Rechtsprechung Mietrecht August 2011
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a) BGH: Zur Haftung des Erwerbers für eine Mietkaution
Mit seinem Urteil vom 1. Juni 2011 (Az. VIII ZR 304/10) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Erwerber von nach Inkrafttreten des § 566a BGB veräußertem vermieteten Wohnraum in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten eintritt, wenn es zuvor – noch unter Geltung des § 572 BGB a. F. – weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden ist.
Im vorliegenden Fall klagte die Mieterin auf Herausgabe einer Kaution, die sie 22 Jahre zuvor an den damaligen Eigentümer gezahlt hatte. Seitdem war das Mietobjekt zunächst veräußert, danach
zwangsversteigert und schließlich erneut veräußert worden. Der Bundesgerichtshof entschied, dass § 566a BGB Anwendung findet, weil die derzeitige Vermieterin die Wohnung erst im Jahr 2005 und damit unter Geltung des § 566a BGB erworben habe. Dieser setze keine ununterbrochene Kautionskette in der Weise voraus, dass bei einer Folge von Veräußerungsgeschäften, die teils vor und teils nach der Neuregelung liegen, auch unter der Geltung der Neuregelung erwerbende Vermieter für die Rückzahlung der dem ursprünglichen Vermieter erbrachten Kautionen nur dann haften, wenn sämtliche früheren Vermieter einer entsprechenden Haftung ausgesetzt waren. Erwerber, die vor Inkrafttreten des § 566a BGB Eigentümer geworden sind, haften weiterhin nur unter den Voraussetzungen des § 572 BGB a. F. Erwerber, die erst danach Eigentümer wurden, haften hingegen nach § 566a BGB.
Der Bundesgerichtshof wies darauf hin, dass ein Vermieter diesem Haftungsrisiko dadurch begegnen könne, dass er bei Abschluss des Kaufvertrages dafür Sorge trägt, dass ihm entweder die Kaution ausgehändigt oder dies bei der Preisgestaltung berücksichtigt wird.
b) BGH: Kein Mangel der Mietsache bei gesetzlichem Rauchverbot
Mit seinem Urteil vom 13. Juli 2011 (Az. XII ZR 189/09) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass das durch das Nichtraucherschutzgesetz (Rhld-Pflz) eingeführte Rauchverbot in öffentlichen Gaststätten nicht zu einem Mangel des Pachtgegenstandes, d. h. der Gaststätte, führt.
Der XII. Zivilsenat führte aus, dass die mit dem gesetzlichen Rauchverbot zusammenhängende Gebrauchsbeschränkung der Gaststätte nicht auf der konkreten Beschaffenheit der Pachtsache beruhten, sondern sich auf die Art und Weise der Betriebsführung des Mieters bzw. Pächters bezögen. Die Folgen eines gesetzlichen Rauchverbots in Gaststätten fielen daher allein in das wirtschaftliche Risiko des Pächters.
Des Weiteren entschied der BGH, dass der Verpächter einer Gaststätte nicht verpflichtet ist, auf Verlangen des Pächters durch bauliche Maßnahmen die Voraussetzungen zu schaffen, dass dieser einen gesetzlich zulässigen Raucherbereich einrichten kann. Eine solche Verpflichtung würde einen Mangel der Pachtsache voraussetzen, der aber eben nicht vorlag.