Rechtsprechung Mietrecht Dezember 2011
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a) BGH: Keine Modernisierungspflicht durch Vermieter
In seinem Urteil vom 14. September 2011 (Az. VIII ZR 10/11) hat der BGH entschieden, dass ein Vermieter einem durch den Mieter geplanten Einbau einer Gasetagenheizung nicht zustimmen muss.
Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: In einer vermieteten Wohnung sind drei Zimmer mit Kachelöfen ausgestattet, während ein weiteres Zimmer und die Toilette nicht beheizbar sind. Im Bad ist eine Elektroheizung und in der Küche ein GAMAT-Außenwandheizgerät installiert. Der Vermieter lässt in anderen Wohnungen im selben Gebäude vor einer Neuvermietung Gasetagenheizungen installieren. Der Mieter fragt zunächst an, ob der Vermieter auch in seiner Wohnung eine entsprechende Gasetagenheizung installieren lassen könne. Als dieser ablehnt, bittet der Mieter den Vermieter um Erlaubnis, das im Gebäude bereits tätige Unternehmen auf eigene Kosten mit der Installation einer Gasetagenheizung auch in seiner Wohnung zu beauftragen. Der Vermieter lehnt diese Bitte ebenfalls ab mit dem Hinweis, dass er bei einer Neuvermietung eine höhere Miete erzielen könne. Hieraufhin klagte der Mieter auf Zustimmung.
Der BGH lehnte einen entsprechenden Anspruch des Mieters ab. Der Vermieter sei grundsätzlich nicht zu baulichen Veränderungen zwecks Modernisierung der Wohnung verpflichtet, wenn dies nicht zwischen den Parteien vereinbart sei. Der Mieter habe auch keinen grundsätzlichen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters zu eigenen baulichen Veränderungen, durch die die Wohnung modernisiert oder der Wohnkomfort erhöht werde. Die Erteilung der Zustimmung liege alleine im Ermessen des Vermieters, der dieses Ermessen allerdings nicht missbräuchlich ausüben dürfe. Die Entscheidung des Vermieters, die Wohnung während der Mietdauer im bisherigen, vertragsgemäßen Zustand zu belassen und eine Modernisierung erst bei einer Neuvermietung vorzunehmen, sei nicht missbräuchlich, sondern Teil seines Rechtes, mit seinem Eigentum nach Belieben zu verfahren. Auch die Nichtgewährung einer entsprechenden Mietermodernisierung sei demnach nicht missbräuchlich. Der Vermieter habe nämlich ein legitimes Interesse, die Modernisierung erst bei einer Neuvermietung vorzunehmen und so eine deutlich höhere Miete zu erzielen. Dem Komfort des Mieters müsse gegenüber dem finanziellen Interesse des Vermieters auch nach Treu und Glauben kein Vorzug eingeräumt werden.
b) BGH: Zu den Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung
Der Bundesgerichtshof hat sich mit seinem Urteil vom 28. September 2011 (Az. VIII ZR 242/10) zu den Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung, den Klageantrag auf Duldung einer Modernisierungsmaßnahme sowie zu der Befugnis eines Bruchteilseigentümers zur Beanspruchung der Duldung einer Modernisierungsmaßnahme geäußert.
Zum einen entschied der VIII. Senat, dass ein Klageantrag auf Duldung der Modernisierung einer Mietwohnung hinreichend bestimmt ist, wenn der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten in wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben sei. Der Duldungsantrag, nach dem das Amtsgericht den Beklagten antragsgemäß verurteilte, hatte folgenden Inhalt (Auszüge):
• Anbringung eines Staubschutzes im Arbeitsbereich,
• Demontage und Verlegung sowie Neuanschluss der Heizung und Elektroleitungen sowie Schalter, Steckdosen im betroffenen Wandbereich,
• Ausbau des vorhandenen Fensters, Ausbruch der Fensterbrüstung, Begradigung der Laibungen und Einbau eines neuen Fenstertürelements,
• Installation von Heizung und Elektroinstallationen im betroffenen Wandbereich,
• Einputzen des Fensterelements und der Installationsleitungen zunächst mit Grundputz, anschließend mit streichfähigem Endputz,
• Malerarbeiten im Bereich der betroffenen Flächen,
• Aufstellung eines Arbeits- und Schutzgerüsts an der Fassadenwestseite des betroffenen Anwesens bis zur Höhe der Traufe.
Den Klageantrag auf Duldung der darin genannten Modernisierungsmaßnahme erachtete der BGH als hinreichend bestimmt im Sinne von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die zum Teil in der Literatur (namentlich von Blank und Börstinghaus) geforderten Bezugnahmen auf Skizzen und Baupläne gingen viel zu weit. Bei der Formulierung der Duldung im Antrag ginge es nicht darum, dem Mieter eine hinreichende Entscheidungsgrundlage zu vermitteln, sondern die zu duldenden Handlungen so genau zu beschreiben, dass sie die Grundlage für eine nach § 890 ZPO vorzunehmende Zwangsvollstreckung bilden können. Dafür wiederum sei es ausreichend, dass der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten in wesentlichen Umrissen und Schritten im Antrag umschrieben werde. Dies gelte umso mehr, als sich im Zuge der Bauausführung noch Änderungen oder Konkretisierungen ergeben könnten. Deswegen verlange der Ausspruch der Duldungspflicht nicht die Mitteilung eines exakten zeitlichen Rahmens für die zu duldenden Handlungen. Ausreichend sei eine hinreichende zeitliche Bestimmbarkeit der Duldungspflicht.
Des Weiteren entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Bruchteilseigentümer gemäß § 432 BGB ohne Mitwirkung der übrigen Miteigentümer berechtigt ist, die gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 beanspruchte Duldung der ihm angekündigten Modernisierungsmaßnahme zu verlangen.
Schließlich machte der Bundesgerichtshof für Vermieter erfreuliche Ausführungen zu den Anforderungen an den Inhalt der nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB zu übermittelnden Modernisierungsankündigung. Ausdrücklich urteilte der BGH, dass die häufig in Literatur und Rechtsprechung gestellten Anforderungen zu weit gingen. Forderungen einiger Rechtsexperten, wonach bei Verlegung einer Sammelheizung der Vermieter z. B. die Anzahl, die Bauart und den Ort der Aufstellung der Heizkörper sowie den horizontalen und vertikalen Verlauf der Rohrleitungen benennen müsse, seien überzogen und unbegründet. Auch die Rechtsansicht, nach der es erforderlich ist, den Mietern einen Auszug aus dem Bauplan zu übermitteln, den Umfang der Arbeiten einschließlich vorgesehener Wandöffnungen und Durchbrüche aufzuzeigen, sei überzogen. Gleiches gelte für die Forderung, nicht nur die voraussichtlichen Termine für Beginn und Ende der Maßnahmen zu nennen, sondern auch für die einzelnen Schritte, die unterschiedliche Beeinträchtigungen mit sich bringen können, im Ankündigungsschreiben zu benennen.
Mit diesem Urteil sind u. a die Kommentierungen zu diesem Thema in den Kommentaren Blank/Börstinghaus bzw. Schmidt-Futterer überholt.
Der Bundesgerichtshof präzisierte, dass ein Vermieter nur den voraussichtlichen Umfang und Beginn sowie die voraussichtliche Dauer der Maßnahmen mitteilen muss. Ausreichend sei, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu kommunizieren. Es müsse dem Mieter eine Kenntnis darüber vermittelt werden, in welcher Weise die Wohnung verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch auswirken. Die Verwirklichung des Schutzes des Mieters dürfe nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderung erschwert werde.
c) BGH: Anpassungen von Betriebskostenvorauszahlungen
Mit seinem Urteil vom 28. September 2011 (Az. VIII ZR 294/10) hat der Bundesgerichtshof ent-schieden, dass es nicht zulässig ist, bei der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten Sicherheitszuschlag von 10 Prozent anzusetzen. Im Hinblick auf die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen machte der BGH folgende Ausführungen:
Der VIII. Senat folgte zunächst seiner bisherigen Rechtsprechung, wonach sich die Vorauszahlungen an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten ausrichten sollen. Dementsprechend sei für die Angemessenheit von Vorauszahlungen auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten abzustellen. Maßgeblicher Zeitpunkt einer Anpassung sei gemäß § 560 Abs. 4 BGB der Moment nach einer Betriebskostenabrechnung. Ausgangspunkt sei daher die letzte Betriebskostenabrechnung, die bereits vorliegt. Nicht maßgebend sei, ob es sich um die letztmögliche Abrechnung – die unter Umständen noch nicht erstellt ist – handelt.
Der BGH entschied des Weiteren, dass zur Anpassung der Vorauszahlungen nicht das Ergebnis der letzten Betriebskostenabrechnung durch zwölf geteilt werden muss und andere Umstände nicht zu berücksichtigen seien. Maßgeblich seien nämlich nicht die Betriebskosten des vergangenen Jahres, sondern die zu erwartenden Kosten des laufenden Jahres. Obwohl das Gesetz eine Begründung der Betriebskostenanpassung nicht vorschreibe, verstehe sich von selbst, dass der Vermieter oder der Mieter eine von ihm beanspruchte Anpassung der Vorauszahlung zumindest nachträglich der anderen Vertragspartei gegenüber rechtfertigen muss, wenn diese die Angemessenheit bestreitet. Zu hohe Anforderungen an eine solche Begründung seien nicht zu stellen.
Schließlich könne es sich naturgemäß nur um eine Prognose handeln. Nichtsdestotrotz sei ein genereller Sicherheitszuschlag von bis zu 10 Prozent unzulässig. 10 Prozent lägen deutlich über der allgemeinen Teuerungsrate und gingen über das berechtigte Interesse des Vermieters hinaus. Nur wenn hinsichtlich bestimmter Betriebskostenarten, etwa der Energiepreise, Preissteigerungen konkret zu erwarten seien, könne dies in die Berechnung der Vorauszahlungen einbezogen werden, allerdings unter Berücksichtigung des Verhältnisses der jeweiligen Betriebskostenart zu den Betriebskosten insgesamt.
d) BGH: Änderung der Mietstruktur bei Altverträgen
Mit seinem Versäumnisurteil vom 21. September 2011 (Az. VIII ZR 97/11) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass § 556a BGB auch auf die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar ist. Gemäß § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB kann der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung einseitig die Mietstruktur ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden.
Der BGH bestätigte mit seinem Urteil die herrschende Meinung in Literatur und Rechtsprechung, wonach dem Vermieter ein Recht auf Änderung der Mietstruktur für diejenigen Betriebskosten zusteht, die verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasst werden, auch wenn zuvor eine Brutto- oder Inklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart war. Von der Vorschrift des § 556a BGB seien Altmietverträge grundsätzlich nicht ausgenommen.