a) BGH: Berücksichtigung der Mietminderung bei der Betriebskostenabrechnung

Mit seinem Urteil vom 13. April 2011 (Az. VIII ZR 223/10) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Mietminderung vom Vermieter sowohl ausschließlich auf die Nettomiete angerechnet werden kann als auch anteilig auf die Nettomiete und die Betriebskostenvorauszahlung. Im letztgenannten Fall sei jedoch der Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten entsprechend zu reduzieren.

Die Parteien stritten um die Berücksichtigung einer Mietminderung. Der Vermieter hatte die Mietminderung anteilig auf die Nettomiete und die Betriebskostenvorauszahlung angerechnet. Dies ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofes zulässig, jedoch nicht geboten. Mit seinem Urteil vom 20. Juli 2005 (Az. VIII ZR 347/04) habe der Senat lediglich entschieden, dass Bemessungsgrundlage der Mietminderung nach § 536 BGB die Bruttomiete ist.

Für das rechnerische Gesamtergebnis spiele es keine Rolle, ob der monatliche Minderungsbetrag ausschließlich auf die Nettomiete angerechnet werde oder eine anteilige Anrechnung der Mietminderung sowohl auf die Nettomiete als auch auf die Betriebskostenvorauszahlung stattfinde. Die Praktikabilität und Übersichtlichkeit spreche dafür, dass der Vermieter den Minderungsbetrag ausschließlich bei der Nettomiete verbuche. Möglich sei dies ohnehin nur, wenn der Minderungsbetrag die Nettomiete nicht übersteige. Andernfalls erfasse er zwangsläufig auch die Betriebskostenvorauszahlung. Deswegen sei die unter anderem von Langenberg vertretene Ansicht, dass ein monatlicher Minderungsbetrag gemäß § 366 Abs. 2 BGB nur auf die Nettomiete anzurechnen sei, ein Scheinproblem, welches keiner Entscheidung bedürfe.

Sofern die Betriebskostenvorauszahlung von der Anrechnung betroffen ist, muss der Vermieter den Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten entsprechend in der Betriebskostenabrechnung reduzieren.

b) Fristlose Kündigung bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung

Mit Urteil vom 01.06.2011 – VIII ZR 91/10 – hat der Bundesgerichtshof (BGH) einem Vermieter ein fristloses Kündigungsrecht aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1 und Abs. 3 BGB) zuerkannt, der sich fortlaufenden unpünktlichen Mietzahlungen seines Mieters ausgesetzt sah. In dem entschiedenen Fall traf den Mieter ein fahrlässiges Verschulden an der unpünktlichen Mietzahlung, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausging, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse. Für den BGH spielte das keine Rolle. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses sei darin zu sehen, dass der beklagte Mieter die Miete seit Mai 2007 erst zur Monatsmitte oder noch später entrichtete und auch nach mehrfachen Abmahnungen des Vermieters dieses Zahlungsverhalten noch im Oktober und Dezember 2008 fortsetzte.