a)	BGH:	Verwendung von Verbrauchswerten nicht geeichter Wasserzähler
b)	BGH:	Zur Eingliederung einer Wohnung in den Wohnbereich einer anderen Wohnung
c)	BGH:	Fehlende Verbindlichkeit der angegebenen Wohnungsgröße
d)	BGH:	Kein Anspruch auf HDTV-Empfang
e)	BGH:	Abrechnungseinheiten bei der Betriebskostenabrechnung
f)	BGH:	Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln nur bei Mängelanzeige
g)	BGH:	Verbrauchsabhängige Umlage von Fixkosten
h)	BGH:	Terrorschadenversicherung im Gewerberaummietverhältnis
i)	BGH:	Zum Erwerb einer Eigentumswohnung durch Minderjährige

a) BGH: Verwendung von Verbrauchswerten nicht geeichter Wasserzähler

Mit seinem Urteil vom 17. November 2010 (Az. VIII ZR 112/10) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung die Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwendet werden dürfen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass es im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung allein darauf ankommt, den tatsächlichen Verbrauch zutreffend wiederzugeben. Soweit die in die Betriebskostenabrechnung aufgenommenen Verbrauchswerte auf einer Ablesung eines geeichten Messgerätes beruhten, spreche bereits eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben. Dem von einem nicht geeichten Messgerät abgelesenen Wert komme die Vermutung dieser Richtigkeit hingegen nicht zu. In diesem Fall müsse und könne der Vermieter jedoch darlegen und beweisen, dass die abgelesenen Werte zutreffend seien. Sofern dem Vermieter dieser Nachweis gelinge, stehe § 25 Abs. 1 Nr. 1a EichG einer Verwendung der Messwerte nicht entgegen. Ausreichend für einen entsprechenden Nachweis sei die Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle, aus der hervorgehe, dass die Messtoleranzen eingehalten wurden.

b) BGH: Zur Eingliederung einer Wohnung in den Wohnbereich einer anderen Wohnung

In seinem Urteil vom 17. November 2010 (Az. VIII ZR 90/10) hat der BGH entschieden, dass die Eingliederung einer Wohnung in den Wohnbereich einer anderen Wohnung nicht zwangsläufig die Anzahl der Wohnungen in einem Gebäude reduziert.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Die Mieter schlossen im Jahr 2004 mit dem damaligen Eigentümer einen Mietvertrag über eine Wohnung im Obergeschoss. Zu diesem Zeitpunkt befanden sich in dem Gebäude neben der Wohnung des Mieters noch eine Erdgeschosswohnung und eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss. Diese Einliegerwohnung bestand aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und einem Bad und war an einen Dritten vermietet. 2006 erwarb der aktuelle Eigentümer das Haus. Schon zu diesem Zeitpunkt bestand das Mietverhältnis über die Einliegerwohnung nicht mehr. Der neue Eigentümer bezog daraufhin die Erdgeschosswohnung und nutzte die Räume der Einliegerwohnung als Besucher-, Bügel- und Arbeitszimmer. Später kündigte der Vermieter das Mietverhältnis über die Obergeschosswohnung und stützte sich hierbei auf § 573a Abs. 1 BGB. Als der Mieter nicht auszog, erhob er Räumungsklage.

Der BGH entschied nun, dass die Kündigung unwirksam sei. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden seien, sei die Verkehrsanschauung maßgebend. Hiernach sei eine Wohnung ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. In dem zu entscheidenden Fall erfülle die Einliegerwohnung diese Voraussetzungen, da sie neben einem 42 qm großen Wohn-/Schlafzimmer auch über eine Küchenzeile und ein Tageslichtbad mit Toilette verfüge. Auch dass der Vermieter die Einliegerwohnung in seinen Wohnbereich integriert habe, ändere hieran nichts. Durch diese Erweiterung habe sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert.

Da die Einliegerwohnung somit vom Einzug des Mieters bis zur Kündigung eine eigenständige Wohnung war, befanden sich zu jedem Zeitpunkt drei Wohnungen in dem Gebäude. Die Voraussetzungen der erleichterten Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB lagen also zu keiner Zeit vor.

c) BGH: Fehlende Verbindlichkeit der angegebenen Wohnungsgröße

Mit seinem Urteil vom 10. November 2010 (Az. VIII ZR 306/09) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 Prozent dann nicht in Betracht kommt, wenn die Parteien im Mietvertrag bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen soll.

Im Mietvertrag war folgende Klausel vorhanden:
„Vermietet werden … folgende Räume: […], deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“

Der Bundesgerichtshof sah in dieser Vereinbarung keine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung im Hinblick auf die Größe der Wohnung. Vielmehr hätten die Parteien ausdrücklich bestimmt, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen solle. Der räumliche Umfang sei aus der Angabe der vermieteten Räume zu entnehmen. Daher läge keine Mangel begründende Flächenabweichung vor. Der Pressemitteilung lässt sich nicht entnehmen, ob die Flächenangabe für Mieterhöhungen oder Betriebskostenabrechnungen genutzt werden kann. Insoweit bleibt die Veröffentlichung des Urteils abzuwarten. Sollten sich aus diesem weitere Hinweise ergeben, werden Sie informiert.

d) BGH: Kein Anspruch auf HDTV-Empfang

In seinem Beschluss vom 21. September 2010 (Az. VIII ZR 275/09) hat der BGH entschieden, dass der Wunsch, Fernsehprogramme in HDQualität zu empfangen, den Mieter nicht berechtigt, eine Parabolantenne auf dem Balkon anzubringen. Entsprechend seiner bisherigen Rechtsprechung könne ein solcher Anspruch allenfalls dann bestehen, wenn das Informationsinteresse des Mieters nicht auf andere Weise befriedigt werden könne.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Ein Mieter installierte eine Parabolantenne auf dem Balkon, um damit HDTV empfangen zu können. Der Vermieter forderte ihn daraufhin auf, die Antenne wieder zu entfernen. Nachdem das Berufungsgericht dem Vermieter Recht gab, wies der BGH die Revision des Mieters zurück. Unter welchen Voraussetzungen ein Mieter einen Anspruch auf Installation einer Parabolantenne habe, sei durch die bisherige Rechtsprechung des BGH bereits hinreichend geklärt. Da im vorliegenden Fall der Vermieter mittels eines Breitbandkabelanschlusses den Empfang von Programmen in genügender Anzahl und Qualität gewährleisten konnte, war das Informationsinteresse des Mieters ausreichend befriedigt. Ob der Mieter die Programme hingegen in HD-Qualität empfangen könne, sei für die Befriedigung seines Informationsinteresses nicht relevant.

Abgesehen davon, dass der neueste technische Standard mangels einschlägiger Vereinbarungen im Mietvertrag nicht vom Mieter beansprucht werden kann (vgl. ebenso für das Wohnungseigentum: Fritsch, Rechtsanspruch auf optimale Medienversorgung?, ZMR 2006, S. 180), ist auf eine ganze Reihe von „Verteidigungsmöglichkeiten“ des Vermieters gegen geltend gemachte Ansprüche von Mietern auf Parabolantennen hinzuweisen:

Einwände gegen die technischen und monetären Voraussetzungen

Die Rechtsprechung hat technische und monetäre Voraussetzungen entwickelt, die ein Mieter erfüllen muss, bevor er seinen Anspruch auf Installation einer Parabolantenne erfolgreich geltend machen kann.

So dürfen über den Anschluss an das Breitbandkabel keine Programme aus den gewünschten Bereich angeboten werden oder es darf gar kein Breitbandkabel existieren. Ferner muss der Mieter ein berechtigtes, insbesondere ein kulturelles oder religiöses Interesse am Empfang zusätzlicher Programme haben. Die Installation der Parabolantenne darf keinen baurechtlichen Vorschriften widersprechen. Sie muss von einem Fachmann an einem wenig störenden Ort, den der Vermieter bestimmt, montiert sein. Weiterhin darf mit der Installation kein erheblicher Eingriff in die Bausubstanz vorhanden sein. Vor allem muss der Mieter den Vermieter von allen Kosten und Gebühren freistellen sowie das Haftungsrisiko des Vermieters zum Beispiel durch Abschluss einer Versicherung für Schadensfälle durch die Parabolantenne abdecken. Auf Verlangen des Vermieters hat der Mieter darüber hinaus Sicherheit für die voraussichtlichen Kosten für den Abbau der Anlage zu leisten.

Machen zum Beispiel mehrere ausländische Mieter Ansprüche auf Installation von Parabolantennen geltend, so kann der Vermieter auf die Nutzung einer gemeinsam anzubringenden und zu finanzierenden Parabolantenne verweisen.

Einwände gegen das geltend gemachte berechtigte Interesse

Der Vermieter kann weiter denkbare Einwände gegen das geltend gemachte kulturelle, religiöse oder auch allgemeinpolitische Interesse am Empfang zusätzlicher Heimatsender vorbringen, was natürlich voraussetzt, dass diese Interessen überhaupt zuvor durch den Mieter schlüssig formuliert worden sind.

Verweis auf zusätzlich installierbare Decoder zum Kabel

Kann der Kabelempfang mittels zusätzlich installierter Decoder erweitert werden und damit die Programmwünsche des Mieters abdecken, so kann sich der Vermieter ebenfalls erfolgreich gegen die Installation einer Parabolantenne zur Wehr setzen. Dabei bleibt unbeachtlich, ob der Mieter Anschaffungs- oder Mietkosten für den Decoder zu entrichten hat. Dies gilt jedenfalls solange, wie sich die Kosten monatlich zwischen 8 und 20 Euro bewegen.

Verweis auf Internetfernsehen

Mit Urteil des AG Frankfurt vom 21.07.2008 (33 C 3540/07-31, Info M 2008, S. 268) kann der Vermieter den Mieter auf empfangbares Internetfernsehen verweisen, die Installation einer zusätzlichen Parabolantenne also erfolgreich verweigern, wenn aus dem im Internet vorgehaltenen Fernsehangebot der Wunsch nach dem Empfang zusätzlicher Programme abgedeckt werden kann. Unbeachtlich bliebt in der zitierten Entscheidung, ob der Mieter über einen eigenen Computer verfügt oder nicht.

Widerruf erteilter Genehmigungen

Selbst wenn der Vermieter Genehmigungen zum Bau einer Parabolantenne erteilt hat, kann er erteilte Genehmigungen widerrufen und den Abbau der Parabolantenne verlangen, wenn nachträglich das Informationsinteresse des Mieters durch andere technische Möglichkeiten gedeckt wird. Dies ist zum Beispiel bei einer nachträglich installierten gemeinsamen Hausparabolantenne der Fall (LG Krefeld, Urteil vom 10.03.2010 – 2 S 68/09, WuM 2010, S. 293).

e) BGH: Abrechnungseinheiten bei der Betriebskostenabrechnung

Mit seinem Urteil vom 20. Oktober 2010 (Az. VIII ZR 73/10) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Vermieter einer preisfreien Wohnung bei der Betriebskostenabrechnung berechtigt ist, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gelte für alle Betriebskostenarten, auch wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung bestehe.

Mit seinem Urteil widerspricht der Bundesgerichtshof der von Blank und Langenberg vertretenen Mindermeinung, wonach ein Vermieter darauf beschränkt ist, eine gebäudeübergreifende Abrechnung für solche Betriebskostenarten vorzunehmen, bei denen dies aus technischen Gründen unvermeidbar ist. Eine solche Einschränkung ließe sich dem Mietrecht nicht entnehmen.

Sofern im Mietvertrag nicht vereinbart sei, dass eine Abrechnung gebäudebezogen zu erfolgen hat, habe der Vermieter die Befugnis zur Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten. Im Übrigen bestätigte der Bundesgerichtshof mit dieser Entscheidung seine Urteile, mit denen er die Anforderungen an die formelle Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung auf ein dem Gesetz entsprechendes Maß beschränkt hat.

f) BGH: Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln nur bei Mängelanzeige

In seinem Urteil vom 3. November 2010 (Az. VIII ZR 330/09) hat der BGH entschieden, dass ein Mieter wegen eines Mangels an der Wohnung ein Zurückbehaltungsrecht nur an den Mieten geltend machen kann, die fällig werden, nachdem er den Vermieter über die Mängel informiert hat.

Sinn und Zweck des Zurückbehaltungsrechtes nach § 320 BGB sei es, auf den Vermieter Druck zur Beseitigung der Mängel auszuüben. Diese Funktion könne natürlich nur dann erfüllt werden, wenn der Vermieter über das Bestehen eines Mangels informiert sei. Dementsprechend entstehe das Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten, die nach der Anzeige des Mangels an den Vermieter fällig werden.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Der Mieter zahlte für die Monate April, Juni und Juli keine und für den Monat Mai nur einen Teil der Miete. Daraufhin kündigte der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzugs. Der Mieter widersprach der Kündigung und berief sich auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Räumen. Der Vermieter reichte daraufhin Räumungsklage ein. Während das Amtsgericht der Klage stattgab, wies das Landgericht die Klage ab. Es war der Ansicht, dass dem Mieter ungeachtet der unterbliebenen Mängelanzeige ein Beseitigungsanspruch zustehe. Hieraus ergebe sich ein Zurückbehaltungsrecht. Der BGH korrigierte nun das Berufungsurteil und gab der Räumungsklage statt.

g) BGH: Verbrauchsabhängige Umlage von Fixkosten

Mit seinem Urteil vom 6. Oktober 2010 (Az. VIII ZR 183/09) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich zulässig ist, auch Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete, die unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch anfallen, einheitlich nach dem erfassten Verbrauch umzulegen. Dieser Grundsatz finde seine Grenze dort, wo diese Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter führt.

Mit seinem Urteil entschied der Bundesgerichtshof, dass § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter einen Spielraum für die Ausgestaltung der Umlage verbrauchsabhängiger Betriebskosten gewährt. Bei den verbrauchsabhängigen Betriebskosten ist es demnach zulässig, verbrauchsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage nach erfasstem Verbrauch einzubeziehen. Aus Gründen der Praktikabilität sei dies bei der Wasserversorgung zum Beispiel im Hinblick auf die Grundgebühren und die Zählermiete zulässig.

Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht uneingeschränkt. Wenn die Umlage aufgrund erheblichen Wohnungsleerstandes in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten führe, weil die Fixkosten der leerstehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, sei die Beteiligung der Mieter an diesen Kosten unzulässig. In einem solchen Fall sei der Vermieter zur Änderung des Umlegungsmaßstabes für die Fixkosten verpflichtet. Der Grundsatz, wonach der Vermieter das Leerstandsrisiko zu tragen habe, sei auch bei der Umlage verbrauchsabhängiger Kosten zu berücksichtigen.

Aus dieser Rechtsprechung folgt, dass eine Klausel, die die Grenze der Zulässigkeit der Umlage der Grundgebühren der Wasserversorgung nach erfasstem Verbrauch nicht beachtet, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. Im konkreten Fall befand der Bundesgerichtshof folgenden Klauselteil [kursiv gesetzt] für unwirksam:
„Frisch-/Kaltwasser wird, soweit der Verbrauch über Messeinrichtungen erfasst wird, nach dem Ergebnis der Messungen abgerechnet. Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt).“

h) BGH: Terrorschadensversicherung im Gewerberaummietverhältnis

Mit seinem Urteil vom 13. Oktober 2010 (Az. XII ZR 129/09) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Terrorschadensversicherung im Rahmen eines Gewerberaummietvertrages grundsätzlich als Betriebskostenart i. S. v. § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig ist.

Der XII. Senat führte aus, dass eine Terrorversicherung eine Sach- und Haftpflichtversicherung i. S. v. § 2 Nr. 13 BetrKV ist, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner dient. Die Umlage der Kosten für eine solche Versicherung verstoße nicht grundsätzlich gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Auch für ein Gewerberaummietverhältnis gelte (allerdings gemäß § 242 BGB), dass der Vermieter nur solche Kosten in Ansatz bringen darf, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen. Für die Konkretisierung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes könne auf die Definition in § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV und § 24 Abs. 2 der II. BV zurückgegriffen werden. Demnach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgeblich seien die konkreten Umstände des Einzelfalls.

Vorliegend nahm das Gericht eine Grundgefährdung des Gebäudes für Schäden durch Terroranschläge an, weil es sich um einen großen Gebäudekomplex mit außergewöhnlicher Architektur handelte. In dem Mietobjekt sind städtische Ämter untergebracht. Das Gebäude befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft zum Statistischen Bundesamt und in der Nähe eines Fußballstadions.

i) BGH: Zum Erwerb einer Eigentumswohnung durch Minderjährige

In seinem Beschluss vom 30. September 2010 (Az. VIII ZB 206/10) hat der BGH entschieden, dass der (schenkweise) Erwerb einer Eigentumswohnung nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist. Er bedürfe daher der Genehmigung des gesetzlichen Vertreters nach § 107 BGB. Auf den Inhalt der Gemeinschaftsordnung, das Bestehen eines Verwaltervertrages oder eines Mietvertrages über die Eigentumswohnung komme es nicht an.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Eine Eigentümerin teilte ihr Grundstück in Wohnungseigentum auf. Eine Wohnung übertrug sie ihrem Sohn. Die andere Wohnung schenkte sie im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ihrer minderjährigen Enkelin. Das Grundbuchamt machte den Vollzug des Schenkungsvertrages mit der Minderjährigen von der Genehmigung eines zu bestellenden Ergänzungspflegers und des Familiengerichtes abhängig. Hiergegen wendete sich die Schenkerin.

Der BGH entschied nun, dass die vom Grundbuchamt verlangte Genehmigung des Erwerbs durch einen zu bestellenden Ergänzungspfleger rechtmäßig sei. Eine Genehmigung durch das Familiengericht sei hingegen nicht erforderlich. Zur Begründung führte der BGH aus, dass der Erwerb einer Eigentumswohnung nicht lediglich rechtlich vorteilhaft sei. Ob der Erwerb einer Sache lediglich rechtlich vorteilhaft sei, bestimme sich nach einer isolierten Betrachtung allein des dinglichen Erwerbsgeschäftes. Durch die Übertragung der Eigentumswohnung erwerbe die Minderjährige nicht nur einen Vermögensgegenstand, sondern sie werde auch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemäß § 16 Abs. 2 WEG sei sie dementsprechend verpflichtet, die Kosten der Instandhaltung, der Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese Kosten könnten jedoch ein ganz erhebliches Ausmaß annehmen. Zusätzlich sei die Minderjährige verpflichtet, sich durch Sonderumlagen an Wohngeldausfällen zu beteiligen. Die die Minderjährige damit kraft Gesetzes treffenden persönlichen Verpflichtungen seien somit nicht mehr als ihrem Umfang nach begrenzt und wirtschaftlich unbedeutend anzusehen. Hinzu komme die Haftung der Minderjährigen für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 8 Satz 1 Halbsatz 1 WEG.

Der Erwerb einer Eigentumswohnung sei für einen Minderjährigen daher stets nicht lediglich vorteilhaft und bedürfe gemäß § 107 BGB der Genehmigung durch den gesetzlichen Vertreter. Auf die Ausgestaltung der Teilungserklärung oder das Bestehen eine Verwaltervertrages oder eines Mietvertrages über die Wohnung komme es hingegen nicht an. Im vorliegenden Fall scheide eine Entscheidung durch die Eltern aufgrund der engen Verwandtschaft des Vaters mit der Schenkerin aus. Die Bestellung eines Ergänzungspflegers sei daher gemäß § 1909 BGB erforderlich. Die Genehmigung des Familiengerichtes sei hingegen nicht erforderlich, da das dingliche Erwerbsgeschäft keine Verfügung über das Vermögen des Minderjährigen darstelle.