a) Verbilligte Wohnraumvermietung

b) Sonderabschreibung für energetische Gebäudesanierung
c) Mietrechtsänderungsgesetz
d) Energieeinsparverordnung (EnEV) 2012
e) Einspeisevergütung wird abgesenkt
f) Immobilienbewertung
g) KfW-Förderprogramme
h) Arbeit und Rente
i) Pflege
j) Novelle zur niedersächsischen Bauordnung
k) Kampfmittelräumdienst

a) Verbilligte Wohnraumvermietung

Das Steuervereinfachungsgesetz bringt zum Jahreswechsel wesentliche Änderungen im Bereich der steuerlichen Anerkennung verbilligter Wohnraumvermietung. Bis zum 31. Dezember 2011 wurde bei einer vereinbarten Miete von mehr 75 Prozent der ortsüblichen Miete bei dauerhafter Wohnraumvermietung die Einkünfteerzielungsabsicht grundsätzlich ohne weiteres unterstellt und die Vermietung als vollentgeltlich angesehen. Die im Zusammenhang mit der Vermietung angefallenen Kosten konnten ohne weiteres als Werbungskosten steuermindernd berücksichtigt werden. Betrug die Miete weniger als 75 Prozent, aber mehr als 56 Prozent der ortsüblichen Miete, konnten die Werbungskosten ebenfalls vollständig berücksichtigt werden, wenn mit einer „positiven Totalüberschussprognose“ die Einkünfteerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen nachgewiesen wurde. Verlief die Totalüberschussprognose dagegen negativ, so konnten Werbungskosten nur anteilig abgezogen werden. Wurde zu weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Miete dauerhaft vermietet, so war eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlich überlassenen Teil vorzunehmen. Von den Mieteinnahmen steuerlich abgezogen werden durften dann ebenfalls nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten.

Mit Wirkung ab 2012 wird die Grenze für den vollständigen Abzug der Werbungskosten bei verbilligter Vermietung von 56 Prozent auf 66 Prozent angehoben. Die Einkunftserzielungsabsicht ist im Falle der Dauervermietung dann nicht mehr zu prüfen, wenn die vereinbarte und gezahlte Miete 66 Prozent der ortsüblichen Miete übersteigt. Beträgt sie weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, so ist ohne weiteres eine Aufteilung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil vorzunehmen. Werbungskosten sind dann nur teilweise abziehbar. Eine Einkünfteerzielungsabsicht kann in diesem Falle nicht mehr nachgewiesen werden, um doch noch den vollständigen Werbungskostenabzug steuermindernd zu erreichen.

Die Neuregelung beschert folglich eine einheitliche Grenze von 66 Prozent des ortsüblichen Mietniveaus als Voraussetzung für den vollständig möglichen Abzug von Werbungskosten und hebt im Vergleich zum Vorjahr diese Grenze an. Daraus folgt als Empfehlung rein aus steuerlichen Gründen, das Mietniveau zu überprüfen, um weiterhin einen vollständigen Werbungskostenabzug zu gewährleisten.

Die vorgestellten Regelungen gelten sowohl für Angehörige als auch für fremde Dritte als Mieter.

b) Sonderabschreibung für energetische Gebäudesanierung

Im Jahre 2011 wurde politisch um ein Gesetzesvorhaben gerungen, dass die Steuerförderung der energetischen Gebäudesanierung als Investitionsanreiz vorsah. Vorgesehen war eine zehnprozentige Abschreibung auf bestimmte Gebäudeinvestitionen, die den energetischen Zustand eines Altbaus erheblich verbessern. Die Regelung gilt nicht nur für Vermieter. Auch Selbstnutzer sollen einen Sonderausgabenabzug in gleicher Höhe erhalten. Gefördert werden sollen Baumaßnahmen, die nach dem 5. Juni 2011 begonnen haben und bis zum 31. Dezember 2022 beendet werden.

Nach mehreren Anläufen konnte dazu im Vermittlungsausschuss bislang noch keine Einigung gefunden werden. Denn die Länder akzeptieren die mit der Steuerförderung einhergehenden Ausfälle für ihre Finanzhaushalte nicht.

c) Mietrechtsänderungsgesetz

Aktuell steht der am 25. Oktober 2011 vorgelegte Entwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes zur Jahreswende vor seiner Kabinettsreife. Im Augenblick ist mit einem Inkrafttreten des Gesetzes zur Jahresmitte 2012 zu rechnen. Seine wesentlichen Inhalte: Mit einem zusätzlichen fristlosen Kündigungsrecht des Vermieters im Falle verschuldet unterlassener Kautionszahlung sowie mit Vorschriften zur erleichterten Räumung von Wohnraum soll das Mietnomadentum bekämpft, Räumungsprozesse zeitlich verkürzt und Mietforderungsausfälle vermieden, bzw. begrenzt werden. Ein weiterer wesentlicher Komplex betrifft die geplante ausgeweitete Duldungspflicht eines Mieters im Falle energetischer Baumaßnahmen. Schließlich beabsichtigt der Entwurf die Einführung einer generellen Möglichkeit, von der Einzelversorgung im Bereich der Heizung und des Warmwassers auf die gewerbliche Wärmelieferung (Contracting) umzustellen.

d) Energieeinsparverordnung (EnEV) 2012

Die Gebäuderichtlinien der europäischen Union machen weitere Vorgaben in Bezug auf die energetische Qualität von Gebäuden, die auch in Deutschland bis Juli 2012 umgesetzt werden müssen. Deshalb ist mit dem Erlass einer neuen Energieeinsparverordnung (EnEV) 2012 im Sommer 2012 zu rechnen. Sie wird vorsehen, dass zukünftig in Verkaufs- und Vermietungsanzeigen in kommerziellen Medien ein Indikator über die Gesamtenergieeffizientz des jeweiligen Gebäudes angegeben wird. Einzelheiten dazu sind allerdings noch offen. Weiter wird die Aushangpflicht für Energieausweise auf Gebäude ausgeweitet, in denen mehr als 500 Quadratmeter Gesamtnutzfläche einen starken Publikumsverkehr aufweisen. Ob die neue Verordnung auch zu weiteren Verschärfungen der energetischen Anforderungen an Gebäude führen wird, ist ebenfalls bislang offen. Die Evaluierung der noch geltenden EnEV 2009 hat zu der Erkenntnis geführt, dass weitere energetische Verschärfungen und damit einhergehende Verteuerungen von Baukosten für die Wohnungswirtschaft abträglich sind. Andererseits hat das Energiekonzept der Bundesregierung aus dem Herbst 2010 die Vorgabe gemacht, dass die Effizienzstandards für Gebäude „ambitioniert“ erhöht werden sollen.

e) Einspeisevergütung wird abgesenkt

Eigentümer, die 2012 eine neue Photovoltaikanlage erreichten wollen, müssen mit einer geringeren Einspeisevergütung rechnen. Für Anlagen, die ab dem 01. Januar ans Netz gehen, erhalten die Betreiber etwa 13 % weniger als sie Ende 2011 erhalten hätten. Bei einer 30-Kilowatt-Anlage beträgt die Vergütung dann 24,43 Cent pro eingespeiste Kilowattstunde. Bei Anlagen bis 100 KW sinkt der Tarif auf 23,26 Cent je KW/h. Ab 100 KW bis 1 MW werden noch 21,98 Cent gezahlt. Wer eine noch größere Anlage plant, muss mit 18,33 Cent pro KW/h rechnen. Für eine solche Leistung wird jedoch eine Dachfläche von knapp 10.000 qm² benötigt.

Eigentümer einer vermieteten Immobilie sollten sich über die steuerlichen Auswirkungen beraten lassen, bevor sie eine Photovoltaikanlage auf diesen Gebäuden installieren. Insbesondere ist zu klären, ob dann eine Unternehmereigenschaft des Eigentümers angenommen werden muss mit der Folge einer entstehenden Pflicht zur Gewerbesteuer.

f) Immobilienbewertung

Für Bewertungsstichtage seit dem 14. Dezember 2011 kann in den Fällen, in denen der für die Bewertung eines bebauten Grundstücks notwendige Bodenrichtwert durch die kommunalen Gutachterausschüsse nicht ermittelt worden ist, der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Grundstücke abgeleitet werden. Dies gilt sowohl für die Erbschaft- und Schenkungsteuer, als auch für die Grunderwerbsteuer. Die Gesetzesänderung ist eine Reaktion auf eine Entscheidung des Bundesfinanzhofes (Urteil vom 25. August 2010, Az. II R 42/09), wonach bei einer Immobilienbewertung durch die Finanzämter lediglich der Gebäudewert anzusetzen ist und nicht der Grundstückswert, wenn der örtliche Gutachterausschuss keinen Bodenwert ermittelt hat. Die für die erbschaftsteuerliche Wertermittlung bebauter Grundstücke im Sachwertverfahren erforderliche Gebäudeherstellungskostentabelle wurde an die Baupreisentwicklung angepasst. Hierdurch ergeben sich in einigen Fällen spürbar höhere Werte bei der Immobilienbewertung.

g) KfW-Förderprogramme

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat einige Änderungen in ihren wohnwirtschaftlichen Programmen beschlossen:
• Einstellung des Programms „Wohnraum modernisieren“: Die Förderung von allgemeinen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen über das Programm „Wohnraum modernisieren“ ist zum Jahresende 2011 ausgelaufen.
• Fortführung des Programms „Altersgerecht umbauen“: Das Programm „Altersgerecht umbauen“ wird seit dem 1. Januar 2012 aus den Mitteln der KfW gespeist. Die Zinssubventionierung durch die KfW wird allerdings nicht im gleichen Umfang wie bisher erfolgen. Dadurch steigen die Zinssätze deutlich. Die Zuschussvariante entfällt seit 1. Januar 2012 ganz.
• Aufhebung des maximalen Finanzierungsanteils und Reduzierung des Förderhöchstbetrages im KfW-Wohneigentumsprogramm: Den maximalen Finanzierungsanteil des KfW-Wohneigentumsprogramms in Höhe von 30 Prozent der Herstellungskosten gibt es seit dem 1. Januar 2012 nicht mehr. Gleichzeitig wird der Förderhöchstbetrag auf 50.000 Euro reduziert.
• Neues KfW-Förderprogramm „Energetische Stadtsanierung“: Seit dem 1. Januar 2012 bietet die KfW ein neues Förderprogramm an. Unter dem Namen „Energetische Stadtsanierung“ vergibt die KfW Zuschüsse für die Erstellung integrierter Quartierskonzepte für energetische Sanierungsmaßnahmen. Ebenfalls bezuschusst werden kann ein Sanierungsmanager, der die Planung sowie die Realisierung der in den Konzepten vorgesehenen Maßnahmen begleitet und koordiniert.

h) Arbeit und Rente

Der Arbeitnehmerpauschbetrag wird rückwirkend für 2011 von 920 € auf 1000 € angehoben. Für einfachen soll sich die Berechnung der Entfernungspauschale ebenfalls mit Wirkung zum 1.1.2012. Bei der Nutzung verschiedener Verkehrsmittel müssen die Kosten für öffentliche Verkehrsmittel nicht mehr für jeden Tag einzeln belegt werden, es sei denn, die Kosten sind höher als die Entfernungspauschale für das gesamte Kalenderjahr. Die Entfernungspauschale beläuft sich pro Tag und Kilometer auf 0,30 €. Weiter entfällt die Einkommensüberprüfung für Kindergeld und Kinderfreibeträge bei volljährigen Kindern unter 25 Jahren. Die elektronische Lohnsteuerkarte wurde auf 2013 verschoben. Damit bleibt die Lohnsteuerkarte 2010 auch für 2012 gültig. In der allgemeinen Rentenversicherung wird der Beitragssatz von 19,9% auf 19,6% sinken. Arbeitnehmer und Arbeitgeber werden dadurch um insgesamt 2,6 Milliarden € entlastet. Zugleich wurde die Beitragsbemessungsgrenze in der gesetzlichen Rentenversicherung West von 5.500 € auf 5.600 Euro angehoben (Beitragsbemessungsgrenze Ost unverändert bei 4800 €).

Riester-Sparer müssen ab 2012 mindestens 60 € jährlich zu ihrem Vertrag einbringen. Ab 2012 beginnt die schrittweise Anhebung der Altersgrenze für die Regelaltersrente von 65 auf 67 Jahre. Für die Geburtsjahrgänge 1947 bis 1958 dauert die Lebensarbeitszeit nunmehr einem Monat pro Jahrgang länger. Für die Jahrgänge 1959 bis 1963 wird von 2024 bis 2029 das Renteneintrittsalter um zwei Monate pro Jahrgang steigen. Für Versicherte Jahrgang 1964 gilt künftig die Regelaltersgrenze von 67 Jahren. Unabhängig vom Jahrgang kann jeder mit 65 Jahren ohne Abschläge in Rente gehen, der 45 Jahre lang Rentenversicherungsbeiträge gezahlt hat.
(Quelle: bundesregierung.de vom 31.12.2011 und NJW-aktuell, Heft 1-2/2012, S. 6)

i) Pflege

Zum 1.1.2012 ist das neue Familienpflegezeitgesetz in Kraft getreten. Sein Zweck besteht darin, Pflegeleistungen und Berufstätigkeit miteinander zu vereinbaren. Nach dem neuen Gesetz können Angehörige ihrer Arbeitszeit für maximal zwei Jahre auf bis zu 15 Stunden reduzieren. Die damit verbundenen Einkommenseinbußen werden durch eine Lohnaufstockung aufgefangen. Wer seine Vollzeitbeschäftigung um 50% reduziert, erhält 75% seines letzten Bruttoeinkommens. Darüber hinaus erhalten Pflegebedürftige und ihre Angehörigen mehr Leistungen. Die Pflegesätze steigen in der häuslichen Pflege in der Pflegestufe I von 440 € auf 450 €, in der Pflegestufe II von 1040 € auf 1100 € und in der Pflegestufe III von 1510 € auf 1550 €. In der vollstationären Pflege steigen die Pflegesätze in der Pflegestufe III von 1510 € auf 1550 € und für Härtefälle von 1825 € auf 1980 €.

Das neue Bundeskinderschutzgesetz stellt zur Unterstützung junger Familien in schwierigen Lebenssituationen in den kommenden zwei Jahren 30 bzw. 45 Millionen € zur Verfügung; ab 2014 werden es dauerhaft 51 Millionen € pro Jahr sein. Mithilfe dieser Gelder sollen vor allem Kleinkinder von Beginn an vor Vernachlässigung, Verwahrlosung, Gewalt und Missbrauch geschützt werden. Ein Großteil der damit verbundenen finanziellen Belastung wird vom Bund übernommen.
(Quelle: bundesregierung.de vom 31.12.2011 und NJW-aktuell, Heft 1-2/2012, S. 6)

j) Novelle zur niedersächsischen Bauordnung

Weiterhin auf sich warten lässt die Novelle zur niedersächsischen Bauordnung. Im Dezember 2010 wurde der Verordnungsentwurf in den Landtag eingebracht. Eine Verbands Anhörung fand im März des vergangenen Jahres statt. Seitdem liegt der Verordnungsentwurf dem Gesetzgebungs- und Beratungsdienst des niedersächsischen Landtages vor. Dem Vernehmen nach sollen die dortigen Beratungen im Frühjahr 2012 abgeschlossen sein. Mit einer halbjährigen Einführungsfrist könnte die niedersächsische Bauordnung dann zum Januar 2013 In Kraft treten. Besonders prominent sind die in der Novelle geplanten Regelungen zur Einführung einer Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern beim Neubau mit sofortiger Wirkung und beim Immobilienbestand mit einer Übergangsfrist bis zum 31.12.2015.

k) Kampfmittelräumdienst

Entgegen ursprünglicher Pläne, den Kampfmittelräumdienst komplett zu privatisieren, bleibt seine Organisation öffentlich-rechtlich. Im Wege der Amtshilfe wird der Kampfmittelräumdienst künftig für die Kommunen tätig, nicht mehr für das Land. Dies wird damit begründet, dass die Gemeinden für die Gefahrenabwehr zuständig seien. Künftig wird das Land weiterhin die systematische Luftbildauswertung sowie das eigentliche Entschärfen aufgefundener Kampfmittel bezahlen. Für „Gefahrenerforschungsmaßnahmen“ insbesondere für Sondierungskosten, müssen Gemeinden und private Grundeigentümer künftig selbst aufkommen. Bisher war dies für Kommunen kostenlos.