a) BGH: DMB-Betriebskostenspiegel nicht verbindlich

Mit seinem Urteil vom 6. Juli 2011 (Az. VIII ZR 340 / 10) hat der BGH entschieden, dass der vom Deutschen Mieterbund herausgegebene „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ in einem Gerichtsverfahren über die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebotes bei Betriebskosten nicht den prozessualen Darlegungsanfor-derungen genügt. Überregional auf empirischer Basis ermittelte Betriebskostenzusammenstellungen kämen angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu.
Mit diesem Urteil bezieht der Bundesgerichtshof die auch von Haus & Grund Deutschland vertretene Position, wonach die Pauschalierung von Betriebskosten unter Außerachtlassung technischer, objektbezogener, jahreszeitlicher sowie regionaler Besonderheiten ohne Aussagekraft ist. Mieter können sich folglich nicht unter Hinweis auf den Betriebskostenspiegel des DMB auf die Nichteinhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebotes stützen.

Der vom BGH zu entscheidende Fall offenbart erneut besonders dreiste Mieter. Die auch im Vergleich innerhalb der Kommune relativ hohen Müllgebühren, über die die Parteien stritten, waren nicht vom Vermieter, sondern durch das Verhalten der klagenden Mieter verursacht worden. Nachdem die Mieter die (gelbe) Wertstofftonne regelmäßig für Restmüll genutzt hatten, zog das Müllentsorgungsunternehmen die Wertstofftonne ein und ersetzte sie durch eine kostenpflichtige Restmülltonne. Auch die Empfehlung des Vermieters, Werkstoffe mittels kostenlos erhältlicher Wertstoffsäcke zu entsorgen, nahmen die Mieter nicht an. Deswegen konnte der Vermieter die Zahl der Restmülltonnen nicht reduzieren.

b) Zu den formellen Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung

Mit seinem Urteil vom 18. Mai 2011 (Az. VIII ZR 240/10) hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu den formellen Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen bestätigt. Der VIII. Senat machte deutlich, dass die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen führt. Gleiches gelte für die zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen.

Unter Verweis auf seine Rechtsprechung bestätigte der Bundesgerichtshof, dass eine Betriebskosten-abrechnung nur einen inhaltlichen Fehler aufweist, wenn mittels dieser Betriebskosten abgerechnet werden, für die eine Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart worden ist. Es sei keine Frage der Verständlichkeit der Betriebskostenabrechnung, ob die in der Abrechnung dargestellten Betriebskosten überhaupt abrechenbar sind. Dies könne jeder Mieter durch Vergleich von Mietvertrag und Betriebskostenabrechnung feststellen, ohne dass dies durch den Vermieter zu erläutern wäre.

Mit diesem Argument wies der BGH auch die Forderung nach einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zurück. Der Vermieter müsse die Vorauszahlungen nur ansetzen. Der Mieter könne anhand seiner eigenen Unterlagen ohne weiteres prüfen, ob der Vermieter die geleisteten Zahlungen korrekt berücksichtigt habe. Ein Fehler im Ansatz der Vorauszahlungen sei allein ein materieller Fehler der Betriebskostenabrechnung.

c) BGH: Zum notwendigen Inhalt eines Eigenbedarfskündigungsschreibens

Mit seinem Urteil vom 6. Juli 2011 (Az. VIII ZR 317/10) hat der BGH entschieden, welche Angaben zum erforderlichen Inhalt eines Kündigungsschreibens einer Eigenbedarfskündigung gehören. Erforderlich und ausreichend sei, dass das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reiche es grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichne, für die die Wohnung benötigt werde, und dass das Interesse dargelegt werde, dass diese Person an der Erlangung der Wohnung habe.

Im vorliegenden Fall ging es um die Kündigung einer Einzimmerwohnung in München. Im Kündigungs-schreiben hatte der Vermieter ausgeführt, dass seine Tochter nach Beendigung eines Auslandsstudienjahres in Neuseeland ihr Studium in München fortsetzen und einen eigenen Hausstand begründen wolle. In ihr ehemaliges Kinderzimmer in der elterlichen Wohnung könne sie nicht zurück, weil dies inzwischen von ihrer Schwester genutzt werde. Der Bundesgerichtshof sah diese Angaben als ausreichend an.

Im Übrigen wies der VIII. Senat darauf hin, dass Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben nicht wiederholt werden müssen.

d) BGH: Zur Verjährung von Schadensersatzansprüchen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter

In seinem Urteil vom 29. Juni 2011 (Az. VIII ZR 349/10) hat der BGH entschieden, dass die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB nicht auf Schadenersatzansprüche einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums durch einen Mieter anwendbar ist. Es gelte vielmehr die Regelverjährung von drei Jahren.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Der Mieter bewohnte eine Wohnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei seinem Auszug im Juni 2008 beschädigte er die Edelstahlpaneele im Fahrstuhl. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte daraufhin im Dezember 2009 Schadenersatz für die beschädigten Paneele. Der Mieter erhob nun die Einrede der Verjährung unter Berufung auf die mietrechtliche Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB. Der BGH entschied, dass § 548 Abs. 1 BGB im Verhältnis Mieter und Wohnungseigentümergemeinschaft keine Anwendung finde.

e) BGH: Ausschluss von Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung

Mit seinem Urteil vom 30. März 2011 (Az. VIII ZR 133/10) und seinem Beschluss vom 3. Mai 2011 (Az. VIII ZR 139/10) hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zum Ausschluss von Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen bestätigt.

Der VIII. Senat entschied, dass der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren kann, selbst wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung ein Guthaben des Mieters ist. Der Zweck der Norm, nach Fristablauf Abrechnungs-sicherheit für den Mieter herzustellen, würde verfehlt, wenn der Vermieter einen Abrechnungsfehler nach Ablauf der Frist noch zum Nachteil des Mieters korrigieren könne. Daher sei eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter zugunsten des Mieters irrtümlich höhere als die tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen angesetzt und deshalb zu Unrecht ein Guthaben des Mieters errechnet habe.

In Ergänzung dieser Rechtsprechung machte der Bundesgerichtshof mit seinem Beschluss deutlich, dass der Ausschluss von Nachforderungen nach Fristablauf auch einen bereicherungsrechtlichen Rückforderungs-anspruch wegen eines versehentlich zu hoch angesetzten Vorauszahlungsbetrages erfasst. Vermieter können aufgrund der Präklusionswirkung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB einen irrtümlich errechneten Guthabenbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung nicht vom Mieter zurückfordern.

f) BGH: Zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung

Mit seinem Urteil vom 18. Mai 2011 (Az. VIII ZR 271/10) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Anpassung der Vorauszahlungen auf Grundlage einer Betriebskostenabrechnung auch dann möglich ist, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.

Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei nach einer Betriebskostenabrechnung durch Erklärung in Textform einer Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen. Eine Einschränkung der Grundlage des Anpassungsrechtes auf die letztmögliche Abrechnung ließe sich dem Gesetz nicht entnehmen.

Des Weiteren wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass eine Anpassung der Vorauszahlungen
auf die Betriebskosten nur mit Wirkung für die Zukunft möglich sei.

g) BGH: Zum Einbau einer Videoanlage in eine Wohnungseigentümergemeinschaft

In seinem Urteil vom 8. April 2011 (Az. V ZR 210/10) hat der BGH entschieden, dass ein Wohnungs-eigentümer den nachträglichen Einbau einer Videoanlage gemäß § 22 Abs. 1 WEG verlangen kann. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Kamera nur durch die Betätigung der Klingel aktiviert wird, eine Übertragung des Bildes alleine in die betroffene Wohnung erfolgt und auf eine Minute beschränkt ist und die Anlage keine dauerhafte Aufzeichnung ermöglicht.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Zwei Wohnungseigentümer beantragten in der Eigentümerversammlung die Genehmigung eines Einbaus einer Videokammer im Klingeltableau der Gemeinschaft. Ihr Antrag wurde durch die Eigentümerversammlung abgelehnt. Gegen diesen Beschluss klagten die Wohnungseigentümer.

Der BGH entschied nun, dass den Wohnungseigentümern ein Anspruch auf Einbau einer Videoanlage nach § 22 Abs. 1 WEG zustehe. Der Einbau einer Videokamera am Klingeltableau stelle eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Gemäß § 22 Abs. 1 WEG kann eine solche Veränderung nur beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. In Betracht käme ein Eingriff in das Persönlichkeitsrecht der Wohnungseigentümer. Dies gelte auch dann, wenn bereits eine Überwachungskamera in der Eingangshalle vorhanden sei. Die einvernehmliche Videoüberwachung eines Teils des Gemeinschaftseigentums stelle nämlich nicht eine generelle Zustimmung zur Erweiterung der Überwachung auf andere Teile des Gemeinschaftseigentums dar.

Ob ein Eingriff in das Persönlichkeitsrecht vorliege, richte sich u.a. nach der technischen Ausstattung der Videokamera. Ermögliche die Kamera keine dauerhafte Überwachung, sondern werde das aufgenommene Bild lediglich durch die Betätigung der Klingel für einen kurzen Zeitraum in die jeweils betroffene Wohnung übertragen, liege keine Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts der Wohnungseigentümer vor. Bestimmungen des Bundesdatenschutzgesetzes ständen der Installation einer solchen Videokamera ebenfalls nicht entgegen. Es komme auch nicht darauf an, ob jedwede Manipulation oder anderweitige Nutzung der Kamera von vornherein ausgeschlossen sei. Das bloße Risiko einer Beeinträchtigung stelle nämlich keine Beeinträchtigung dar. Dies gelte erst dann, wenn der Eintritt der Beeinträchtigung hinreichend wahrscheinlich sei.