News Rechtsprechung Juli 2010
a) BGH: Wohnflächenvereinbarung durch Absprache im Vorfeld des Vertragsschlusses
Mit seinem Urteil vom 23. Juni 2010 (Az. VIII ZR 256/09) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mangel an einer Mietwohnung aufgrund einer Flächenabweichung auch dann vorliegen kann, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zur Wohnfläche enthält.
Der BGH hatte über einen Fall zu urteilen, in dem zwar der Mietvertrag keine Angaben zur Größe der Wohnung machte. Die Wohnung war jedoch von einer Maklerin in der Zeitung mit dem Hinweis auf die Größe von ca. 76 m² beworben worden. Des Weiteren war der Mieterin vor Abschluss des Mietvertrages eine Grundrissskizze mit einer Wohnflächenberechnung übergeben worden. Die darin ausgewiesene Gesamtgröße von 76 m² hatte mit der nach der Wohnflächenverordnung berechneten Größe von 53 m² wenig gemein.
Der Bundesgerichtshof setzt mit diesem Urteil seine Rechtsprechung zur Wohnflächenabweichung konsequent fort. Die Vereinbarung einer Fläche kann sich auch aus anderen Umständen als der Nennung im Mietvertrag ergeben. Insbesondere hatte der BGH bereits die Übergabe einer Grundrissskizze mit Quadratmeterangabe als Vereinbarung – auch zugunsten des Vermieters – angesehen.
Wichtig dabei ist jedoch, die Quadratmeterberechnung entweder nach der Wohnflächenverordnung vorzunehmen oder aber die abweichende Berechnungsmethode zum Gegenstand der Quadratmeterangabe zu machen. Andernfalls kann zur Berechnung der Mietminderung eine andere Berechnungsmethode herangezogen werden.
b) BGH: Zur Verwendung von einfachen Mietspiegeln bei Mieterhöhungen
In seinem Urteil vom 16. Juni 2010 (Az. VIII ZR 99/09) hat der BGH entschieden, dass zur Begründung von Mieterhöhungen in Gemeinden, für die kein Mietspiegel existiert, auch auf Mietspiegel vergleichbarer Nachbargemeinden Bezug genommen werden könne. Zudem könnten auch mit der Einführung des qualifizierten Mietspiegels durch die Mietrechtsreform 2001 einfache Mietspiegel zur Begründung einer Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden. Zwar komme dem einfachen Mietspiegel nicht die Vermutungswirkung des § 558b Abs. 3 BGB zugute, nach der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Jedoch haben einfache Mietspiegel eine Indizwirkung, die nur durch substituierte Einwendungen außer Kraft gesetzt werden könne. Mögliche Einwendungen seien beispielsweise die mangelnde Sachkunde der Ersteller, die Verwendung unzureichenden Datenmaterials oder die Berücksichtigung sachfremder Erwägungen.
Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Der Vermieter einer Wohnung in Backnang erhöhte die Miete gemäß § 558 BGB. Zur Begründung bezog er sich auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde Schorndorf, da in Backnang kein Mietspiegel existierte und die beiden Gemeinden unter anderem im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar sind. Der Mieter stimmte der Mieterhöhung nicht zu.
c) BGH: Keine Vertragsfortführung bei einem ausdrücklichen Widerspruch im Kündigungsschreiben
In seinem Urteil vom 21. April 2010 (Az. VIII ZR 184/09) hat der BGH entschieden, dass ein bereits mit der Kündigung erklärter Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung wirksam ist.
Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Die Mieterin bewohnte eine Wohnung auf dem ebenfalls von der Vermieterin bewohnten Grundstück. Diese kündigte der Mieterin, da sie die Wohnung für ihre Eltern benötigte. Aufgrund der bisherigen Dauer des Vertragsverhältnisses betrug die Kündigungsfrist neun Monate. Bereits in dem Kündigungsschreiben widersprach die Vermieterin vorsorglich einer stillschweigenden Vertragsfortführung. Als die Mieterin zum Kündigungstermin nicht auszog, klagte die Vermieterin auf Räumung der Wohnung. Die Klage wurde 19 Tag nach dem Kündigungstermin zugestellt.
Der BGH entschied nun, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB nicht in Betracht komme. Zwar sei der in der Klageerhebung liegende Widerspruch nicht fristgerecht, da die Klage nicht innerhalb von zwei Wochen der Mieterin zugegangen sei. Jedoch habe die Vermieterin einer Vertragsfortsetzung bereits im Kündigungsschreiben widersprochen. Grundsätzlich müsse zwar zwischen dem Widerspruch und dem Vertragsende ein zeitlicher Zusammenhang bestehen (vgl. Senatsbeschluss vom 9. April 1986, Az. VIII ZR 100/85). Eines solchen zeitlichen Zusammenhangs bedürfe es aber nicht, wenn der Widerspruch zusammen mit der Kündigung erklärt werde. Soweit sich aus dem bereits genannten Senatsbeschluss etwas anderes ergebe, halte der BGH insoweit daran ausdrücklich nicht fest. Im Rahmen des § 545 BGB komme es entscheidend darauf an, ob nach den Gesamtumständen für den Mieter aus den früheren Erklärungen des Vermieters dessen eindeutiger Wille erkennbar werde. Dies sei bei einem im Kündigungsschreiben ausdrücklich enthaltenen Widerspruch gegen die Fortführung des Mietvertrages regelmäßig der Fall.
d) BGH: Eigenleistung von Schönheitsreparaturen
Mit seinem Urteil vom 9. Juni 2010 (Az. VIII ZR 294/09) hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, wonach eine Schönheitsreparaturklausel, die einem Mieter die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offensteht, unwirksam ist.
Der strittige Vertrag enthielt folgende Bestimmung: „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie zum Beispiel […], in der Wohnung ausführen zu lassen, […]“.
Der Bundesgerichtshof sah in der Verwendung des Wortlautes „ausführen zu lassen“ eine Formulierung, die zumindest auch dahingehend verstanden werden könne, dass der Mieter unter Ausschluss der Möglichkeit einer Selbstvornahme die Arbeiten durch einen Fachhandwerker ausführen lassen muss. Eine entsprechende Auslegung der Klausel halte einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.