a) BGH: Genossenschaftlicher Gleichbehandlungsgrundsatz im Mietrecht

Mit seinem Urteil vom 14. Oktober 2009 (Az. VIII ZR 159/08, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine vermietende Genossenschaft nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz verstößt, wenn sie lediglich von einer Mieterin eine Mieterhöhung nach § 558 BGB verlangt, wenn diese als einzige wegen durch Bauarbeiten verursachten Beeinträchtigungen die Miete gemindert hat.

Die Mieterin war Mitglied einer Genossenschaft. An dem Gebäude, in dem die Mieterin wohnte, wurden 2005 Sanierungsarbeiten durchgeführt. Als einziges Genossenschaftsmitglied minderte die Mieterin wegen der durch die Sanierungsarbeiten bedingten Beeinträchtigungen die Miete um 50 Prozent. Die Genossenschaft wies darauf hin, dass sie in der Regel von einer Erhöhung der Miete aus Anlass von Modernisierungsmaßnahmen absehe, wenn die Genossenschaftsmitglieder auf eine Mietminderung während der Maßnahme verzichteten.

Sowohl die Mietminderung als auch das Mieterhöhungsverlangen waren nach Feststellung des Berufungsgerichts berechtigt. Da die klagende Mieterin als einziges Genossenschaftsmitglied die Miete gemindert hatte, verstoße es nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz, wenn sie auch als einzige mit einer Mieterhöhung konfrontiert werde.

b) BGH: Wirksamkeit von unbefristeten Staffelmietvereinbarungen II

Mit seinem Beschluss vom 7. Juli 2009 (Az. VIII ZR 140/08, n. v.) hat der Bundesgerichtshof in Ergänzung seines Urteils vom 17. Dezember 2008 (Az. VIII ZR 23/08, vgl. News aus 4/2009) entschieden, dass auch eine unter Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung formularvertraglich vereinbarte Staffelmiete nur insoweit unwirksam ist, als sie über die damalige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht.

Der BGH führte aus, dass es keinen Unterschied mache, ob die vereinbarte Staffelmiete individualvertraglich oder formularvertraglich vereinbart worden sei. Die Vereinbarungen unterliegen nicht der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegen.

c) BGH: Verpflichtung zum „Weißen“ unzulässig

Mit seinem Urteil vom 23. September 2009 (Az. VIII ZR 344/08, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, wenn sie die Verpflichtung zum „Weißen“ der Decken und Oberwände während der Mietzeit umfasst.

Gegenstand des Urteils war folgende Klausel:
„Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.“

Der BGH entschied, dass diese Klausel den Mieter verpflichte, die Schönheitsreparaturen in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen, solange sie nicht auf den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist. Der Mieter werde somit während des Mietverhältnisses zu einer Dekoration in einer vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereiches eingeschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe. Die Klausel sei unwirksam, da sie sich nicht auf eine bloße Endrenovierungspflicht des Mieters beschränke.

Mit dieser Entscheidung legt der Bundesgerichtshof den Begriff „Weißen“ nicht als ein Synonym für das Wort „Streichen“ aus, sondern sieht darin auch eine farbliche Vorgabe (weiß). Damit folgt der Bundesgerichtshof seiner Rechtsprechung, nach der eine Klausel immer in der dem Mieter günstigsten, weil zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Auslegung zu verstehen ist. Maßstab für eine ungünstige Auslegung ist dabei offensichtlich nicht mehr die anerkannte deutsche Sprache (der Duden versteht unter „Weißen“ neben dem weiß Färben [von Stoff] noch das Tünchen), sondern die eingeschränkte Sprachfähigkeit eines der Umgangssprache verhafteten Bürgers.

d) BGH: Betriebskostenumlage Sach- und Haftpflichtversicherung

Mit seinem Urteil vom 16. September 2009 (Az. VIII ZR 346/08, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung für den Mieter auch dann gewährleistet ist, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten, wie die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung, in einer Summe zusammenfasst, ohne die auf die jeweilige Versicherungsart entfallenden Einzelbeträge anzugeben.

Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist – so die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes – die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend sei es, dass der Mieter die Kosten aus der Abrechnung klar ersehen und prüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist. Die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürften jedoch nicht überspannt werden. Es sei daher ordnungsgemäß, wenn der Vermieter die Kostenposition i. S. v. § 2 Nr. 13 BetrKV „Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung“ als „Versicherung“ in der Betriebskostenabrechnung bezeichnet. Eine Kontrolle dieser Position, beispielsweise ob für das Mietobjekt Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in dieser Höhe tatsächlich angefallen sind und wie sie sich auf die Versicherungsarten aufteilen, brauche die Abrechnung selbst nicht zu ermöglichen, so der Bundesgerichtshof.

e) BGH: Ausnahmen vom Kündigungsverzicht für Studenten als Mieter

Mit seinem Urteil vom 15. Juli 2009 (Az. VIII ZR 307/08, n. v.), hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein formularmäßiger beidseitiger 2-jähriger Kündigungsrechtsausschluss in einem Mietvertrag über ein von einem Studenten an seinem Studienort angemietetes Zimmer eine unangemessene Benachteiligung i. S. v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB sein kann und in der Folge unwirksam ist.

Die Parteien hatten einen 2-jährigen Kündigungsrechtsausschluss für beide Vertragsparteien vereinbart, der Gegenstand einer Formularklausel war. Mieter war ein Student, der an seinem Studienort ein Zimmer in einem für Studenten konzipierten Haus angemietet hatte.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass der vereinbarte Kündigungsrechtsausschluss den Studenten unangemessen benachteilige. Einem Studenten sei ein schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität zuzubilligen, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbedingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können. Da das angemietete Zimmer zu dem Zweck vermietet wurde, studieren zu können, dürfe der Vermieter ein aus dieser Zweckbeziehung resultierendes sachliches Veränderungsbedürfnis nicht ignorieren.

Das Interesse des Vermieters, die Fluktuation innerhalb des Mietobjektes gering zu halten und ein Mietende innerhalb des Semesters zu vermeiden, um nahtlose Anschlussvermietungen sicherzustellen, wiege die Interessen des studierenden Mieters nicht auf. Dies gelte insbesondere deswegen, weil Studenten oftmals „nach wenigen Monaten feststellen, dass das begonnene Studium nicht das richtige für sie ist, oder weil in späteren Ausbildungsphasen ein Auslandsaufenthalt sinnvoll ist oder sogar erforderlich wird“, so der BGH.

f) BGH: Zahlungsverzugsbedingte Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen durch das Sozialamt

In seinem Urteil vom 21. Oktober 2009 (Az. VIII ZR 64/09; n. v.) hat der BGH entschieden, dass unpünktliche Mietzahlungen durch das Sozialamt keinen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB darstellen.

Der BGH hatte über eine Kündigung des Vermieters zu entscheiden. Dieser kündigte das Mietverhältnis fristlos, nachdem die Miete über mehrere Monate jeweils erst einige Tage nach Fälligkeit auf seinem Konto einging. Zuvor hatte er dem Mieter zwei Abmahnungen geschickt. Die Miete wurde dem Vermieter direkt vom Sozialamt überwiesen. Dieses war trotz Vorlage der Abmahnungen durch den Mieter nicht bereit, die Mietzahlungen früher anzuweisen.

Der BGH erklärte die Kündigung für unzulässig. Zwar bestätigte er, dass unpünktliche Mietzahlung einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 1 BGB darstellen können. Allerdings bedürfe es bei einer Entscheidung hierüber der Würdigung aller Umstände des Einzelfalls. Im vorliegenden Rechtsstreit komme es entscheidend darauf an, dass die eingetretenen Zahlungsverzögerungen auf der Weigerung des Sozialamtes beruhten, die Zahlungen frühzeitiger anzuweisen. Ein etwaiges Verschulden des Sozialamtes müsse sich der Mieter nicht zurechnen lassen, da dieses nicht sein Erfüllungsgehilfe sei. Das Amt handle vielmehr in der Erfüllung der ihm obliegenden Daseinsvorsorge. Für den BGH machte es hierbei keinen Unterschied, ob die Kosten der Unterkunft an den Leistungsempfänger selbst oder direkt an den Vermieter überwiesen werden.

g) BGH: Kein Anspruch des Mieters auf Ausstellung einer „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“

Der BGH hat mit Urteil vom 30. September 2009 (VIII ZR 238/08) entschieden, dass ein Mieter von seinem ehemaligen Vermieter keine "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" verlangen kann, die über eine Quittung für die erhaltenen Mietzahlungen hinausgeht.

Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten. Sie haben das Mietverhältnis gekündigt und sind in eine andere Wohnung im Raum Dresden umgezogen. Da der Vermieter der neuen Wohnung von den Klägern eine "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" verlangt, haben die Kläger die Beklagte zur Ausstellung einer solchen Bescheinigung aufgefordert. Die Beklagte hat den mit der Klage zunächst erhobenen Anspruch auf Erteilung von Quittungen über die geleisteten Mietzahlungen sofort anerkannt und entsprechende Quittungen erteilt. Die Abgabe einer von den Klägern geforderten weitergehenden Erklärung des Inhalts, dass die Miete einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen für den Mietzeitraum bezahlt worden sei, dass ein Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für 2006 von 276,24 € wegen Strittigkeit der Forderung nicht bezahlt worden sei, dass die Betriebskostenabrechnung für 2007 noch nicht erteilt worden sei und dass die Kläger eine Kaution von 726 € geleistet hätten, die sich aufgrund des nicht freigegebenen Pfandes noch bei der Beklagten befinde, hat sie dagegen verweigert.

Nach Auffassung des BGH besteht ein Anspruch auf Erteilung der begehrten "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" nicht. Der Mietvertrag der Parteien enthält hierzu keine Regelung. Eine solche Verpflichtung besteht auch nicht als mietvertragliche Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB. Eine Verpflichtung zur Auskunft über das Bestehen oder Nichtbestehen von Mietschulden würde voraussetzen, dass der Mieter über Art und Umfang seiner Mietverbindlichkeiten im Ungewissen ist. Hieran fehlt es, weil der Mieter - wie hier die Kläger - unter Zuhilfenahme eigener Zahlungsbelege sowie der von dem Vermieter gemäß § 368 BGB geschuldeten und erteilten Quittungen über die von dem Mieter geleisteten Zahlungen ohne weiteres feststellen kann, ob alle mietvertraglich geschuldeten Zahlungen geleistet sind, und auch in der Lage ist, die Erfüllung seiner aus dem Mietvertrag folgenden Zahlungsverpflichtungen zu belegen. Die Abgabe einer in ihren Wirkungen unter Umständen weiter reichenden Erklärung kann einem Vermieter hingegen schon wegen einer möglichen Gefährdung eigener Rechtspositionen nicht zugemutet werden. Denn es erscheint nicht fern liegend, dass eine solche Bescheinigung auch als Ausgleichsquittung angesehen werden könnte, durch die der Vermieter auf alle eventuell noch bestehenden Ansprüche gegen den Mieter verzichten würde, oder dass darin ein "Zeugnis gegen sich selbst" liegt, das für ihn beweisrechtlich nachteilig wäre, falls nachträglich noch Streit über den Bestand oder die Erfüllung von Mietforderungen entstehen sollte.

Auch eine allgemeine Pflicht zur Ausstellung einer solchen Bescheinigung wegen einer dahin entstandenen Verkehrssitte war im zu entscheidenden Fall nicht anzunehmen. Das Berufungsgericht hatte eine solche Verkehrssitte nicht festgestellt. Das Vorbringen der Kläger, wonach ein Vermieter in Dresden mit einem Bestand von 42.000 Wohnungen von jedem neuen Mietinteressenten die Beibringung einer "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" verlangt, reicht für die Annahme einer solche Verkehrssitte nicht aus, da diese voraussetzt, dass sich innerhalb aller beteiligten Kreise und nicht nur eines Teiles, sei er auch quantitativ erheblich, dazu eine einheitliche Praxis durchgesetzt hat.

h) BGH: Betriebskostenabrechnung bei dinglichem Wohnungsrecht

Mit seinem Urteil vom 25. September 2009 (Az. V ZR 36/09, n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass für die ein dingliches Wohnrecht begleitende schuldrechtliche Vereinbarung, nach der der Wohnberechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, § 556 Abs. 3 BGB analog gilt.

Der Beklagte ist Miteigentümer eines Hausgrundstückes. Die Klägerin, seine Stiefmutter, hat von ihm ein lebenslanges und unentgeltliches Wohnrecht an einer Einliegerwohnung eingeräumt bekommen. Schuldrechtlich vereinbarten beide, dass sich die Klägerin an den Betriebskosten nach näherer Regelung zu beteiligen habe. Nunmehr stritten die Parteien über die Pflicht der Klägerin zur Nachzahlung und die Abrechnung der Betriebskosten durch den Beklagten.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass der beklagte Eigentümer seinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB analog verloren habe, weil er nicht innerhalb der ebendort geregelten Frist ordnungsgemäß über die Betriebskostenvorauszahlung abgerechnet habe. Zwar ergebe sich die Pflicht zur Zahlung von Betriebskosten nicht aus dem dinglichen Recht und auch nicht aus dem neben dem dinglichen Wohnungsrecht bei Fehlen einer anderen Vereinbarung bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis, sondern aus einem vertraglichen Schuldverhältnis, das die Parteien im Hinblick auf die Beteiligung an den Betriebskosten getroffen haben. Auf dieses Schuldverhältnis sei die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB entsprechend anzuwenden.

Die analoge Anwendung komme in Betracht, weil das BGB insoweit eine Regelungslücke enthalte. Es fehle eine Regelung für den Fall, dass derjenige, der fremden Wohnraum aufgrund eines anderen Rechtsverhältnisses als ein Mietverhältnis nutzt, eine Vorauszahlung für Betriebskosten leistet. Eine entsprechende Anwendung sei geboten, weil der zu beurteilende Sachverhalt mit dem in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB geregelten vergleichbar sei.

i) BGH: Keine Zwangsverwaltung zur Befriedigung nicht eingetragener Rechte

In seinem Beschluss vom 23. September 2009 (Az. V ZB 19/09, n. v.) hat der BGH entschieden, dass eine analoge Anwendung des § 147 ZVG zur Durchsetzung von Rechten, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, ausscheide. Rechte, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, könnten nicht im Wege der Zwangsverwaltung durchgesetzt werden, wenn der Schuldner weder als Eigentümer im Grundbuch eingetragen noch Erbe des eingetragenen Eigentümers sei, sondern lediglich das Grundstück im Eigenbesitz habe. Für eine analoge Anwendung sei nach Ansicht des BGH kein Raum, weil es an einer planwidrigen Regelungslücke fehle. Zwar privilegiere § 147 ZVG den Vollstreckungszugriff gegen Eigenbesitzer, verlange dafür aber, dass aus einem eingetragenen Recht vollstreckt werde. Hiermit habe der Gesetzgeber zwar dem Umstand Rechnung getragen, dass der Eigentümer eines eingetragenen Rechtes dessen Befriedigung gegen jedermann durchsetzen könne. Mit der Einschränkung auf eingetragene Rechte solle eine effiziente Ausgestaltung des Zwangsvollstreckungsverfahrens erfolgen. Das Vollstreckungsorgan solle zumindest bei der Abordnung der Zwangsverwaltung nicht in die Prüfung eintreten müssen, ob es sich bei dem titulierten Anspruch um ein dingliches Recht handele.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Die Schuldner sind Käufer einer ihnen bereits übergebenen Eigentumswohnung. Im Grundbuch ist bisher allerdings nur eine Auflassungsvormerkung für sie eingetragen. Als Mitglieder der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft schuldeten sie der Gläubigerin Hausgeldrückstände. Wegen dieser Forderung beantragte die Gläubigerin nun beim Vollstreckungsgericht die Zwangsverwaltung.

j) BGH: Prozessführungsbefugnis des Zwangsverwalters für Mieteinzug

In seinem Urteil vom 24. September 2009 (Az. IX ZR 149/08; n. v.) hat der BGH entschieden, dass die über die Aufhebung der Zwangsverwaltung hinausgehende Befugnis, rückständige Mieten einzuziehen, einen Zwangsverwalter nicht dazu ermächtige, Ansprüche hinsichtlich Mieten geltend zu machen, die von einem Dritten unberechtigt vereinnahmt wurden.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Ein Wohnungseigentümer schloss mit einem Dritten einen Kaufvertrag über die Wohnung. Dem Vertrag nach war der Kaufpreis bereits gezahlt worden. Anschließend bewilligte der Eigentümer eine Auflassungsvorbemerkung zugunsten des Dritten. Die Umschreibung des Eigentums scheiterte jedoch, weil der Eigentümer vertraglich vereinbarte Vorbedingungen nicht erfüllte. Zu einem Rücktritt vom Vertrag oder zu einer Aufhebungsvereinbarung kam es jedoch nicht. Später wurde die inzwischen leer stehende Wohnung von dem Dritten in eigenem Namen und auf eigene Rechnung neu vermietet. Nachdem der Eigentümer verstarb, wurde die Zwangsverwaltung der Wohnung angeordnet. Die Mieter wurden über die Anordnung der Zwangsverwaltung jedoch nicht informiert. Daher zahlten sie die Miete weiterhin an den Dritten. Knapp vier Jahre später forderte der Zwangsverwalter den Dritten erstmalig auf, ihm die Mietverträge über die Wohnung zu überlassen. Kurz darauf erwarb der Dritte im Wege der Zwangsversteigerung das Eigentum an der Wohnung und die Zwangsverwaltung wurde aufgehoben. In dem Aufhebungsbeschluss hieß es wörtlich: „Der Zwangsverwalter bleibt ermächtigt, noch nicht eingezogene Mieten weiter zugunsten der ehemaligen Zwangsverwaltungsmasse einzuziehen.“ Nun verlangte der Zwangsverwalter die Auskehrung der von dem Dritten während der Zwangsverwaltung erzielten Mieten.

Der BGH wies die Klage des Zwangsverwalters als unzulässig zurück. Der Zwangsverwalter habe keine Prozessführungsbefugnis. Gemäß § 152 Abs. 1 ZVG habe ein Zwangsverwalter zwar die Befugnis, Ansprüche, auf die sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen. Diese Befugnis ende aber grundsätzlich mit der Aufhebung der Zwangsverwaltung. Allerdings könne die Prozessführungsbefugnis des Zwangsverwalters für Miet- und Pachtansprüche, die den Zeitraum der Zwangsverwaltung betreffen, auch über diesen Zeitpunkt hinaus andauern.

Im vorliegenden Fall mache der Zwangsverwalter jedoch keine Mietansprüche geltend, sondern Ansprüche aufgrund einer Leistung an einen Nichtberechtigten (§ 816 Abs. 2 BGB). Die Rechte und Pflichten des Zwangsverwalters nach Aufhebung der Zwangsverwaltung beträfen jedoch allenfalls beschlagnahmte Ansprüche. Hierunter fielen die Ansprüche nach § 816 Abs. 2 BGB nicht. Auch die Anordnung des Vollstreckungsgerichts beziehe sich lediglich auf noch nicht eingezogene Mieten. Somit läge nach Aufhebung der Zwangsvollstreckung bezüglich der geltend gemachten Ansprüche keine Prozessführungsbefugnis des Zwangsverwalters mehr vor.

k) BGH: Zurückbehaltungsrecht bei Mieteinzug durch Zwangsverwalter

In seinem Urteil vom 23. September 2009 (Az. VIII ZR 336/08, n. v.) hat der BGH entschieden, dass dem Mieter auch gegenüber dem Zwangsverwalter ein Zurückbehaltungsrecht bei der Miete zustehe, wenn der eigentliche Vermieter vor seiner Insolvenz die Kaution nicht getrennt vom eigenen Vermögen angelegt und der Zwangsverwalter die Kaution nicht erhalten habe.

Grundsätzlich stehe dem Mieter gegenüber dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB an der laufenden Miete zu, weil er aus § 551 Abs. 3 BGB einen fälligen Gegenanspruch auf getrennte Anlage der Mietkaution habe. Gemäß § 152 Abs. 2 ZVG sei der Mietvertrag und somit der Anspruch auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam. Diesen träfen alle Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag. Für die Pflicht zur getrennten Anlage der Mietkaution gelte dies selbst dann, wenn der Verwalter die Kaution nicht vom Vermieter erhalten habe. Es komme hingegen nicht darauf an, ob der Mieter im Rahmen des Insolvenzverfahrens gegen den Vermieter wegen seiner Ansprüche aus der Kaution lediglich eine einfache Insolvenzforderung habe. Schließlich gehe es hier nicht um die Rechtsstellung des Mieters im Insolvenzverfahren, sondern um die Pflichten des Zwangsverwalters gegenüber dem Mieter.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Der Kläger ist Mieter in dem Gebäude des Vermieters. Der Vermieter hatte es versäumt, die Kaution des Mieters getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen. Nachdem nun das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters eröffnet wurde, wurde über das Grundstück die Zwangsverwaltung angeordnet. Der Zwangsverwalter erhielt allerdings keine Kaution. Der Mieter begehrte nun die Feststellung seiner Befugnis, die Miete bis zu einem Betrag in Höhe der Kaution nebst Zinsen einzubehalten, bis der Zwangsverwalter die Anlage einer Mietkaution auf einem Treuhandkonto zugunsten des Klägers nachweist.

l) BGH: Keine Änderung der Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss

In seinem Urteil vom 25. September 2009 (Az. V ZR 33/09; n. v.) hat der BGH entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Teilungserklärung nicht durch einen Mehrheitsbeschluss abändern könne. Dies gelte auch dann, wenn nach Meinung der Miteigentümer durch den Beschluss lediglich eine Auslegung der Teilungserklärung festgesetzt werden solle, die den Inhalt der Regelung jedoch tatsächlich abändere.

Der BGH musste in seiner Entscheidung über eine mehrheitliche Beschlussfassung zu der Kostenverteilung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten entscheiden. In der Teilungserklärung der betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaft wurde folgende Regelung getroffen:
„Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage sind auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten. Schäden an den nach außen weisenden Fenstern und Türen der Wohnung sind jedoch von den Wohnungseigentümern auf ihre Kosten zu beseitigen.“

Die Eigentümerversammlung beschloss nun mehrheitlich, dass die Regelung wie folgt zu behandeln sei:
„Neben den [in der Teilungserklärung] … aufgeführten Schäden sind sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfenstern und Terrassentüren von den jeweiligen Eigentümern auf seinen Namen und seine Rechnung zu tragen.“

Der BGH erklärte den Beschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz für nichtig. Die Regelung in der Teilungserklärung stelle zwar eine zulässige Abweichung von der gesetzlichen Regelung der Kostentragung des § 16 Absatz 2 WEG dar. Der Beschluss hingegen weiche von dieser Regelung ab, da durch ihn nicht nur die Kostenregelung bezüglich der Instandsetzung, sondern auch der Instandhaltung geregelt werden solle. Zwar seien einige Miteigentümer der Ansicht, dass bereits die Teilungserklärung eine solche Regelung bezwecken wolle. Allerdings komme es bei der Auslegung einer Teilungserklärung entscheidend auf den Wortlaut und den Sinn der Erklärung an, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergebe. Dieser entspräche jedoch nicht der Auslegung, die durch den Beschluss angestrebt werde. Da in der Teilungserklärung weder eine entsprechende Öffnungsklausel enthalten war noch eine Einzelfallregelung gemäß § 16 Absatz 4 WEG getroffen werden sollte, fehle es hier an der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung.

m) BGH: Vorrangige Rechtsanwaltskosten im Beschlussanfechtungsverfahren

In seinem Beschluss vom 16. Juli 2009 (Az. V ZB 11/09; n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass in einem Beschlussanfechtungsverfahren die Kosten des Rechtsanwaltes, der von dem Verwalter zur Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer beauftragt wurde, vorrangig zu den Kosten der Rechtsanwälte zu erstatten sind, die von einzelnen beklagten Eigentümern beauftragt wurden, ohne dass dies geboten ist.

Der Entscheidung des BGH lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft klagten gegen die übrigen Wohnungseigentümer, um einen Beschluss über die Verteilung der Kosten für durchgeführte Wärmeschutzmaßnahmen für ungültig zu erklären. Gleichzeitig beantragten sie die Verurteilung der übrigen Eigentümer dahingehend, eine Vereinbarung abzuschließen, nach der nur Eigentümer, deren Wohnungen von der Wärmedämmung profitieren, mit Kosten belastet werden. Der Verwalter beauftragte nun im Namen der beklagten Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt mit der Prozessvertretung. Einige Wohnungseigentümer, die die Kosten der Wärmedämmung vorschussweise getragen hatten, ließen sich in dem Verfahren von einem eigenen Rechtsanwalt vertreten. Nachdem die Klage abgewiesen wurde, beantragten beide auf Seiten der Beklagten tätigen Anwälte die Festsetzung der außergerichtlichen Kosten. Das Gericht setzte die Kosten des vom Verwalter beauftragten Anwalts fest. Der weitere Antrag wurde abgewiesen.

Nach § 50 WEG werden nur die Kosten eines Rechtsanwalts erstattet, wenn nicht aus Gründen, die mit dem Gegenstand des Rechtsstreits zusammenhängen, eine Vertretung durch mehrere bevollmächtigte Rechtsanwälte geboten war. Der BGH entschied hier, dass eine Vertretung der Beklagten durch mehrere Anwälte nicht geboten war. Alle Beklagten verfolgten das gleiche Ziel, nämlich die Abweisung der Klage. Daher sei die Beauftragung nur eines Anwalts ausreichend gewesen. Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass einigen der beklagten Miteigentümer an dem Erfolg der Klage, der Aufhebung des Beschlusses, gelegen sein soll. Eine Beschlussanfechtungsklage sei gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG zwingend immer gegen alle anderen Wohnungseigentümer zu richten, also auch gegen diejenigen, die gegen den Beschluss gestimmt hätten, diesen jedoch nicht anfechten. Die Haltung der einzelnen Eigentümer zu dem Beschluss könne demnach für sich genommen nicht die Notwendigkeit einer Mehrfachvertretung begründen. Jedoch enthalte § 50 WEG keine Regelung, welche Rechtsanwaltskosten zu erstatten seien, wenn sich die Wohnungseigentümer durch mehrere Rechtsanwälte haben vertreten lassen. Allerdings ergebe sich die vorrangige Kostenerstattung eines von dem Verwalter beauftragten Anwalts aus der gesetzlichen Vertretungsbefugnis des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Entsprechendes gelte, wenn die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Beauftragung eines bestimmten Rechtsanwaltes fassen. In diesen Fällen können Wohnungseigentümer, die einen eigenen Rechtsanwalt mit ihrer Prozessvertretung beauftragen, in der Regel nicht mit der Erstattung ihrer Kosten rechnen.