News Nachbarrecht Juli 2010
a) BGH: Kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch des Sondereigentümers gegen WEG
Mit seinem Urteil vom 21. Mai 2010 (Az. V ZR 10/10) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass dem Sondereigentümer kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch entsprechend § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zusteht, wenn die Nutzung seines Sondereigentums durch einen Mangel am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt wird.
Im vorliegenden Fall verklagte der Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Kompensation nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB. In seiner Wohnung war es zu einem Wasserschaden gekommen, deren Ursache erst nach mehreren Reparaturversuchen am Sondereigentum beseitigt werden konnte. Der Eigentümer verlangte von der Wohnungseigentümergemeinschaft Ersatz für Mietminderung und Ausfälle durch den Auszug der Mieterin sowie Ersatz der Kosten der Instandsetzung.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine analoge Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB wegen einer auf einem Mangel im Gemeinschaftseigentum beruhenden Beeinträchtigung des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers ausgeschlossen ist. Analogiefähigkeit sei dem Rechtsinstitut des verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruchs nur bei struktureller Vergleichbarkeit und anders nicht zu befriedigender Schutzbedürftigkeit zuzusprechen.
§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB sei Teil des für eine sachgerechte Nutzung von Grundstücken im nachbarlichen Raum unerlässlichen Interessenausgleiches. Grundlage des Anspruchs sei ein billiger Ausgleich der gegenläufigen Interessen bei der Nutzung benachbarter Grundstücke auf Grundlage eines zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtenden nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses. Daran fehle es im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, wenn es um die Vorteile und Risiken des gemeinschaftlichen Eigentums gehe. An dieser Wertung ändere sich auch dann nichts, wenn der Mangel im Gemeinschaftseigentum nicht alle Miteigentümer gleich beträfe, sondern nur zu einem Schaden an einer Sondereigentumseinheit führe. Daher liege keine im Wege richterlicher Rechtsfortbildung zu schließende Lücke zum Schutz gegenüber solchen Einwirkungen vor. Das Wohnungseigentumsgesetz schütze das Sondereigentum bei erlaubter Inanspruchnahme durch einen dem § 904 Satz 2 BGB nachgebildeten Aufopferungsanspruch und durch das unter den Wohnungseigentümern bestehende gesetzliche Schuldverhältnis, das jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gebe.