohnflächenabweichung von mehr als 10 Prozent der vereinbarten Wohnfläche geltend. Sie begründeten dies damit, dass die im Dachgeschoss befindlichen Räume wegen Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften nicht zum Wohnen geeignet und daher nicht bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen seien. Dem widersprach der Bundesgerichtshof, der eine Mietminderung allein auf Grundlage einer etwaigen öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung nicht anerkannte. Von einer Einschränkung der Nutzbarkeit der Räume sei mangels Einschreitens der zuständigen Behörde nicht auszugehen.
c) BGH: Zur Herausgabe gezogener Nutzungen ab Räumungsklage
Mit seinem Urteil vom 4. September 2009 (Az. XII ZR 76/08, n. v.) hat der BGH dem Vermieter einen Anspruch auf Herausgabe der Nutzungen zugesprochen, die ein Mieter durch eine Untervermietung ab dem Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des Rückgabeanspruchs gemäß § 546 Abs. 1 BGB erzielt hat.
Der Beklagte mietete von der Klägerin Gewerberäume (Miete 1.000 DM mtl.), die er an eine GmbH zu einem höheren Mietzins (7.000 DM mtl.) untervermietete. Später kündigte die Klägerin den Mietvertrag und erhob Räumungsklage. Das Berufungsgericht stellte fest, dass der Beklagte zur Räumung verpflichtet und die Kündigung 1998 wirksam erfolgt war. Der Beklagte übergab die Geschäftsräume 2002 an die Klägerin. Vier Monate zuvor löste der Beklagte den Untermietvertrag mit der GmbH auf und erhielt eine Entschädigung von ca. 14.000 Euro. Das Berufungsgericht sprach dem Kläger die Einnahmen aus der Untervermietung und die Entschädigungssumme aus dem Auflösungsvertrag in Höhe von insgesamt ca. 112.000 Euro zu. Die Revision hatte keinen Erfolg.
Der BGH führte aus, dass Mietüberschuss und Abfindung herausgabepflichtige Nutzungen i. S. v. §§ 818 Abs. 1, 987 Abs. 1 BGB sind. Das Nutzungsrecht läge ab dem Kündigungszeitpunkt ausschließlich bei der Vermieterin. Die Erträge aus der fortbestehenden Nutzung durch den Mieter in Form der Untervermietung seien daher vollständig abzuführen. Der Anwendung des § 987 Abs. 1 BGB stehe die mietvertragliche Vorschrift des § 546a BGB nicht entgegen, da zwischen beiden Vorschriften Anspruchskonkurrenz bestehe, so dass jegliche Nutzungen herauszugeben seien.
Zu diesen Nutzungen gehörten gemäß §§ 100, 99 Abs. 3 BGB mittelbare Erträge. Darunter falle nicht nur die tatsächlich erzielte Untermiete, sondern auch die Entschädigung aus dem Auflösungsvertrag, da diese auf der Grundlage des Untermietvertrages erlangt worden sei. Dies gelte unabhängig davon, ob die Vermieterin selbst die erhöhte Miete erzielt hätte. Eine Beschränkung der Höhe nach sei nur denkbar, wenn die herauszugebenden Nutzungen nicht aus der Sache selbst, sondern durch eine besondere Leistung oder Fähigkeit des Herausgabepflichtigen erzielt worden wären. Zumindest bei der Untervermietung sei dies nicht der Fall.
d) Zur Statthaftigkeit des Urkundsprozesses trotz Mängeleinrede des Mieters
In seinem Urteil vom 08. Juli 2009 (Az. VIII ZR 200/08, n. v.) hat der BGH erneut deutlich gemacht, dass eine Klage des Vermieters auf Zahlung der Miete im Urkundsprozess auch dann statthaft sei, wenn der Mieter die Minderung der Miete wegen anfänglicher Mängel geltend mache oder die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhebe. Ergänzend entschied der BGH nun, dass dies auch für die Fälle gelte, in denen unstreitig sei, dass der Mieter die überlassene Wohnung ohne eine Mängelrüge angenommen habe oder der Vermieter dies mit Urkunden belegen könne.
Der Vermieter klagte gegen die Mieter im Wege des Urkundsprozesses auf Zahlung der Miete über Wohnraum. Die Beklagten beriefen sich auf diverse Mängel der Wohnung, die bereits teilweise bei Einzug vorgelegen hätten und erhoben die Einrede des nicht erfüllten Vertrages, da die Elektroinstallation nicht dem vertragsgemäßen Zustand entsprochen hätte.
Nach bereits bestehender Rechtsprechung des BGH ist ein Urkundsprozess grundsätzlich auch dann statthaft, wenn der beklagte Mieter im Rahmen dieses Prozesses Gegenansprüche geltend machte. Die offen gebliebene Frage, ob dies auch gelte, wenn der Mieter Mängel vortrage, die bereits bei Übergabe der Wohnung vorhanden gewesen seien, entschied der BGH im vorliegenden Fall zugunsten der Statthaftigkeit des Urkundsprozesses. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass der Mieter die Beweislast für die Mangelhaftigkeit der Wohnung nach Überlassung des Wohnraumes gemäß § 363 BGB trage. Grundsätzlich habe zwar der Vermieter zu beweisen, dass er die Wohnung in mangelfreiem Zustand übergeben habe. Dies gelte jedoch nicht, wenn der Mieter die Wohnung als Erfüllung annehme, ohne die Mängel vorab zu rügen. Sei dieser Umstand unstreitig oder könne der Vermieter durch Urkunden, wie Übergabeprotokoll oder Kontoauszug, beweisen, dass der Mieter die Wohnung ohne zu rügen angenommen habe, führe dies wegen § 363 BGB zu einer Beweislastumkehr zulasten des Mieters und ermögliche dem Vermieter weiterhin die Geltendmachung seiner Ansprüche im Urkundsprozess. Da das Berufungsgericht diese Feststellungen noch nicht getroffen hatte, wurde der Rechtsstreit zurückverwiesen.