a) BGH: Belegeinsicht bei Betriebskostenabrechnung

Mit seinem Urteil vom 19. Januar 2010 (Az. VIII ZR 83/09) hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, nach der einem Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nicht zusteht, weil er die Belege beim Vermieter oder Wohnungsverwalter einsehen kann.

Der BGH bestätigte, dass ein Mieter nur dann Anspruch auf Übersendung der Kopien der Rechnungsbelege haben kann, wenn ihm die Einsichtnahme im Einzelfall nach Treu und Glauben nicht zumutbar ist. Wann ein solcher Ausnahmefall vorliege, entziehe sich der allgemeinen Betrachtung und sei vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Im vorliegenden Fall war das Berufungsgericht zu dem Ergebnis gekommen, dass ein Ausnahmefall gegeben war, weil die Mieterin nach ihrem Umzug nach M. und ihrem studienbedingten Aufenthalt in Portugal ihre Belege nicht in Köln einsehen konnte. Diese tatrichterliche Würdigung weise keine Rechtsfehler auf, so der BGH.

b) BGH: Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung

Mit seinem Urteil vom 12. Mai 2010 (Az. VIII ZR 185/09) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Wohnungsmieter eine Einwendung gegen eine vom Vermieter erstellte Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb der dafür vorgesehenen 12-Monats-Frist erheben muss, wenn er die der Sache nach gleiche Einwendung bereits gegenüber einer früheren Betriebskostenabrechnung geltend gemacht hat.

Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB der Mieter eine Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr er-eben will, dem Vermieter innerhalb von 12 Monaten ab Zugang dieser Abrechnung mitteilen muss. Die Beanstandung einer früheren Betriebskostenabrechnung mache eine solche Mitteilung nicht grundsätzlich entbehrlich, auch wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handele. In diesem Fall hatte der Mieter erneut zu Recht die Umlage der Grundsteuer kritisiert, deren Umlage nicht vereinbart war.

c) BGH: Preisgebundener Wohnraum – Umlage neuer Betriebskosten

Mit seinem Urteil vom 14. April 2010 (Az. VIII ZR 120/09) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung durch einseitige Erklärung für die Zukunft die Umlage weiterer Betriebskosten erreichen kann, indem er dem Mieter diese nach Art und Höhe bekannt gibt, auch wenn der Mietvertrag nur die Umlage einzelner Betriebskosten vorsieht (Teilinklusivmiete). Dies könne auch dadurch geschehen, dass der Vermieter dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasse.

§ 10 Abs. 1 WoBindG eröffne dem Vermieter preisgebundenen Wohnraums die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines geringeren als nach dem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet sei. Deswegen könne der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung Betriebskosten, deren Umlage im Mietvertrag nicht vereinbart ist, generell durch Erklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG für die Zukunft auf den Mieter umlegen. Ausreichend hierfür sei die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung.

d) BGH: Mieterhöhung: „Typengutachten“ als Begründungsmittel

Mit Urteil vom 19. Mai 2010 – VIII ZR 122/09 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens gegenüber einem Wohnungsmieter auch durch ein Sachverständigengutachten erfüllt werden können, das sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen bezieht.

Die Beklagte ist Mieterin einer von der klagenden Immobiliengesellschaft vermieteten Wohnung in Bad Homburg. Die Vermieterin verlangt Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete um 54,65 € ab dem 1. April 2008. Dem Mieterhöhungsverlangen war ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beigefügt. Es handelt sich um ein "Typengutachten". Das heißt, das Gutachten bezieht sich nicht unmittelbar auf die Wohnung der beklagten Mieterin, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen. Die Mieterin stimmte der beabsichtigen Mieterhöhung nicht zu. Sie meint, das zur Begründung herangezogene Sachverständigengutachten sei mangelhaft. Dies führe zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Das Amtsgericht ist dem nicht gefolgt und hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage der Vermieterin stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Mie-terin hat das Landgericht zurückgewiesen.

Das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin erfüllt die formellen Anforderungen des § 558a BGB. Mit der nach dieser Vorschrift erforderlichen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mieter die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter begehrten Mieterhöhung benötigt. Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist die Begründungspflicht erfüllt, wenn der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnet.

Im entschiedenen Fall genügt das Gutachten den danach zu stellenden Anforderungen. Auch ein so genanntes Typengutachten versetzt den Mieter in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise zu überprüfen. Die zur Begutachtung herangezogenen Wohnungen können auch – wie im entschiedenen Fall – aus dem eigenen Bestand des Vermieters stammen.

e) BGH: Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung

Mit seinem Urteil vom 12. Mai 2010 (Az. VIII ZR 96/09) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges angibt und den Betrag der rückständigen Miete insgesamt beziffert.

Der Bundesgerichtshof wies darauf hin, dass es Zweck der Vorschrift sei, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Dementsprechend genüge es für Kündigungen, in denen der Vermieter die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt, zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mithilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit prüfen zu können. Diesen Anforderungen wurde die Kündigung im vorliegenden Fall gerecht, die die für einen bestimmten Zeitraum aus Sicht des Vermieters bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auflistete und sodann einen Gesamtrückstand im Hinblick auf die Kaltmiete und auf die Vorauszahlungen auswies.

f) OVG Lüneburg: Gebührenminderung wegen schlechter Straßenreinigung

Anlieger können bei der ungenügenden Reinigung der Straße durch die Gemeinde nur unter engen Voraussetzungen die Straßenreinigungsgebühren mindern. Nur wenn nach Art, Dauer und/oder Umfang erhebliche Reinigungsmängel festzustellen sind, so dass die Straße als Ganzes nicht mehr als gereinigt angesehen werden kann, führt dies zu einem Wegfall oder zur Minderung der Straßenreinigungsgebühren. Dies hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Lüneburg entschieden (Beschluss vom 13. Januar 2010, Az. 9 LA 205/08).

Im Streitfall hatte ein Anlieger die Straßenreinigungsgebühren mindern wollen, weil die Straße seiner Ansicht nach durch parkende Fahrzeuge in Teilbereichen nicht hinreichend gereinigt worden war. Mit dieser Ansicht scheiterte der Anlieger. Das OVG entschied, dass nach dem gebührenrechtlichen Äquivalenzprinzip die Höhe einer Gebühr Art und Umfang der in Anspruch genommenen Leistung entsprechen müsse. Das Prinzip sei verletzt, wenn das Ausgleichsverhältnis zwischen einer Gebühr und dem Wert der Leistung „gröblich“ gestört sei. Bei Benutzungsgebühren könne nicht jede Minder- oder Schlechtleistung zu einer Gebührenreduzierung führen, da bei einer Gebührenerhebung mittels eines Wahrscheinlichkeitsmaßstabes – im vorliegenden Fall nach Frontmetern – lediglich eine generalisierende und pauschalierende Bemessung der Abgabe nach der Leistung stattfinde. Vielmehr müsse eine Leistungsstörung von erheblichem Gewicht vorliegen. Bei Straßenreinigungsgebühren sei zu berücksichtigen, dass sich die durch die Gebühr abgegoltene Leistung auf die Straße als Ganzes und nicht einzelne Teilbereiche beziehe. Zur Wahrung des vollen Gebührenanspruchs der Gemeinde reiche es aus, dass die Straße in ihrer Gesamtheit und nicht notwendigerweise an jeder einzelnen Stelle gereinigt werde. Unzulänglichkeiten der Reinigung, die auf bestehende Verkehrsverhältnisse zurückzuführen sind, z. B. parkende Fahrzeuge, seien hinzunehmen. Eine Nicht- oder Schlechterfüllung der Straßenreinigung führe erst dann zu einer Gebührenminderung, wenn nach Art, Dauer und/oder Umfang erhebliche Reinigungsmängel festzustellen seien. Dies sei beispielsweise dann der Fall, wenn eine unzureichende Straßenreinigung die Verkehrssicherheit gefährde oder mit den allgemeinen Hygieneverhältnissen unvereinbar sei, so die Verwaltungsrichter abschließend.