a) BGH: Anforderung an eine Betriebskostenabrechnung

Mit seinem Urteil vom 11. August 2010 (Az. VIII ZR 45/10) hat der Bundesgerichtshof eine Reihe von für den Vermieter vorteilhaften Entscheidungen im Hinblick auf die formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung getroffen, insbesondere für gemischt genutzte Objekte.

Der Bundesgerichtshof bekräftigte seine Rechtsprechung, nach der eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß ist, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Dies erfordere bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und ggf. die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Nicht dazu gehöre die Vornahme eines Vorwegabzugs für gewerbliche Nutzung, selbst dann nicht, wenn die gewerbliche Nutzung einen erheblichen Mehrverbrauch verursache und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten sei.

Ein zu Unrecht unterbliebener Vorwegabzug beträfe die materielle Richtigkeit der Abrechnung und führe deshalb nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt. Darüber hinaus führe ein formeller Fehler nur dann zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, wenn er sich durch die gesamte Abrechnung ziehe. Betrifft ein formeller Fehler nur eine einzelne Kostenposition, bleibe die Abrechnung im Übrigen unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen herausgerechnet werden könnten. Dies hat zur Folge, dass eine sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachforderung dem Vermieter verbleibt, zumindest insoweit, als sie auch ohne Berücksichtigung der unwirksam abgerechneten Positionen gerechtfertigt ist.

Des Weiteren machte der Bundesgerichtshof deutlich, dass es keiner Erläuterung eines Umlageschlüssels wie des Flächenmaßstabes bedarf, wenn dieser grundsätzlich aus sich selbst heraus verständlich sei. Darüber hinaus könne sich eine Erläuterung nicht nur aus der Betriebskostenabrechnung selbst, sondern auch aus anderen Erläuterungen ergeben, die ein Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung mitgeteilt hat: beispielsweise im Mietvertrag, anlässlich einer vorangegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters. Der Vermieter muss folglich nicht jährlich erneut die einzelnen Betriebskostenpositionen erläutern.

Im Übrigen trage der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen, die einen Vorwegabzug erforderlich machen. Eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast trete nicht dadurch ein, dass der gewerblich genutzte Flächenanteil überwiegt. Schließlich lasse sich nicht pauschal mit dem Hinweis auf erhöhten Publikumsverkehr der Gewerbeeinheiten oder durch einen Vergleich mit den in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten begründen, dass die Betriebskosten pro Quadratmeter bei den gewerblichen Einheiten wesentlich höher sind als bei vermieteten Wohneinheiten. Zur Beweisführung müsse der Mieter darlegen, dass es aufgrund der konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und der Art der gewerblichen Nutzung andererseits zu höheren Betriebskosten komme.

b) BGH: Garantiehaftung des Vermieters bei fehlerhaftem Bauteil

Mit seinem Urteil vom 21. Juli 2010 (Az. XII ZR 189/09) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein anfänglicher Mangel der Mietsache vorliegt, wenn ein Bauteil der Mietsache aufgrund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bereits bei Vertragsschluss für seinen Zweck ungeeignet und damit unzuverlässig war, auch wenn der Mangel den Mietgebrauch erst später beeinträchtigt hat oder für einen Schaden des Mieters ursächlich wird.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte ein Konstruktionsmangel eines Fensterbe-schlages nach Jahren der Benutzung dazu geführt, dass das Fenster aus dem Rahmen gefallen war. Dabei hatte es eine Mitarbeiterin der Mieterin schwer verletzt. Der Bundesgerichtshof entschied, dass es sich um einen anfänglichen Mangel i. S. v. § 538 Abs. 1 BGB a. F. handele, der eine Garantiehaftung des Vermieters auslöst. Entscheidend für die Einstufung als anfänglicher Mangel sei nicht, wann durch den vorhandenen Mangel ein Schaden entstanden sei, sondern ob der Mangel selbst bereits bei Vertragsschluss vorhanden war. Entstehe ein Mangel erst später durch Verschleiß, könne er nicht als bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als latent mangelhaft angesehen werden. Liege der Mangel jedoch in einem Baufehler begründet, handele es sich um einen anfänglichen Mangel, auch wenn er den Mietgebrauch erst später konkret beeinträchtige oder für einen Schaden des Mieters ursächlich werde.

Des Weiteren entschied der Bundesgerichtshof, dass die Geschädigte als Angestellte der Mieterin in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen war.

Der Bundesgerichtshof hatte sich zudem mit einer Vertragsklausel auseinanderzusetzen, die die Garantiehaftung der Vermieterin aus § 538 Abs. 1 BGB a. F. ausschließen sollte. Der Bundesgerichtshof wies darauf hin, dass die verschuldensunabhängige Garantiehaftung nach der Rechtsprechung grund-sätzlich auch durch Formularverträge wirksam abbedungen werden könne. Allerdings ist der Haftungs-ausschluss in vorliegendem Fall an § 3 AGBG a. F. (jetzt § 305c BGB) gescheitert.

Die verwendete Klausel sei überraschend, weil der Ausschluss der Garantiehaftung für anfängliche Mängel in dem Formularmietvertrag unter der Überschrift „Aufrechnung, Zurückbehaltung“ geregelt ist. Innerhalb dieser Vorschrift werde zunächst eine Mietminderung für vorhandene Mängel ausgeschlossen und das Recht der Mieterin zur Aufrechnung und Zurückbehaltung geregelt. Im Weiteren schränke die Vorschrift ergänzend das Zurückbehaltungsrecht und die Aufrechnung ein. Innerhalb dieses Regelungszusammenhanges wurden sodann die Ersatzansprüche nach § 538 BGB (a. F.) ausgeschlossen. Diese Stellung sei so ungewöhnlich, dass die Mieterin als Vertragspartnerin des Verwenders der AGB nicht damit rechnen musste. Angesichts der grundsätzlichen Zulässigkeit der formularvertraglichen Abbedingung der Garantiehaftung des Vermieters erscheint es zweckmäßig, in Formularmietverträgen den Ausschluss der Garantiehaftung ausdrücklich und transparent zu regeln.

c) BGH: Zur Berücksichtigung einer vom Mieter geschaffenen Ausnutzung der Wohnung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

In seinem Urteil vom 7. Juli 2010 (Az. VIII ZR 315/09) hat der BGH entschieden, dass eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Ausstattung der Mietsache bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt bleibt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Vertragsparteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben. Eine bei Vertragsabschluss begründete Verpflichtung des Mieters zum Einbau der Ausstattung ist hierfür jedoch nicht ausreichend, da der Mieter andernfalls die Ausstattung seiner Wohnung quasi doppelt bezahlen müsste. Hieran ändere sich auch nichts, wenn der Mieter aufgrund der langjährigen Mietdauer bei Auszug keinen Anspruch mehr auf finanziellen Ersatz für die von ihm eingebrachte Ausstattung hat.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Die Vertragsparteien schlossen im Jahr 1976 einen Mietvertrag über eine Wohnung. In dem Vertrag war geregelt, dass der Mieter verpflichtet ist, auf seine Kosten fachgerecht eine Gasheizung in sämtlichen Wohnräumen und ein Badezimmer in dem dafür vorgesehenen Raum zu installieren. Diesen Verpflichtungen kam der Mieter nach. In den bisherigen Mieterhöhungsverlangen hat die Vermieterin auf die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen ohne Bad und Sammelheizung nach dem Hamburger Mietspiegel abgestellt. Im April 2004 bot sie dem Mieter eine Vereinbarung an, nach der das Eigentum an Bad und Sammelheizung gegen Zahlung von 1.200 Euro auf die Vermieterin übertragen werde und diese zukünftig die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten hierfür übernehme. Im Gegenzug sollte die Wohnung zukünftig dem Rasterfeld für Wohnungen mit Bad und Heizung des Hamburger Mietspiegels eingeordnet werden. Zum Abschluss dieser Vereinbarung kam es jedoch nicht. Im Februar 2008 verlangte die Vermieterin nun die Zustimmung zu einer weiteren Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Zur Begründung nahm sie diesmal auf das Rasterfeld für Wohnungen mit Bad und Sammelheizung des Hamburger Mietspiegels Bezug. Der Mieter stimmte der Mieterhöhung nicht zu.

d) BGH: Formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung

Mit seinem Urteil vom 23. Juni 2010 (AZ VIII ZR 227/09) hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zur formellen Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen fortgesetzt und entschieden, dass die Fragen, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die formelle Wirksamkeit, sondern die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung betreffen.

Diese Entscheidung hat für den Vermieter den Vorteil, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Frist des § 556 Abs.3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist – für den Richter hat sie den Nachteil, dass er seine Arbeit nicht schnell und oberflächlich zu Lasten der Vermieter erledigen kann.

Der Bundesgerichtshof entschied im Hinblick auf eine Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude und Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer – je nach Betriebskostenart unterschiedlichen – Abrechnungseinheit zusammengefasst wurden. Wie bei einer Betriebskostenabrechnung für ein Gebäude, beträfe die Frage, ob die Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten sowie die angesetzten Flächenangaben zutreffend seien, allein die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung, so der BGH. Eine Betriebskostenabrechnung entspräche den Anforderungen des § 259 BGB, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte.

Es liege keine (formelle) Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung vor, wenn
- die Kosten für Frisch- und Schmutzwasser in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet werden, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch den Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen werden;
- bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in die Betriebskostenabrechnung aufgenommen werden: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der zu zahlenden Vorauszahlungen.

Darüber hinaus entschied der Bundesgerichtshof, dass kein Verstoß gegen das in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB geregelte Gebot der jährlichen Abrechnung vorliege, wenn die Ermittlung des Kostenanteils der Mieter in zwei einander ergänzende Zeitabschnitte des Abrechnungsjahres aufgegliedert ist. Im vorliegenden Fall hatte es aufgrund eines Eigentümerwechsels eine Zwischenablesung gegeben, so dass sich die Positionen „Heizung/Warm-/Kalt-/ und Abwasser“ in zwei sich zu einem Jahr addierende Zeiträume aufteilte. Schließlich wies der Bundesgerichtshof noch darauf hin, dass die vorab genannte Kostenposition nicht in der Abrechnung selbst erläutert werden muss, wenn sie aufgrund der Bezugnahme auf die Abrechnung des Versorgers gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sei.

e) BGH: Zur Umstellung einer Teilinklusivmiete auf eine Nettokaltmiete

In seinem Urteil vom 7. Juli 2010 (Az. VIII ZR 321/09) hat der BGH entschieden, dass eine Umstellung einer Teilinklusivmiete auf eine Nettokaltmiete nach § 10 WoBindG auch dann wirksam ist, wenn die Umstellungserklärung lediglich mit einer maschinell erstellten Unterschrift des Vermieters als juristische Person versehen wird, ohne dass ersichtlich ist, welche natürliche Person das Schreiben verfasst oder veranlasst hat.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Im Jahr 1980 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung. Vereinbart war eine Teilinklusivmiete. In dieser waren alle Nebenkosten enthalten bis auf die Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser. Mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 stellte der Vermieter - eine juristische Person - die Miete unter Berufung auf § 27 Abs. 3 II. BV, §§ 20 ff Neubaumietenverordnung (NMV) und § 10 WoBindG auf eine Nettokaltmiete um. Das Schreiben war lediglich mit einer maschinell erstellten Unterschrift des Vermieters unterzeichnet. Angaben zur natürlichen Person, die dieses Schreiben verfasst oder veranlasst hatte, fehlten. Für die Umstellung rechnete der Vermieter die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten heraus und verlangte nunmehr eine Vorauszahlung auf die abzurechnenden Betriebskosten. Gegen die in den Folgejahren vorgenommenen Abrechnungen der Betriebskosten erhob der Mieter keine Beanstandungen. Er stimmte auch mehreren Mieterhöhungen zu, die der Vermieter nach dem Wegfall der Preisbindung auf der Basis der Nettokaltmiete nach § 558 BGB geltend machte. Als der Vermieter im Jahr 2005 erneut eine Erhöhung der Nettokaltmiete verlangte, verweigerte der Mieter seine Zustimmung mit der Begründung, dass er lediglich eine Teilinklusivmiete schulde.

Der BGH entschied nun, dass der Mieter der Mieterhöhung zustimmen müsse. Der Vermieter habe richtigerweise die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete verlangt. Entgegen der Auffassung des Mieters schulde dieser keine Teilinklusivmiete. Die im Dezember 1986 vorgenommene Umstellung der Mietstruktur sei wirksam. Seit der Änderung der NMV im Jahr 1984 könne ein Vermieter von preisgebundenem Wohnraum die Betriebskosten nur als gesondert abzurechnende Kosten auf den Mieter abwälzen. Insoweit stehe es dem Vermieter während der Dauer der Preisbindung zu, die bisherige Mietstruktur für die Zukunft durch eine einseitige Erklärung nach § 10 WoBindG zu ändern.

Die Umstellungserklärung genügte auch den formellen Anforderungen. Dem stehe nicht entgegen, dass die maschinell erstellte Unterschrift am Ende des Schreibens nur die Bezeichnung des Vermieters als juristische Person und nicht der natürlichen Person angebe, die das Schreiben verfasst oder veranlasst habe. Die erleichterte Schriftform des § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG sei im Interesse der Vereinfachung des Rechtsverkehrs für Erklärungen vorgesehen. Bei einseitigen Mieterhöhungsverlangen nach § 10 WoBindG bestehe zudem keine ernsthafte Gefahr, dass sie gefälscht oder von einem unbefugten Dritten abgeben werden. Um zu wissen, von wem die Erklärung komme, reiche es daher aus, wenn der Name der juristischen Person des Vermieters genannte werde. Da die Miete bereits im Jahr 1986 wirksam auf eine Nettokaltmiete umgestellt wurde, stelle das Mieterhöhungsverlangen auch keine unwirksame Verbindung eines Angebotes zur Änderung der Mietstruktur mit einer Mieterhöhung dar.

f) BGH: Kein Anspruch auf erhöhten Schallschutz

Mit seinem Urteil vom 7. Juli 2010 (AZ VIII ZR 85/09) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Wohnraummieter regelmäßig keinen Anspruch auf einen gegenüber den Grenzwerten der zurzeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Norm erhöhten Schallschutz hat, wenn es keine entsprechende vertragliche Vereinbarung gibt.

Mit seiner Entscheidung bestätigt der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung, nach der der Maßstab für die Feststellung eines Mangels primär die Vereinbarung der Mietvertragsparteien ist. Fehlt es an Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache, schulde der Vermieter eine Beschaffenheit, die sich für den vereinbarten Nutzungszweck eigne und die der Mieter nach Art der Mietsache erwarten könne. Daher müssen nach Ansicht des Bundesgerichtshofes die Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Soweit es zu bestimmten Anforderungen technische Normen gibt, ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dies gelte, obwohl die DIN-Normen keine Rechtsnormen sind, sondern nur privattechnische Regelungen mit Empfehlungscharakter.

Ausdrücklich wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass eine Übertragung der Rechtsprechung des VII. Senats zum Bauvertragsrecht auf das Mietrecht nicht möglich sei. Nach der Rechtsprechung des VII. Senats gelten für Bauunternehmer andere Maßstäbe. Diese ließen sich nicht auf ein Mietverhältnis übertragen, da die vom Vermieter bei Übergabe einzuhaltenden und über die ganze Mietzeit aufrecht zu erhaltenden Sollbeschaffenheiten des Mietobjektes von der Einhaltung bestimmter technischer Normen oder Übergabe eines Bauwerkes zu unterscheiden seien.

g) BGH: Zur Umsatzsteuer bei einer Abgeltungsklausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen

In seinem Urteil vom 16. Juni 2010 (Az. VIII ZR 280/09) hat der BGH entschieden, dass der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich der Umsatzsteuer schuldet, wenn er zuvor mit dem Vermieter vereinbart hat, dass er die anteiligen Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach einem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebes zu zahlen hat.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Die Mieter kündigten das Mietverhältnis ordentlich mit der gesetzlichen Frist. Kurz nach Eingang des Kündigungsschreibens schlossen die Vertragsparteien eine Vereinbarung mit u. a. folgender Klausel:

Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes zu zahlen. Der Mieter ist berechtigt, ebenfalls einen Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes vorzulegen, wobei dieser nur berücksichtigt wird, wenn er günstiger ist als der des Vermieters. Dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt.
Im Zuge der Rückgabe der Wohnung entstand zwischen den Vertragsparteien Streit über Beschädigungen an der Wohnung. Der Vermieter ließ die Schäden beseitigen und verrechnete die ihm hierfür entstandenen Kosten mit der Kaution. Den restlichen Betrag machte er gerichtlich gegen den Mieter geltend.

Der BGH entschied nun, dass dem Vermieter die Entschädigung zustehe. Die Verpflichtung zur Zahlung eines auf die Mietzeit bezogenen quotalen Abgeltungsbetrages für die bei Ende des Mietverhältnisses noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen ergebe sich aus der wirksamen Individualvereinbarung. Von diesem Anspruch sei auch die Umsatzsteuer auf den errechneten Abgeltungsbetrag umfasst. Dies ergebe die Auslegung der Vereinbarung. Da vereinbart sei, dass der Mieter „die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvorschlag des Vermieters oder eines vom Vermieters eingeholten Kostenvorschlags eines Fachbetriebes zu zahlen“ habe, sollte die Grundlage der Berechnung des Abgeltungsbetrages ein Kostenvoranschlag sein. Diese weisen jedoch regelmäßig Umsatzsteuer aus, da es sich um einen Leistungsaustausch handle.

h) BGH: Zur Wirksamkeit von Verlängerungsklauseln in befristeten Mietverträgen nach früherem Recht

In seinem Urteil vom 23. Juni 2010 (Az. VIII ZR 230/09) hat der BGH entschieden, dass bei einem vor Inkrafttreten des Mietreformgesetzes abgeschlossenen, auf ursprünglich fünf Jahre befristeten Mietvertrages eine AGB-Klausel, nach der sich das Mietverhältnis um jeweils fünf Jahre verlängert, wenn es nicht auf den als Endtermin vorgesehen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt wird, der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhält.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Mit Vertrag vom 1. Juli 1999 mietete der Mieter eine Wohnung an. Das Mietverhältnis sollte nach fünf Jahren enden. In dem Mietvertrag war zudem folgenden Klausel enthalten:

„Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um 5 Jahre.“

Vertragsgemäß sollte das Recht zur außerordentlichen Kündigung von dieser Klausel unberührt bleiben. Bei einer Nutzung als Wohnraum sollten die gesetzlichen Kündigungsschutzbestimmungen Anwendung finden. Nach knapp neun Jahren kündigte der Mieter das Mietverhältnis ordentlich und zog aus. Da der Vermieter die Wohnung erst fünf Monate später weitervermieten konnte, verklagte er seinen ehemaligen Mieter auf Zahlung der Mieter zuzüglich der Nebenkosten für diesen Zeitraum.

Der BGH sprach dem Vermieter einen Anspruch gemäß § 535 Abs. 1 BGB auf Zahlung der Miete und der Nebenkosten für den entsprechenden Zeitraum zu, da die Kündigung des Mieters unwirksam gewesen sei. Die von den Vertragsparteien vereinbarte befristete Verlängerung des Mietverhältnisses und der damit gemäß § 564 Abs. 1 BGB aF verbundene Ausschluss der Vertragsbeendigung durch ordentliche Kündigung seien wirksam. § 565a Abs. 1 BGB aF habe den Mietparteien bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 diese Möglichkeit eröffnet. Dass das aktuell geltende Mietrecht keine solche Möglichkeiten vorsehe, ändere an der Wirksamkeit solcher Vereinbarungen gemäß Art. 220 § 3 Abs. 2 EGBGB nichts, sofern diese vor dem 1. September 2001 wirksam abgeschlossen worden seien. Dies gelte auch dann, wenn die Verlängerung der ursprünglichen Mietdauer erst nach dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform erfolgte. Durch die Verlängerung werde kein neues Mietverhältnis geschaffen, sondern das alte fortgesetzt.

Die Klausel sei auch nicht gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Sie widerspräche insbesondere nicht § 565 Abs. 2 BGB aF, der eine Kündigungsfrist von höchstens 12 Monaten vorsah und abweichende Vereinbarungen für unwirksam erklärte. Denn dieser sei auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklauseln nicht anwendbar. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB läge ebenfalls nicht vor, da ein mit der wiederkehrenden Befristung des Mietverhältnisses verbundener, vorübergehender beiderseitiger Kündigungsausschluss keine grundlegenden Rechte des Mieters einschränke.

Schließlich benachteilige die Vertragsklausel den Mieter auch nicht unangemessen entgegen Treu und Glauben (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dem Mieter werde durch die Vertragsklausel die Möglichkeit eingeräumt, jeweils für eine Zeitspanne von fünf Jahren eine ordentliche Kündigung des Vermieters auszuschließen und somit zu vermeiden, dass er ungewollt aus seinem gewohnten Umfeld herausgerissen werde. Dem Mobilitätsinteresse käme nach dem früheren Recht keine vergleichbare Bedeutung zu, wie es das heutige Recht vorsehe. Etwaige finanzielle Belastungen des Mieters bei einer vorzeitigen Wohnungsaufgabe können im Regelfall durch die Stellung eines Nachmieters oder durch eine anderweitige Neuvermietung durch den Vermieter gemildert werden.

i) BGH: Heizkostenverteilungsschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden

In seinem Urteil vom 16. Juli 2010 (Az. V ZR 221/09) hat der BGH entschieden, dass eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die Heizkosten ausschließlich nach Verbrauch abzurechnen, nachträglich durch Mehrheitsbeschluss geändert werden kann. Ob eine Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssels mit der Heizkostenverordnung vereinbar ist, bestimmt sich nach der Fassung der Verordnung, welche bei der erstmaligen Geltung des neuen Schlüssels in Kraft ist.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: In der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist vorgesehen, dass die Verteilung der Heizkosten je zur Hälfte nach Verbrauch und nach Wohnfläche zu erfolgen hat. Weiter ist geregelt, dass der Verteilungsschlüssel mit drei Vierteln aller Stimmen geändert werden kann. 1999 beschloss die Eigentümerversammlung einstimmig, die Heizkosten zu 100 Prozent nach dem Verbrauch zu verteilen. Im August 2008 wurde nun mit einfacher Mehrheit der Beschluss gefasst, die Kosten ab dem 1. Januar 2009 zu 70 Prozent nach Verbrauch und zu 30 Prozent nach Wohnfläche abzurechnen. Gegen diesen Beschluss wendet sich ein Wohnungseigentümer.

Der BGH entschied nun, dass der Heizkostenverteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluss auch abweichend von vereinbarten oder beschlossenen Verteilungsschlüsseln geändert werden kann. Diese Beschlusskompetenz könne gemäß § 16 Abs. 5 WEG durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Entgegenstehende Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung seien unwirksam. Das gelte auch dann, wenn sie bereits bei Inkrafttreten der WEG-Reform 2007 bestanden haben.

Wenn ein vorheriger Beschluss über die Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssels einstimmig getroffen worden sei, habe dies keine Auswirkungen auf die Beschlusskompetenz. Die Einstimmigkeit des Beschlusses bewirke auch nicht, dass ein erneuter Beschluss ebenfalls einstimmig gefasst werden müsse. Eine solche Einschränkung wäre gemäß § 16 Abs. 5 WEG unwirksam. Auch die Regelung des § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 HeizkostenVO a. F., wonach der Verteilungsschlüssel nur bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach seiner erstmaligen Bestimmung geändert werden kann, stehe der Wirksamkeit eines den Verteilungsschlüssel abändernden Mehrheitsbeschlusses nicht entgegen, der die Abrechnungszeiträume ab dem 1. Januar 2009 betreffe. Eine solche Änderung entspreche den zum Abrechnungszeitraum geltenden neuen Bestimmungen der Heizkostenverordnung. Dass die neue Heizkostenverordnung zum Zeitpunkt der Beschlussfassung noch nicht in Kraft getreten war, sei unerheblich.

j) BGH: Zum Kostenerstattungsanspruch nach § 50 WEG und zur Notwendigkeit der Rechtsverfolgungskosten

In seinem Beschluss vom 8. Juni 2010 (Az. V ZB 153/09) hat der BGH entschieden, dass § 50 WEG den Kostenerstattungsanspruch einer Mehrzahl obsiegender Anfechtungskläger nicht beschränkt. Die Kosten der Rechtsverfolgung sind aber insoweit nicht notwendig, als sie darauf beruhen, dass ein Rechtsanwalt statt gemeinschaftlich für alle Kläger, die ihn mit einer Anfechtungsklage gegen dieselben Beschlüsse beauftragt haben, für jeden Kläger gesondert Klage erhebt.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: In der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, einen Antrag auf Abwahl der Verwalterin abzulehnen. Zudem wurde beschlossen, die Verwalterin vorzeitig für die Dauer von fünf Jahren neu zu bestellen. Im Auftrag eines Wohnungseigentümers reichte ein Rechtsanwalt hierauf Anfechtungsklage ein. Am Folgetag reichte ein anderer Rechtsanwalt im Auftrag von fünf weiteren Wohnungseigentümern ebenfalls fünf gleichlautende Anfechtungsklagen gegen die Beschlüsse ein. Das Amtsgericht hat die Verfahren miteinander verbunden und den Anfechtungsanträgen stattgegeben. Die Klägervertreter beantragten jeweils die Kostenfestsetzung. Der Vertreter der fünf Wohnungseigentümer beantragte hierbei fünf separate Festsetzungen für die fünf eingereichten Klagen. Die Parteien stritten nun über die Höhe der festzusetzenden Kosten.

Der BGH führte in seiner Entscheidung aus, dass jeder Wohnungseigentümer berechtigt sei, einen Beschluss der Eigentümerversammlung im Klageweg anzufechten. Die beklagten Wohnungseigentümer haben jedem obsiegenden Kläger gemäß § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO die entstandenen, zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendigen Kosten des Rechtstreits zu erstatten. Zwar sei jede Prozesspartei gehalten, die Kosten ihrer Prozessführung so niedrig zu halten, wie es sich mit der Wahrung ihrer berechtigten Interessen vereinbaren lasse. Dies bedeute jedoch nicht, dass ein Wohnungseigentümer im Kosteninteresse der beklagten Wohnungseigentümer auf seine Anfechtungsklage verzichten müsse, weil bereits ein anderer Eigentümer klagt oder klagen wolle. Er sei auch nicht verpflichtet, ebenfalls den von einem anderen Wohnungseigentümer bereits beauftragten Rechtsanwalt zu beauftragen. Es sei dem Eigentümer schließlich nicht zuzumuten, sich vor der Erhebung einer Anfechtungsklage erst zu informieren, ob bereits ein anderer Eigentümer eine vergleichbare Klage erhoben habe oder erheben wolle. Auch § 50 WEG führe nicht zu einer weiteren Begrenzung der Kostenerstattungspflicht. Diese Vorschrift greife nur, wenn eine Mehrheit von Klägern den Wohnungseigentümern gegenüberstehe. Hieran fehle es aber, solange die Verfahren nicht gemäß § 47 WEG verbunden werden. Diese Verbindung könne jedoch nur für die Zukunft wirken und nicht rückwirkend den aus der Befugnis zur Beauftragung verschiedener Rechtsanwälte folgenden Kostenerstattungsanspruch beschränken.

Aus dem Recht eines jeden Wohnungseigentümers, einen eigenen Rechtsanwalt zu beauftragen, folge jedoch nicht, dass Mehrkosten erstattet werden müssten, die einzig darauf beruhten, dass ein Rechtsanwalt, der von mehreren Wohnungseigentümern mit der Anfechtung derselben Beschlüsse beauftragt wurde, statt einer gemeinsamen Klage für jeden einzelnen Eigentümer eine eigene Klage einreiche. Diese Klagen müssten ohnehin vom Gericht gemäß § 47 WEG miteinander verbunden werden. Hierdurch entstehe dieselbe Situation wie bei einer anfänglich gemeinsamen Klage. In diesen Fällen seien daher zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung nur eine Verfahrensgebühr, die Mehrvertretungsgebühr und die vorzuschießenden Gerichtskosten notwendig.

k) BGH: Zur Änderung des Umlageschlüssels durch Mehrheitsbeschluss

In seinem Urteil vom 9. Juli 2010 (Az. V ZR 202/09) hat der BGH entschieden, dass auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden kann. Eine solche Änderung muss jedoch transparent gestaltet werden. Hierfür reicht es nicht aus, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird. Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels durch Mehrheitsbeschluss entspricht hingegen nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Zudem weist § 16 Abs. 4 WEG den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz zu, einen die Ansammlung von Instandhaltungsrücklagen betreffenden Verteilungsschlüssel zu ändern.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: In einer Wohnungseigentümerversammlung waren 53 der 68 Mitglieder anwesend oder vertreten. Dies entsprach 8.455 von 10.000 Miteigentumsanteilen. In der Versammlung wurden u. a. einstimmig die Zustimmung zur Abrechnung des vorangegangenen Jahres 2006 sowie ein Wirtschaftsplan für das laufende Jahr 2007 beschlossen. Entgegen der Teilungserklärung aus dem Jahr 1971, nach der die Kosten des Gemeinschaftseigentums nach den Bestimmungen des damals geltenden WEG umzulegen sind, wurde in der Abrechnung und in dem Wirtschaftsplan ein abweichender Umlageschlüssel zugrunde gelegt, der seit Jahren in der Gemeinschaft angewendet wurde. Der Wirtschaftsplan sollte zudem laut Beschluss rückwirkend ab Jahresbeginn gelten und seine Wirkung bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplanes behalten. Diese Beschlüsse focht ein Wohnungseigentümer an.

Der BGH entschied nun, dass die Abrechnung für das vorangegangene Jahr nicht den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprach. Zwar eröffne § 16 Abs. 3 WEG nunmehr die Möglichkeit, auch einen durch Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern. Diese Beschlusskompetenz umfasse grundsätzlich auch rückwirkende Regelungen. Eine rückwirkende Regelung entspreche in der Regel jedoch nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Zwar enthalte das WEG keine dem § 556a Abs. 2 Satz 2 BGB entsprechende Regelung, nach der ein neuer Umlageschlüssel nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes festgelegt werden könne. Grundsätzlich dürften die Wohnungseigentümer jedoch darauf vertrauen, dass die bis zur Änderung eines Verteilungsschlüssels anfallenden Kosten nach dem bis dahin geltenden Schlüssel abgerechnet werden. Eine Abweichung hiervon komme aber ausnahmsweise in Betracht, wenn etwa der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel sei oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führe. Da hier keine solche Ausnahme vorliege, könne die rückwirkende Änderung keinen Bestand haben.

Auch der Beschluss des Wirtschaftsplanes für das Jahr 2007 sei ungültig. Zum einen seien in ihm nicht nur einzelne Maßnahmen geregelt, da die Instandhaltungsrücklagen auch für zukünftige, noch nicht konkretisierbare Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gebildet werden. Der Beschluss sei somit nicht von § 16 Abs. 4 WEG gedeckt. Auch die Änderung des bisherigen Umlageschlüssels für Betriebs- und Verwaltungskosten nach § 16 Abs. 3 WEG scheitere daran, dass die Änderung nicht transparent gestaltet wurde. Der neue Schlüssel liege lediglich dem Wirtschaftsplan zugrunde. Es gehe aber aus dem Beschluss selbst nicht ausdrücklich hervor, dass der Umlageschlüssel geändert worden sei.

l) Abwassergebühr für Abgaskondensat

Abwassergebühren, die für die Einleitung von Abgaskondensat aus einem Brennwertkessel für Gasheizungen erhoben werden, müssen sich an der tatsächlich eingeleiteten Abwassermenge orientieren. Die Menge kann sich auch aus dem Verbrauchsangaben über die Heizungsanlage ergeben. Die pauschale Erhebung von Abwassergebühren anhand der mittels eines Arbeitsblattes der Deutschen Vereinigung für Wasserwirtschaft, Abwasser und Abfall (DWA) errechneten Kondensatmengen, stellt keine taugliche Grundlage für die Berechnung von Abwassergebühren dar. Allein der Gesichtspunkt der Verwaltungspraktikabilität rechtfertige es nicht, den Bürger im Hinblick auf den tatsächlichen Umfang der Inanspruchnahme von öffentlichen Einrichtungen zu deutlich überhöhten Gebühren heranzuziehen. Dies hat das Oberverwaltungsgericht Schleswig-Holstein entschieden (Urteil vom 3. Juni 2010, Az. 2 LB 27/09).

Im Streitfall hatte sich der Eigentümer eines Einfamilienhauses gegen die Heranziehung zu Gebühren für die Einleitung von Abwasserkondensat aus dem Brennwertkessel seiner Gasheizung gewandt. Nach der örtlichen Gebührensatzung war das Einleiten von Kondensaten aus Brennwertkesseln grundsätzlich gebührenpflichtig. Dabei errechneten sich die Abwassergebühren pauschal nach dem Kondensatvolumen von Brennwertkesseln. Als Grundlage für die Gebührenberechnung zog der Abwasserverband das Arbeitsblatt ATV-DVWK-A 251 (ATV-Arbeitsblatt) nebst Tabelle D.1 heran (vgl. die Vorschau des Arbeitsblattes). Dort war für einen Kessel bestimmter Bauart ein bestimmtes Kondensatvolumen normiert (hier 5,04 Kubikmeter). Für diese Menge wurden Abwassergebühren festgesetzt. Dem hiergegen einlegten Widerspruch wurde insoweit abgeholfen, als das die Abwassergebühren nur geringfügig niedriger festgesetzt wurden, weil der Eigentümer dem Abwasserverband mitgeteilt hatte, er nutze eine Heizungsanlage eines anderen Herstellers. Außerdem hatte er vergeblich argumentiert, bei seiner Heizungsanlage falle aufgrund einer Jahresleistung, die unter der pauschal angenommen Leistung des ATV-Arbeitsblattes liege, deutlich weniger Kondensat an, als angenommen. Das anschließend vom Hauseigentümer angerufene Gericht gab dem Eigentümer Recht. Die Verwaltungsrichter entschieden, dass die Festsetzung von Abwassergebühren unter Bezugnahme auf das ATV-Arbeitsblatt rechtswidrig gewesen sei, weil dieses Arbeitsblatt keine taugliche Grundlage für die Bemessung der Abwassergebühr sei. Zwar müssten Benutzungsgebühren nicht stets nach der tatsächlichen Inanspruchnahme öffentlicher Leistungen erhoben werden (Wirklichkeitsmaßstab) sondern könnten auch nach einem Wahrscheinlichkeitsmaßstab bemessen werden. Dies sei aber nur dann möglich, wenn der sich danach ergebende Umfang der Inanspruchnahme in etwa der tatsächlichen Inanspruchnahme entspreche. Der beklagte Abwasserverband wollte dies nicht akzeptieren, legte Berufung gegen die verwaltungsgerichtliche Entscheidung ein, scheiterte letztlich aber beim OVG.

Dies entschied, dass für die Einleitung von Kondensaten aus Brennwertkesseln zwar grundsätzlich Abwassergebühren erhoben werden können, soweit die Gebührensatzung dies - wie im zu entscheidenden Fall - ausdrücklich vorsehe. Allerdings stellten die in der Tabelle D.1 des ATV-Arbeitsblattes bestimmten Kondensatmengen keine taugliche Grundlage für die Gebührenbemessung dar. Gebühren seien nach § 6 Abs. 4 Satz 2 des Kommunalen Abgabengesetzes (Schleswig-Holstein (KAG) nach Art und Umfang der Inanspruchnahme öffentlicher Einrichtungen zu bemessen. Die Bemessung der Gebühr nach der tatsächlich eingeleiteten Kondensatmenge und damit nach dem konkret nachgewiesenen Umfang der jeweiligen Inanspruchnahme der öffentlichen Leistung (Wirklichkeitsmaßstab) dürfte daran scheitern, dass es schwierig sei, geeignete Zähler zu erhalten. Soweit geeignete Zähler verfügbar wären, stünden deren Einbau- und Wartungskosten in keinem Verhältnis zu der zu erwartenden Gebührenhöhe. Grundsätzlich könnten Gebühren außer nach dem Wirklichkeitsmaßstab auch nach einem Wahrscheinlichkeitsmaßstab bemessen werden. Dann müsste dem Äquivalenzprinzip und dem Gleichheitsgrundsatz Rechnung getragen werden und gewährleistet sein, dass bei seiner Anwendung eine gleichmäßige Behandlung der Benutzer zu erwarten ist. Genau daran fehle es im vorliegenden Fall, so das OVG. Anhand des ATV-Arbeitsblattes sei unter Zugrundelegung einer maximalen Nenn-wertbelastung von 20 kW eine pauschale jährliche Kondensatmenge und damit eine bestimmte Gebühr errechnet worden. Durch die durch den Eigentümer nachgewiesene geringere Leistung seiner Heizung sei eine weitaus geringere Kondensatmenge angefallen als durch den Abwasserverband angenommen. Eine Ermittlung der eingeleiteten Kondensatmenge ohne jede Berücksichtigung des Brennstoffverbrauchs sei aber keine nach dem Wahrscheinlichkeitsmaßstab zulässige Methode. Allein der Gesichtspunkt der Verwaltungspraktikabilität rechtfertige es nicht, den Bürger im Hinblick auf den tatsächlichen Umfang der Inanspruchnahme zu deutlich überhöhten Gebühren heranzuziehen, stellten die Verwaltungsrichter abschließend klar.

Hinweis
Die Praxis von Abwasserverbänden und Kommunen, für die Einleitung von Kondensaten aus Brennwertkesseln eine Gebühr zu erheben, ist bundesweit verbreitet und grundsätzlich nicht zu beanstanden. Gebührensatzungen, die bei der Berechnung der Gebühren für Kondensate aus Brennwertheizungen auf das ATV-Arbeitsblatt verweisen, sind allerdings nach der Entscheidung des OVG Schleswig-Holstein unwirksam.

m) Unbezahlte Abfallgebühren des Mieters – Vermieter haftet

Haften Grundstückseigentümer und Mieter für die Gebühren zur Abfallentsorgung nach der örtlichen Gebührensatzung gesamtschuldnerisch, kann der Eigentümer ermessensfehlerfrei direkt zur Zahlung verpflichtet werden, wenn der zunächst in Anspruch genommene Mieter seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt. Dies hat das Verwaltungsgericht (VG) Neustadt a.d. Weinstraße entschieden (Urteil vom 7. Juni 2010, Az. 4 K 311/10).

Im Streitfall hatte sich ein Vermieter gegen die Heranziehung von Abfallgebühren gewandt. Seine Mieter hatten die bestandskräftig festgesetzten Abfallentsorgungsgebühren nur zu einem Teil bezahlt, woraufhin die Kommune die ausstehende Summe vom Vermieter forderte. Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren klagte der Grundstückeigentümer vor dem VG, das der Stadt Recht gab.

Die Richter entschieden, dass Grundstückseigentümer grundsätzlich durch Satzung als Gebührenschuldner herangezogen werden könnten. Dies sei mit höherrangigem Recht vereinbar. Grundstückseigentümer seien nach der in § 13 des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetzes geregelten Überlassungspflicht für Hausabfälle ggf. neben Pächtern oder Mietern Abfallbesitzer. Die damit bestehende Verantwortlichkeit des Grundeigentümers für den auf seinem Grundstück anfallenden Abfall stelle eine mit der wirtschaftlichen Nutzung des Grundstücks verbundene Verpflichtung dar, die geeignet und erforderlich sei, eine ordnungsgemäße Abfallentsorgung zu gewährleisten. Der jeweilige Grundstückseigentümer habe es selbst in der Hand, gegenüber seinem Mieter oder Pächter eine vertragliche Gestaltung zu wählen, die es ihm ermögliche, sich selbst dann schadlos zu halten, wenn ihn der öffentlich-rechtliche Entsorgungsträger statt seines Mieters / Pächters als Gebührenschuldner heranziehe. Die Verwaltungsrichter empfehlen hierzu die Kautionshinterlegung oder eine Bürgschaft, um das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Mieters zu verringern. Jedenfalls sei das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Mieters dem Grundstückseigentümer zuzurechnen und nicht der Allgemeinheit. Es sei auch nicht er messensfehlerhaft, den Grundstückseigentümer für die unbezahlten Gebühren des Mieters direkt in Anspruch zu nehmen, ohne zuvor die Vollstreckung gegen den Mieter einzuleiten. Grundsätzlich stehe einer Behörde die Entscheidung darüber frei, welcher von zwei gleichrangigen Schuldnern in Anspruch genommen werden soll. Vorliegend habe die kommunale Abfallgebührensatzung eine gesamtschuldnerische Haftung angeordnet. Die Kommune sei daher berechtigt gewesen, aufgrund der nur teilweisen Begleichung der Gebührenschuld durch den Mieter den Vermieter direkt in Anspruch zu nehmen, anstatt ein weiteres aufwendiges und erneut kostenverursachendes Vollstreckungsverfahren gegen den säumigen Mieter einzuleiten.

Hinweis
Eine inhaltlich gleichlautende Entscheidung traf jüngst das VG Koblenz (Urteil vom 24. Juni 2010, Az. 7 K 1230/09.KO, vgl. die Pressemitteilung des Gerichts Nr. 22/2010 unter http://www.justiz.rlp.de/Gerichte/Fachgerichte/Verwaltungsgerichte/VG-Koblenz/Aktuell/). Im dort entschiedenen Fall hatten Mieter die Gebühren für einen selbst bestellten Sperrmüllcontainer nicht bezahlt. Der Landkreis verlangte vom Vermieter die Zahlung und bekam Recht. Das Risiko, dass ein Mieter wirtschaftlich nicht hinreichend leistungsfähig ist, sei nicht von der Allgemeinheit zu tragen, sondern von dem Grundstückseigentümer als Vermieter. Unerheblich sei es, ob der Vermieter von der Abfallentsorgung seines Mieters gewusst habe.