a) BGH zu Betriebskostenabrechnungen

Mit gleich drei Entscheidungen zur Betriebskostenabrechnung (Az. VIII ZR 89/10, Beschluss vom 18. Januar 2011; Az. VIII ZR 285/09, Urteil vom 9. Februar 2011 sowie Az. VIII ZR 151/10, Versäumnisurteil vom 2. Februar 2011) hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung weiter konkretisiert.

Die Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist zulässig, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet ist. Eine Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten in einem dem § 9 Abs. 2 HeizkostenVO widersprechenden Verhältnis sei ein materieller Fehler, der korrigiert werden könne. Ein formeller Fehler liege insoweit nicht vor.

Ein formeller Fehler der Betriebskostenabrechnung liegt hingegen vor, wenn einzelne Abrechnungspositionen, wie „Straßenreinigung/ Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung“ oder „Gebäudereinigung/Gartenpflege“, ohne sachlichen Grund zusammengefasst werden. Insoweit bestätigt der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung.

Schließlich weist er erneut darauf hin, dass bei den nach der Personenzahl umzulegenden Betriebskostenpositionen die Gesamtpersonenzahl als Bruchteil angegeben werden kann. Bei den nach der Wohnfläche umzulegenden Positionen ist es zulässig, die Wohnfläche der Wohnung je nach Betriebskostenart zu verschiedenen Gesamtflächen in ein Verhältnis zu setzen. Unschädlich im Hinblick auf die formelle Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung ist, wenn zu einem möglichen Leerstand keine Angaben gemacht werden. Gleiches gilt auch für Erläuterungen der Betriebskostenabrechnung im Hinblick auf die Ermittlung der Gesamtpersonenzahl der Hausbewohner, die nach Ablauf der Abrechnungsfrist stattgefunden haben.

b) BGH: Zulässigkeit einer Modernisierungsmieterhöhung trotz fehlender Ankündigung

In seinem Urteil vom 2. März 2011 (Az. VIII ZR 164/10) hat der BGH entschieden, dass eine Modernisierungsmieterhöhung auch dann zulässig ist, wenn die Maßnahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt wurde.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Ein Vermieter kündigte seinen Mietern den Einbau eines Fahrstuhls an. Eine 86-jährige Mieterin widersprach der Maßnahme, woraufhin der Vermieter die Ankündigung zurückzog. Im Anschluss ließ der Vermieter dennoch den Fahrstuhl einbauen und verlangte nach Abschluss der Arbeiten von allen Mietern eine entsprechende Modernisierungsmieterhöhung. Die Mieterin, die der Maßnahme zuvor widersprochen hatte, zahlte die Mieterhöhung nicht, woraufhin der Vermieter klagte.

Der BGH gab nun dem Vermieter Recht. Die Voraussetzungen für die Modernisierungsmieterhöhung lägen vor. Diese sei auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung gemäß § 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen sei. Diese Ankündigungspflicht
solle dem Mieter lediglich die Möglichkeit geben, sich auf die angekündigten Baumaßnahmen einzustellen oder gegebenenfalls sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Die Ankündigungspflicht diene jedoch nicht dazu, die Befugnis des Vermieters zu beschränken, die Mieter an den Kosten einer Modernisierung im Wege einer Modernisierungsmieterhöhung zu beteiligen.

Aus der Entscheidung des BGH kann allerdings nicht der Schluss gezogen werden, dass eine Modernisierung zukünftig leichter durchzuführen ist. Mieter, die eine Modernisierung gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht dulden müssen, können die Bauarbeiten nach wie vor – beispielsweise durch eine einstweilige Verfügung – stoppen. Das Gericht kann dem Vermieter dann gegebenenfalls sogar aufgeben, die begonnenen Arbeiten zurückzubauen.

c) BGH: Renovierungskosten bei Modernisierungsmaßnahmen umlagefähig

Mit Urteil vom 30.03.2011 (Az. VIII ZR 173/10) hat der BGH Renovierungskosten als taugliche Grundlage einer Mieterhöhung nach erfolgter Modernisierung anerkannt, wenn sie im Zusammenhang mit der Ausführung der Baumaßnahmen notwendig wurden. In dem entschiedenen Fall hatte der Mieter gegen den Vermieter einen Aufwendungsersatzanspruch (§ 554 Abs. 4 BGB) in Höhe der ihm entstandenen Modernisierungskosten geltend gemacht. Dazu hat er ausgeführt, ohne die modernisierenden Baumaßnahmen hätte er nicht renovieren müssen. Die Kosten seien ihm deshalb im Zuge der Modernisierungsmaßnahme entstanden. Der Vermieter glich diese Kosten aus, rechnete den geleisteten Betrag aber in die Bemessungsgrundlage der elfprozentigen Mieterhöhung nach modernisierenden Baumaßnahmen mit ein. Dagegen wandte sich der Mieter. Der Vermieter bekam Recht. Der BGH gestattete die Kostenabwälzung im Rahmen von § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter. Dies gelte auch dann, wenn die Kosten nicht durch Bauauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden seien, sondern deshalb, weil der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vorgenommen habe und sich die Aufwendung nach § 554 Abs. 4 BGB vom Mieter erstatten lasse.

d) BGH: Flächenunterschreitung bei einer möbliert vermieteten Wohnung

Mit seinem Urteil vom 2. März 2011 (Az. VIII ZR 209/10) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mangel in Form einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 Prozent den Mieter auch bei möbliert vermieteten Wohnungen zu einer Minderung der Miete berechtigt. Die Tatsache, dass die Wohnung vollständig möbliert und mit umfassendem Hausrat eingerichtet ist, ändert an der Anwendung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nichts.

e) BGH: Zur inkongruenten Deckung im Zwischenmietverhältnis

In seinem Urteil vom 20. Januar 2011 (Az. IX ZR 58/10) hat der BGH entschieden, dass die nur auf Anweisung eines zahlungsunfähigen Zwischenmieters erfolgten Direktzahlungen des Endmieters an den Vermieter anfechtbar sind. Diese Direktzahlungen benachteiligten objektiv die anderen Gläubiger des Zwischenmieters und gewährten dem Vermieter eine inkongruente Deckung.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Eine GmbH mietete eine Wohnung zur gewerblichen Weitervermietung an. Eine Direktzahlung des Endmieters an den Vermieter war in dem Mietvertrag nicht vorgesehen. Dementsprechend vermietete die GmbH die Wohnung an einen Endmieter weiter. Dieser sollte vertraglich die Miete an die GmbH zahlen. Als die GmbH ihrerseits mit zwei Monatsmieten in Verzug geriet, wies sie den Endmieter an, seine Mietzahlungen zukünftig direkt an den Vermieter zu leisten. Später wurde nun das Insolvenzverfahren über das Vermögen der GmbH eröffnet und ein Insolvenzverwalter bestellt. Dieser focht die vorgenommen Direktzahlungen des Endmieters an den Vermieter als inkongruente Deckungen an und begehrte deren Rückzahlung.

Der BGH entschied nun, dass die Anfechtung rechtmäßig sei. Die Direktzahlungen des Endmieters stellten eine objektive Gläubigerbenachteiligung dar. Die Forderungen aus dem Mietvertrag zwischen der GmbH und dem Endmieter ständen ausschließlich der GmbH zu. Aus dem Zwischenmietvertrag der GmbH mit dem Vermieter ergäben sich ebenfalls keine unmittelbaren Ansprüche gegen den Endmieter. Durch die Anweisung der Direktzahlung habe die GmbH daher dem Vermieter die volle Deckung seines Mietzahlungsanspruches verschafft zu Lasten der anderen Gläubiger. Auch die Besonderheiten des Mietverhältnisses als Dauerschuldverhältnis ändere nichts an dieser inkongruenten Deckung. Hierfür sei es nicht relevant, ob es sich um Einmalzahlungen oder periodische Verpflichtungen handle. Aspekte des Mieterschutzes griffen ebenfalls nicht, da die Leistungen nur gegenüber dem Vermieter, jedoch nicht gegenüber dem Mieter anfechtbar seien. Der Schutz des Endmieters bliebe somit auch bei einer Anfechtung gewahrt.

f) BGH: Wahrung der Klagefrist aus § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG – Anfechtungsklage

In seinem Urteil vom 21. Januar 2011 (Az. V ZR 140/10) hat der BGH entschieden, dass die Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG auch durch eine gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft innerhalb dieser Frist erhobene Klage gewahrt wird. Hierfür müssen aber die Voraussetzungen des § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG erfüllt und der Übergang zu einer Klage gegen die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft vor Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgt sein. Der BGH bestätigte in dem Urteil seine bisherige Rechtsprechung.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: In einer Eigentümerversammlung wurden verschiedene Beschlüsse gefasst. Einige Eigentümer klagten fristgerecht gegen diese Beschlüsse. Hierbei richteten sie die Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Liste der Wohnungseigentümer war der Klage nicht beigefügt. Noch vor Zustellung der Klage, jedoch nach Ablauf der Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG, erklärten die Kläger gegenüber dem Gericht, dass die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beklagten seien, und baten um eine Berichtigung des Rubrums.

g) BGH: Keine gewillkürte Prozessstandschaft des WEG-Verwalters

In seinem Urteil vom 28. Januar 2011 (Az. V ZR 145/10) hat der BGH entschieden, dass ein Verwalter die Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft nach der WEG-Reform 2007 nicht mehr im eigenen Namen durchsetzen kann.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft erwirkte 2003 gegen einen der Wohnungseigentümer einen Mahnbescheid. Hieraus entwickelte sich ein Klageverfahren nach den Regeln der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, in dem der Verwalter die Ansprüche der Gemeinschaft im eigenen Namen durchsetzte. Nach der WEG-Reform im Jahr 2008 erweiterte der Verwalter in diesem Verfahren seine Anträge. Das Amtsgericht trennte das Verfahren insoweit ab und führte es als Rechtsstreit nach der ZPO fort.

Der BGH entschied nun, dass die Klage des Verwalters unzulässig ist. Der Verwalter sei nicht befugt, Ansprüche der Eigentümergemeinschaft im eigenen Namen durchzusetzen. Zwar wurde vor der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft eine solche gewillkürte Prozessstandschaft des Verwalters angenommen. Aus seiner Pflicht, die ihm obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß zu erfüllen, wurde ein diesbezügliches schutzwürdiges Eigeninteresse des Verwalters hergeleitet. Die Eigentümergemeinschaft konnte ihre Rechte schließlich nicht selber durchsetzen. Ein solches für die gewillkürte Prozessstandschaft erforderliches Eigeninteresse läge aber nach der WEG-Reform nicht mehr vor. Die Wohnungseigentümergemeinschaft könne nunmehr aufgrund ihrer Rechts- und Parteifähigkeit selber ihre Ansprüche durchsetzen. Der Verwalter sei zwar weiterhin gehalten, für eine effektive Durchsetzung der Ansprüche der Gemeinschaft Sorge zu tragen. Er sei aber nicht mehr gehalten, eine effektive Durchsetzung der Ansprüche durch ein Handeln im eigenen Namen sicherzustellen. Vielmehr sei er als Organ der Gemeinschaft verpflichtet darauf hinzuwirken, dass die Gemeinschaft ihre Rechte selbst durchsetzt. Von dem Verwalter sei also allenfalls ein Handeln für die Gemeinschaft gefordert. Auch aus den Befugnissen des § 27 WEG lasse sich nicht herleiten, dass der Verwalter Beschlüsse im eigenen Namen durchführen solle.

h) BGH: Zur Verjährung eines Beseitigungsanspruchs des Grundeigentümers

Mit seinem Urteil vom 28. Januar 2011 (Az. V ZR 141/10) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass § 902 Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Beseitigungsanspruch gem. § 1004 BGB wegen einer Störung in der Ausübung des Grundeigentums keine Anwendung findet. Er bestätigt damit seine Rechtsprechung, wonach der Anspruch aus § 1004 BGB nach den §§ 195, 199 BGB verjährt.

Der Bundesgerichtshof wies des Weiteren darauf hin, dass der von dem Störer geschaffene Zustand auch nach der Verjährung des Anspruchs aus § 1004 BGB rechtswidrig bleibe. Folglich müsse er nicht vom Eigentümer geduldet werden. Daher sei der Eigentümer berechtigt, die Störung von seinem Grundstück zu entfernen. Einen damit verbundenen Eingriff in seine Sachen müsse der Störer dulden. Allerdings müsse der gestörte Grundeigentümer die Störungsbeseitigung auf eigene Kosten vornehmen, eben weil der Anspruch aus § 1004 BGB verjährt sei.

i) BGH: Befugnisse des Maklers im Zwangsversteigerungstermin

In seinem Urteil vom 20. Januar 2011 (Az. I ZR 122/09) hat der BGH entschieden, dass Immobilienmakler nicht befugt sind, einen Gläubiger als Beteiligten im Sinne § 9 ZVG in einem gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren zu vertreten. Bieter hingegen können von Immobilienmaklern vertreten werden.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Zwei Rechtsanwälte boten im Rahmen ihrer beruflichen Tätigkeit an, gerichtliche Zwangsversteigerungstermine für Gläubiger wahrzunehmen. Eine Immobilienmaklerin, die ihren Kunden diese Dienstleistung ebenfalls anbot, verklagten die beiden Anwälte auf Unterlassung dieses Angebotes.

Der BGH sprach den Anwälten nun den geltend gemachten Unterlassungsanspruch zu. Bei einem gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren handle es sich um einen Parteiprozess. Gemäß § 79 Abs. 2 ZPO können sich Parteien in einem Parteiprozess lediglich durch Rechtsanwälte oder gegebenenfalls durch eigenen Beschäftigten, volljährige Familienangehörige, Verbraucherzentralen oder Inkassodienstleister vertreten lassen. Diese Vertretungsbeschränkung solle eine sachgerechte Vertretung im Prozess gewährleisten. Makler gehörten hingegen nicht zu diesem privilegierten Personenkreis. Zwar schränke § 79 ZPO somit die in Art. 12 Abs. 1 GG garantierte freie Berufsausübung ein. Diese Einschränkung sei jedoch gerechtfertigt, da nicht feststehe, dass Immobilienmakler über die für eine sachgerechte Wahrnehmung der Vertretung eines Gläubigers im Zwangsversteigerungstermin notwendigen materiell- und verfahrensrechtlichen Kenntnisse verfügen.

Bieter könnten sich hingegen in gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren von jeder natürlichen oder juristischen Person vertreten lassen. Sie gehörten nämlich nicht zu den gemäß § 9 ZVG Beteiligten in dem Verfahren. Die Wirksamkeit ihrer Vertretung richte sich daher nach §§ 164 ff. BGB und nicht nach § 79 ZPO.