a) BGH: Zu Abreden über die Beschaffenheit der Mietsache

In seinem Urteil vom 23. September 2009 (Az. VIII ZR 300/08) hat der BGH entschieden, dass mietvertragliche Abreden zur Beschaffenheit der Mietsache zwar auch konkludent getroffen werden können. Hierfür reiche es jedoch nicht aus, dass eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters dem Vermieter bekannt sei. Vielmehr müsse dieser in irgendeiner Form zustimmend reagieren. In diesem Zusammenhang könne der Mieter auch nicht erwarten, dass der Vermieter Veränderungen am Gebäude unterlasse, die durch die Nutzungsbedürfnisse anderer Mieter erforderlich werden. Dies gelte auch, wenn diese Veränderungen zwar zu einer Steigerung der Geräuschimmissionen führen, die Belastung aber weiterhin den entsprechenden Normen genüge.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über eine Wohnung. An der straßenabgewandten Seite der Wohnung befand sich ein umschlossener Lichthof, auf den die Flur-, Bad- und Küchenfenster hinausgingen. Vom Flur aus führte zudem eine Tür auf eine in der Grundrisszeichnung als Plattform bezeichnete Fläche, die zum Lichthof hin ein Geländer aufwies. In dem Mietvertrag wurde diese Plattform nicht als Teil der vermieteten Wohnung benannt und es wurden auch keine Nutzungsregelungen getroffen. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses befand sich in den Erdgeschossräumen des Gebäudes eine Bankfiliale. Während des Mietverhältnisses änderte sich nun die Nutzung der Erdgeschossräume, so dass die Installation einer Lüftungsanlage im Lichthof erforderlich wurde. Die Abluftgeräusche waren nun sowohl auf der Plattform als auch in den an den Lichthof grenzenden Räumen bei offenen Fenstern wahrnehmbar. Die Grenzwerte der TA-Lärm wurden für den Innenraum jedoch nicht überschritten. Die Mieterin minderte nun die Miete und verlangte die Unterlassung der Nutzung der Lüftungsanlage außerhalb üblichen Geschäftszeiten.

Der BGH lehnte nun eine konkludente mietvertragliche Abrede über die Nutzung der Plattform als Terrasse ab. Zwar sei die Plattform mit vermietet, da sie nur von der vermieteten Wohnung aus zu betreten sei. Allerdings sei ihr kein Nutzungszweck beigemessen worden. Außerdem könne eine Beschaffenheitsvereinbarung auch konkludent dadurch erzielt werden, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringe und dieser zustimme. Dies sei hier jedoch nicht erfolgt. Eine anderweitige Nutzung der Plattform, beispielsweise als Trocken- oder Abstellfläche, sei zudem durch die Installation der Lüftungsanlage nicht ausgeschlossen. Bei der Erschließung des Nutzungszweckes müsse auch die Lage an dem Lichthof berücksichtigt werden. Lichthöfen komme oftmals die Funktion zu, straßenseitig unzulässige oder sonst aus nachvollziehbaren Gründen unerwünschte haustechnische Anlagen aufzunehmen. Daher hätte der Mieter nicht erwarten dürfen, dass er die Terrassennutzung auf die Nebenfläche dauerhaft ausweiten könne. Insoweit bestehe kein Unterlassungsanspruch.

Eine Mietminderung komme ebenfalls nicht in Betracht. Auch wenn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Wohnung einen Immissionsstandard aufweise, der die Anforderungen der maßgeblichen TA-Lärm unterschreite, könne der Mieter nicht davon ausgehen, dass der Vermieter für die Erhaltung dieses niedrigeren Standards über die gesamte Mietdauer einstehen wolle. Mangels anderslautender Absprache schulde der Vermieter nur die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen. Daher sei die Wohnung nicht mangelhaft.

b) BGH: Kosten der Öltankreinigung sind Betriebskosten

Mit seinem Urteil vom 11. November 2009 (Az. VIII 221/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Kosten der Reinigung eines Öltanks auf den Mieter umlegbare Betriebskosten sind.

Mit seiner Entscheidung widersprach der Bundesgerichtshof der wohl herrschenden Meinung der Instanzgerichte, welche die Kosten der Öltankreinigung als nicht umlagefähige Instandhaltungskosten eingeordnet haben. Die regelmäßig erforderlich werdende Reinigung des Öltanks diene nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz, sondern der Aufrechterhaltung seiner Funktionsfähigkeit. Daher handele es sich um laufende Kosten entsprechend § 2 Nr. 4a BetrKV, auch wenn Tankreinigungen nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden. Des Weiteren seien die nur im Abstand von mehreren Jahren anfallenden Tankreinigungskosten nicht auf mehrere Abrechnungsperioden aufzuteilen, sondern dürften grundsätzlich nur in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.

c) BGH: Mindestangaben einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung

Mit seinem Beschluss vom 23. September 2009 (Az. VIII ZR 2/08) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Abrechnung der Betriebskosten auf Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Zahlungen formell wirksam ist.

Mit diesem Beschluss untermauert der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu den formellen Voraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung. Zu den Mindestangaben gehört gemäß § 556 Abs. 3 BGB eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug seiner Vorauszahlungen. Diesen Anforderungen genüge eine Abrechnung auch dann, wenn nicht die tatsächlich vom Mieter gezahlten Vorauszahlungen, sondern die zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen angesetzt wurden, so der BGH. Die fehlerhafte Angabe der Vorauszahlung betreffe allein die materielle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung.

Mit diesem Urteil widerspricht der Bundesgerichtshof erneut der herrschenden, wohl von Langenberg begründeten Ansicht zur formellen Rechtmäßigkeit von Betriebskostenabrechnungen. Das Langenbergsche Dogma, fast alle Aspekte einer Betriebskostenabrechnung der formellen Richtigkeit zuzuordnen, um unschuldige Mieter vor „Alibi-Abrechnungen“ (Langenberg in: Schmidt-Futterer, § 556, Rn. 464, Seite 1156) zu schützen, findet damit ein weiteres Mal seine Grenze in Gesetz und Rechtsprechung.

d) BGH: Allgemeine Zugänglichkeit eines Mietspiegels

Mit seinem Urteil vom 30. September 2009 (Az. VIII ZR 276/08), zur Veröffentlichung in der DWW vorgesehen) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es zur ordnungsgemäßen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens, das auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, einer Beifügung des Mietspiegels jedenfalls dann nicht bedarf, wenn dieser allgemein zugänglich ist. Eine allgemeine Zugänglichkeit liege auch dann vor, wenn ein Mietspiegel von privaten Vereinigungen gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben werde.

Mit diesem Urteil bestätigt der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung (zuletzt Beschluss vom 28. April 2009, Az. VIII ZB 7/08). Danach scheitert die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nicht daran, dass ein Mietspiegel dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt ist, wenn dieser allgemein zugänglich ist. „Allgemeine Zugänglichkeit“ setze nicht voraus, dass der Mietspiegel von der betreffenden Kommune kostenlos abgegeben oder zur Einsicht bereitgehalten werde. Auch eine Abrufbarkeit über das Internet sei nicht erforderlich. Es sei dem Mieter hingegen zumutbar, zur Prüfung des Mieterhöhungsverlangens eine geringe Schutzgebühr von wenigen Euro aufzuwenden.

e) BGH: Mieterhöhung bis zur Obergrenze bei Spannwerten

Mit seinem Urteil vom 21. Oktober 2009 (Az. VIII ZR 30/09) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Vermieter die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben kann, auch wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist.

Seine Rechtsprechung, nach der ein Vermieter die Miete bis zum oberen Wert einer ermittelten Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben darf, setzte der BGH nunmehr auch für Sachverständigengutachten fort. Das Sachverständigengutachten diene nicht als Ersatz für einen Mietspiegel, sondern der Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Dabei ginge es nicht um einen punktgenauen Wert, sondern um eine Bandbreite, die im vorliegenden Fall zutreffend ermittelt worden sei.

Des Weiteren wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass ein Sachverständigengutachten nicht deswegen fehlerhaft sei, weil der Sachverständige die Wohnungen ausschließlich durch Befragung der Vermieter ermittelt habe.

f) BGH: Zur Räumungsverpflichtung als Vertragsstrafe

In seinem Urteil vom 14. Oktober 2009 (Az. VIII ZR 272/08) hat der BGH entschieden, dass eine zur Beendigung eines Räumungsprozesses vereinbarte Vergleichsklausel, in der sich der Mieter verpflichtet, das Mietobjekt zu räumen, sobald er mit der Ratenzahlung für die rückständige Miete in Verzug gerät, keine nach § 555 BGB unwirksame Vertragsstrafe darstellt. Dies gelte zumindest dann, wenn im Zeit-punkt des Vergleichsschlusses der Räumungsanspruch des Vermieters bei Zugrundelegung des im Vergleich festgestellten Mietrückstands begründet war.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Der Vermieter machte gegen seinen Mieter Ansprüche auf Räumung und Zahlung von Mietzinsen gerichtlich geltend. Das Verfahren wurde durch einen Vergleich beendet, in dem u. a. festgehalten wurde, dass der Mieter mit der Zahlung eines Betrages von über zwei Monatsmieten in Verzug sei. Der Mieter verpflichtete sich zum einen, die Mietrückstände durch monatliche Ratenzahlung auszugleichen. Die Ratenzahlung wurde jeweils zum dritten Werktag eines jeden Monats vereinbart. Gleichzeitig verpflichtete sich der Mieter, das Mietobjekt zu räumen, sollte er mit der monatlichen Ratenzahlung länger als 14 Tage in Verzug geraten. Nachdem die Ratenzahlung zunächst rechtzeitig erfolgte, zahlte der Mieter eine Monatsrate nur zur Hälfte rechtzeitig. Der Fehlbetrag ging aufgrund eines Versehens des Mieters erst zwei Monate später beim Vermieter ein. Zwischenzeitlich hatte der Vermieter bereits die Räumung des Mietobjektes verlangt und wollte diese aus dem Vergleich vollstrecken. Der Mieter reichte hiergegen Vollstreckungsgegenklage ein.

Der BGH entschied nun, dass die Räumungsverpflichtung in dem Vergleich keine Vertragsstrafe darstelle. Unter Vertragsstrafe werde regelmäßig das Versprechen einer Zahlung oder einer anderen Leistung verstanden. Im Einzelfall könne auch ein Verzicht auf eigene Rechte als Leistung zu sehen sein. Allerdings stellte hier die Räumungsverpflichtung keinen Verzicht des Mieters auf eigene Rechte dar, da im Vergleich bereits festgehalten wurde, dass Mietrückstände bestanden, die einen Räumungsanspruch begründet hätten. Somit verzichtete nicht etwa der Mieter auf seine Rechte, sondern der Vermieter verzichtete vielmehr auflösend bedingt darauf, seinen begründeten Räumungsanspruch zunächst weiter zu verfolgen. Daher sei die Vereinbarung nicht nach § 555 BGB unwirksam.

g) BGH: Verjährung des Erbbauzinses

In seinem Urteil vom 9. Oktober 2009 (Az. V ZR 18/09) hat der BGH entschieden, dass sowohl für den schuldrechtlichen als auch für den dinglichen Erbbauzinsanspruch die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB und nicht die Sonderregelung des § 196 BGB gelte. Die Ansprüche verjähren somit innerhalb von drei Jahren.

Zur Begründung führte der BGH zum einen aus, dass der dingliche Erbbauzinsanspruch nicht unter die Sonderregelung des § 196 BGB falle. Schließlich seien die Gegenleistung für die Bestellung des Erbbaurechts oder dessen Übertragung nicht die Erbbauzinsraten als wiederkehrende Leistungen. Vielmehr sei dies die Belastung des Erbbaurechts mit einer Erbbauzinsreallast, aus der dann die persönliche und dingliche Haftung für den vereinbarten Erbbauzins folge. Nur dieser Anspruch falle unter § 196 BGB.

Auch für Erbbauzinsen, die auf rein schuldrechtlicher Grundlage zu leisten seien, gelte nicht die Sonderregelung. Dies liege schon daher nahe, weil es keinen sachlichen Grund gebe, den schuldrechtlichen Erbbauzinsanspruch einer längeren Verjährungsfrist als den dinglichen zu unterstellen. Ein anderes Er-gebnis könne auch nicht mit der Regelung des § 197 Abs. 2 BGB in Einklang gebracht werden. Nach dieser Regelung trete bei rechtskräftig festgestellten Ansprüchen und Ansprüchen aus vollstreckbaren Urkunden, die künftig fällig werdende regelmäßig wiederkehrende Leistungen zum Inhalt haben, die Regelverjährung an die Stelle der in § 197 Abs. 2 BGB bestimmten Verjährungsfrist von 30 Jahren. Sollte zuvor die 10-jährige Verjährungsfrist des § 196 BGB gelten, dann würde der Gläubiger in verjährungsrechtlicher Hinsicht schlechter dastehen, sobald der Anspruch rechtskräftig festgestellt worden ist oder sich der Schuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterwerfe. Dies entspräche nicht dem Willen des Gesetzgebers.

h) BGH: Verwirkung des Vergütungsanspruchs des Zwangsverwalters

In seinem Beschluss vom 15. Oktober 2009 (Az. V ZB 88/09) hat der BGH entschieden, dass ein Zwangsverwalter seinen Vergütungsanspruch verwirkt, wenn er bei der Bestellung durch das Vollstreckungsgericht unbefugt einen Doktortitel führt.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Über eine Eigentumswohnung wurde die Zwangsverwaltung angeordnet. Als Zwangsverwalter wurde eine seit vielen Jahren mit Zwangsverwaltungen beauftragte Person berufen, die selbst einen Titel als Doktor der Wirtschafts- und Sozialwissenschaften führte. Während der Dauer der Zwangsverwaltung wurde der Zwangsverwalter wegen Missbrauchs von Titeln strafrechtlich verurteilt, da er seinen Doktortitel unbefugt führte. Nach Beendigung des Zwangsverwaltungsverfahrens wurde die Vergütung des Zwangsverwalters festgesetzt. Der Gläubiger legte hiergegen eine sofortige Beschwerde ein und machte geltend, dass der Anspruch des Zwangsverwalters verwirkt sei, weil er zur Führung des Doktortitels nicht berechtigt gewesen sei.

Der BGH schloss sich dieser Ansicht an: Eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung könne zur Verwirkung der Vergütung führen. Ein solcher Treuebruch liege nicht nur bei strafbaren Handlungen zum Nachteil der Masse vor, sondern auch bei einer strafbaren Täuschung über die Qualifikation zur Zwangsverwaltung. Durch das unbefugte Führen eines Doktortitels täusche der Zwangsverwalter eine nicht vorhandene fachliche Qualifikation vor. Hierbei sei es unerheblich, dass die Person seit vielen Jahren und in zahlreichen Verfahren erfolgreich tätig war. Zudem sei hierdurch die Zuverlässigkeit des Zwangsverwalters in Zweifel gezogen. Die Vortäuschung einer akademischen Ausbildung, um eine Bestellung als Zwangsverwalter zu erschleichen, zeige, dass der Person der eigene Vorteil wichtiger als die Einhaltung der Rechtsvorschriften sei. Sie sei somit zur Zwangsverwaltung persönlich nicht geeignet.

i) BVerfG: Zum Hausverbot gegenüber Besuchern einer Wohnungseigentümerin

In seinem Urteil vom 6. Oktober 2009 (Az. 2 BvR 693/09) hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass der einfachrechtliche Anspruch aus § 1004 BGB grundsätzlich nur auf Unterlassung der Störung, jedoch nicht auf das Verbot oder Gebot bestimmten Verhaltens gerichtet sein könne. Zudem müssten bei der Auslegung des Begriffes Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG immer auch die Grundrechte aller Eigentümer abgewogen werden.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Eine Wohnungseigentümerin ist an einer schizoaffektiven Psychose erkrankt. Von ihrem Facharzt wurde ihr attestiert, dass mit der Erkrankung Verhaltensauffälligkeiten einhergehen, die sich zeitweilig in Form von Weinen, Schreien und Hilferufen äußern. Ihren Alltag konnte die Erkrankte nur mit Hilfe ihres Lebensgefährten bewältigen, der sie regelmäßig in der Wohnung besuchte und dort übernachtete. Die übrigen Wohnungseigentümer beschwerten sich nun über die regelmäßigen, erheblichen nächtlichen Ruhestörungen durch die erkrankte Wohnungseigentümerin und ihren Lebensgefährten. Die Wohnungseigentümerversammlung fasste daraufhin den Beschluss, dem Lebensgefährten ein uneingeschränktes Hausverbot zu erteilen. Die erkrankte Wohnungseigentümerin beantragte hierauf die gerichtliche Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses und focht diesen hilfsweise an. Die ordentliche Gerichtsbarkeit wies ihre Klage ab, da die übrigen Wohnungseigentümer lediglich in zulässiger Weise von ihrem Abwehranspruch nach § 1004 BGB Gebrauch gemacht hätten. Anschließend reichte die Wohnungseigentümerin Verfassungsbeschwerde ein und machte u. a. eine Verletzung der Eigentumsgarantie aus Art. 14 GG und der Unverletzlichkeit der Wohnung aus Art. 13 GG geltend.

Das Bundesverfassungsgericht entschied nun, dass die übrigen Wohnungseigentümer zwar nach § 15 Abs. 3 WEG oder § 1004 BGB die Unterlassung von Störungen verlangen könnten, die erhebliche Nachteile im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG darstellten. Die Erteilung eines Hausverbotes sei aber nicht von diesen Vorschriften gedeckt, da es dem Störer grundsätzlich selber überlassen werden müsse, welche Mittel er einsetze, um den Anspruch zu erfüllen. Etwas anderes könne sich nur dann ergeben, wenn lediglich eine Handlung oder Unterlassung zur Beseitigung der Störung geeignet sei. Der Lebensgefährte der erkrankten Wohnungseigentümerin könne demnach allenfalls auf Unterlassung der Störung in Anspruch genommen werden. Ein generelles Hausverbot sei jedoch nicht erforderlich. Hierbei müsse bei der Auslegung des Begriffes Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG auch der grundrechtliche Schutz der Art. 13 und Art. 14 GG des die Störung veranlassenden Wohnungseigentümers berücksichtigt werden. Da die ordentlichen Gerichte bei ihrer Abwägung verkannt hätten, dass auch eine störende Nutzung - insbesondere im Hinblick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG - hinzunehmen sein könnte, wurde die Sache an sie zurückverwiesen.

j) BGH: Zur Verlängerung der Begründungsfrist bei der Beschlussanfechtung

In seinem Urteil vom 2. Oktober 2009 (Az. V ZR 235/08) hat der BGH entschieden, dass eine Verlängerung der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG gesetzlich nicht vorgesehen sei. Nach der nun erfolgten höchstrichterlichen Klärung dieser Frage seien daher zukünftig bewilligte Fristverlängerungen unwirksam.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Die Klägerin beantragte die gerichtliche Erklärung der Ungültigkeit verschiedener Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Innerhalb der Begründungsfrist beantragte die Klägerin eine Fristverlängerung für die Anfechtungsbegründung. Diese wurde ihr vom Gericht gewährt. Innerhalb der verlängerten Frist begründete nun die Klägerin ihren Antrag. Nachdem in den Vorinstanzen die Klage abgewiesen wurde, hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Zwar entschied der BGH, dass die Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG als materiell-rechtliche Regelung nicht verlängert werden könne. Eine solche Verlängerung stelle einen privatrechtsgestaltenden Eingriff zu Lasten der anderen Wohnungseigentümer dar, der einer Ermächtigungsgrundlage bedürfe. Eine solche Ermächtigungsgrundlage sei jedoch nicht ersichtlich. Eine analoge Anwendung der für die Rechtsmittelbegründungsfristen geltenden Vorschriften der ZPO komme hierfür ebenfalls nicht in Betracht. Hiergegen spreche zum einen schon die materiell-rechtliche Rechtsnatur der Begründungsfrist. Auch bei der aktienrechtlichen Anfechtungsklage mit seiner materiell-rechtlichen Begründungsfrist, an der sich der Gesetzgeber bei der Neufassung des WEG orientiert habe, sei eine analoge Heranziehung der Vorschriften über die Verlängerung von Rechtsmittelbegründungsfristen nicht zulässig. Zum anderen verbiete sich eine solche analoge Anwendung auch aufgrund der Funktion der Begründungsfrist, die Rechtssicherheit und Rechtsklarheit für die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gewährleisten soll.

Im vorliegenden Fall entschied der BGH jedoch, dass die Fristverlängerung dennoch Wirkung entfalte. Eine auf einen rechtzeitigen Antrag hin bewilligte Fristverlängerung komme der Partei nämlich immer dann zugute, wenn die Verlängerung nicht schlechthin und offensichtlich ausgeschlossen sei. Dies sei vor der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Rechtsnatur der Begründungsfristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG jedoch nicht der Fall gewesen. Daher verwies der BGH die Klage an das Berufungsgericht zurück. Zukünftig sei eine Verlängerung einer solchen Begründungsfrist jedoch aufgrund der höchstrichterlichen Rechtsprechung ausgeschlossen.

k) BGH: Zum Kreditverkauf durch Sparkassen

Auch die als Anstalten des öffentlichen Rechts organisierten Sparkassen können Darlehen grundsätzlich an Dritte veräußern. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und damit seine Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Kreditverkäufen bestätigt (Urteil vom 27. Oktober 2009, Az. XI ZR 225/08).

Im vorliegenden Fall hatte ein Ehepaar zwei grundpfandrechtlich gesicherte Immobiliendarlehen nicht mehr bedient. Die kreditgebende Sparkasse kündigte daraufhin den Darlehensvertrag und stellte den Kredit fällig. Schließlich verkaufte die Sparkasse die Darlehen zusammen mit anderen notleidenden Krediten an eine Bank in London. Mit der Klage sollte festgestellt werden, dass der Verkauf der Darlehen gegen das Bankgeheimnis verstoße und wegen Verstoßes gegen § 203 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 StGB (Verletzung von Privatgeheimnissen durch Amtsträger) unwirksam ist. Dem folgten die Karlsruher Richter nicht.

Der BGH stellte fest, dass die Sparkasse die Darlehensforderungen habe abtreten können. Darin liege kein Verstoß gegen das Bankgeheimnis oder datenschutzrechtliche Vorschriften. Insoweit bestätigte der BGH seine bereits 2007 getroffenen Aussagen zum Verkauf von Krediten. Außerdem stelle der Kreditverkauf durch eine als Anstalt des öffentlichen Rechts organisierte Sparkasse keine strafrechtlich relevante Verletzung des Privatgeheimnisses im Sinne von § 203 StGB dar. Das Bankgeheimnis sei kein von dieser Vorschrift geschütztes „Geheimnis“, so der BGH. Offen ließen die Richter die Frage, ob die Mitarbeiter von Sparkassen überhaupt noch als Amtsträger anzusehen sind, da die Sparkassen zunehmend erwerbswirtschaftlich tätig seien. Für eine Ungleichbehandlung zwischen privaten Kreditinstituten - bei denen § 203 StGB ohnehin nicht gelte - und Sparkassen, sah der BGH jedenfalls keinen Raum.

Hinweise
Der jetzt entschiedene Fall zeigt, dass Kreditnehmer, unabhängig davon, bei welcher Bank oder Sparkasse sie ein Immobiliendarlehen abschließen, sich mit dem Verkauf ihres Darlehens abfinden müssen. Im vorliegenden Fall ging es allerdings um ein nicht mehr bedientes und damit “leistungsgestörtes“ Immobiliendarlehen. Durch das sogenannte Risikobegrenzungsgesetz sind die Vorschriften über den Verkauf von Immobiliendarlehen von Verbrauchern zugunsten der Darlehensnehmer im vergangenen Jahr geändert worden. Die neue Bundestagsmehrheit von Union und FDP will sich, so der Koalitionsvertrag, dieses Themas erneut annehmen.

l) BGH: Keine Änderung der Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss

In seinem Urteil vom 25. September 2009 (Az. V ZR 33/09; n. v.) hat der BGH entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Teilungserklärung nicht durch einen Mehrheitsbeschluss abändern könne. Dies gelte auch dann, wenn nach Meinung der Miteigentümer durch den Beschluss lediglich eine Auslegung der Teilungserklärung festgesetzt werden solle, die den Inhalt der Regelung jedoch tatsächlich abändere.

Der BGH musste in seiner Entscheidung über eine mehrheitliche Beschlussfassung zu der Kostenverteilung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten entscheiden. In der Teilungserklärung der betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaft wurde folgende Regelung getroffen:
„Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage sind auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten. Schäden an den nach außen weisenden Fenstern und Türen der Wohnung sind jedoch von den Wohnungseigentümern auf ihre Kosten zu beseitigen.“

Die Eigentümerversammlung beschloss nun mehrheitlich, dass die Regelung wie folgt zu behandeln sei:
„Neben den [in der Teilungserklärung] … aufgeführten Schäden sind sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfenstern und Terrassentüren von den jeweiligen Eigentümern auf seinen Namen und seine Rechnung zu tragen.“

Der BGH erklärte den Beschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz für nichtig. Die Regelung in der Teilungserklärung stelle zwar eine zulässige Abweichung von der gesetzlichen Regelung der Kostentragung des § 16 Absatz 2 WEG dar. Der Beschluss hingegen weiche von dieser Regelung ab, da durch ihn nicht nur die Kostenregelung bezüglich der Instandsetzung, sondern auch der Instandhaltung geregelt werden solle. Zwar seien einige Miteigentümer der Ansicht, dass bereits die Teilungserklärung eine solche Regelung bezwecken wolle. Allerdings komme es bei der Auslegung einer Teilungserklärung entscheidend auf den Wortlaut und den Sinn der Erklärung an, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergebe. Dieser entspräche jedoch nicht der Auslegung, die durch den Beschluss angestrebt werde. Da in der Teilungserklärung weder eine entsprechende Öffnungsklausel enthalten war noch eine Einzelfallregelung gemäß § 16 Absatz 4 WEG getroffen werden sollte, fehle es hier an der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung.

m) BGH: Vorrangige Rechtsanwaltskosten im Beschlussanfechtungsverfahren

In seinem Beschluss vom 16. Juli 2009 (Az. V ZB 11/09; n. v.) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass in einem Beschlussanfechtungsverfahren die Kosten des Rechtsanwaltes, der von dem Verwalter zur Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer beauftragt wurde, vorrangig zu den Kosten der Rechtsanwälte zu erstatten sind, die von einzelnen beklagten Eigentümern beauftragt wurden, ohne dass dies geboten ist.

Der Entscheidung des BGH lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft klagten gegen die übrigen Wohnungseigentümer, um einen Beschluss über die Verteilung der Kosten für durchgeführte Wärmeschutzmaßnahmen für ungültig zu erklären. Gleichzeitig beantragten sie die Verurteilung der übrigen Eigentümer dahingehend, eine Vereinbarung abzuschließen, nach der nur Eigentümer, deren Wohnungen von der Wärmedämmung profitieren, mit Kosten belastet werden. Der Verwalter beauftragte nun im Namen der beklagten Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt mit der Prozessvertretung. Einige Wohnungseigentümer, die die Kosten der Wärmedämmung vorschussweise getragen hatten, ließen sich in dem Verfahren von einem eigenen Rechtsanwalt vertreten. Nachdem die Klage abgewiesen wurde, beantragten beide auf Seiten der Beklagten tätigen Anwälte die Festsetzung der außergerichtlichen Kosten. Das Gericht setzte die Kosten des vom Verwalter beauftragten Anwalts fest. Der weitere Antrag wurde abgewiesen.

Nach § 50 WEG werden nur die Kosten eines Rechtsanwalts erstattet, wenn nicht aus Gründen, die mit dem Gegenstand des Rechtsstreits zusammenhängen, eine Vertretung durch mehrere bevollmächtigte Rechtsanwälte geboten war. Der BGH entschied hier, dass eine Vertretung der Beklagten durch mehrere Anwälte nicht geboten war. Alle Beklagten verfolgten das gleiche Ziel, nämlich die Abweisung der Klage. Daher sei die Beauftragung nur eines Anwalts ausreichend gewesen. Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass einigen der beklagten Miteigentümer an dem Erfolg der Klage, der Aufhebung des Beschlusses, gelegen sein soll. Eine Beschlussanfechtungsklage sei gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG zwingend immer gegen alle anderen Wohnungseigentümer zu richten, also auch gegen diejenigen, die gegen den Beschluss gestimmt hätten, diesen jedoch nicht anfechten. Die Haltung der einzelnen Eigentümer zu dem Beschluss könne demnach für sich genommen nicht die Notwendigkeit einer Mehrfachvertretung begründen. Jedoch enthalte § 50 WEG keine Regelung, welche Rechtsanwaltskosten zu erstatten seien, wenn sich die Wohnungseigentümer durch mehrere Rechtsanwälte haben vertreten lassen. Allerdings ergebe sich die vorrangige Kostenerstattung eines von dem Verwalter beauftragten Anwalts aus der gesetzlichen Vertretungsbefugnis des § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Entsprechendes gelte, wenn die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Beauftragung eines bestimmten Rechtsanwaltes fassen. In diesen Fällen können Wohnungseigentümer, die einen eigenen Rechtsanwalt mit ihrer Prozessvertretung beauftragen, in der Regel nicht mit der Erstattung ihrer Kosten rechnen.