a) BGH: Kein Schönheitsreparatur-Zuschlag für ehemals preisgebundene Wohnung

Mit seinem Urteil vom 9. November 2011 (Az. VIII ZR 87/11) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht berechtigt, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als Marktmiete geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen. Mit dem Urteil knüpft der Bundesgerichtshof an seine Entscheidung an, wonach der Vermieter von preisfreiem Wohnraum nicht berechtigt ist, vom Mieter eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, nachdem die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wegen Unwirksamkeit einer formularmäßigen Übertragungsklausel infolge der BGH-Rechtsprechung beim Vermieter lag. Ein in der Kalkulation der Grundmiete im Rahmen des preisgebundenen Mietverhältnisses explizit angeführter Kostenansatz führe nicht dazu, dass er außerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gesondert zu berücksichtigen wäre. Ein in der Grundmiete aufgegangener Kostenansatz für durchzuführende Schönheitsreparaturen sei nicht als wertbildender Faktor im Rahmen der Vergleichsmietenbildung zu berücksichtigen und der im Mietspiegel ausgewiesenen Vergleichsmiete aufzuschlagen. Das Vorhandensein eines derartigen Bestandteiles gehöre nicht zu den in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mit Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Wohnraums aufgezählten wohnwertbildenden Merkmalen. Zwar erfassten diese gesetzlichen Vergleichskriterien die für eine Bestimmung der Miethöhe maßgeblichen Einflüsse nicht vollständig. Diese Kriterien ließen sich aber, sofern man sie überhaupt als erweiterungsfähig ansähe, zumindest nicht hinsichtlich solcher Faktoren erweitern, die nicht den in ihnen zum Ausdruck kommenden unmittelbaren Bezug zum Gebrauchswert einer Wohnung haben, so dass Umstände in der Person des Vermieters oder des Mieters für die Bestimmung der Vergleichsmiete grundsätzlich ebenso ohne Bedeutung seien, wie etwa die Art der Finanzierung des gemieteten Wohnraumes. Gleiches gelte im Übrigen für das Vorhandensein einer Renovierungsklausel oder sonstiger Kostenklauseln.

b) BGH: Kein Auskunftsanspruch des Mieters bei Betriebskostenpauschale

Mit seinem Urteil vom 16. November 2011 (Az. VIII ZR 106/11) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mieter keinen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten bei der Wohnraummiete hat. Eine Ausnahme sei nach § 242 BGB nur denkbar, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Ermäßigungen einzelner Betriebskosten seien nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen würden.

Mit seinem Urteil erteilte der Bundesgerichtshof der in Teilen der Literatur vertretenen Ansicht ein klare Absage, nach der ein Mieter einen solchen Auskunftsanspruch grundsätzlich nach Ablauf eines jeden Jahres habe, ohne dass es der Darlegung besonderer Anhaltspunkte für eine Ermäßigung der von der Pauschale erfassten Betriebskosten bedürfe. Ein Auskunftsanspruch entstehe nur dann, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass sich die von der Pauschale erfassten Betriebskosten insgesamt ermäßigt haben. Andernfalls werde der Sinn und Zweck einer Pauscha-le konterkariert.

Der Bundesgerichtshof wies des Weiteren darauf hin, dass ein Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet ist, die anfängliche Kalkulation einer Betriebskostenpauschale offen zu legen. Die Höhe der Pauschale könne im Rahmen der Vertragsautonomie frei vereinbart werden.

c) BGH: Zur Wirksamkeit von Laufzeitklauseln in Wärmelieferungsverträgen

In seinem Urteil vom 21. Dezember 2012 (Az. VIII ZR 262/09) hat der BGH entschieden, dass bei Wärmeversorgungsverträgen eine Laufzeitvereinbarung über zehn Jahre unwirksam sein kann. Dies gelte zumindest dann, wenn es mangels hoher Investitions- und Vorhaltekosten für das Energiedienstleistungsunternehmen an einer sachlichen Rechtfertigung für eine zehnjährige Vertragsbindung fehle.

Der Entscheidung lag folgender Rechtsstreit zugrunde: Die Rechtsvorgängerin einer Wohnungseigentümergemeinschaft schloss mit einem Energiedienstleistungsunternehmen einen vorformulierten Wärmelieferungsvertrag. In dem Vertrag wurde vereinbart, dass der Heizraum und der Wärmeerzeuger vom Kunden gestellt und vom Energiedienstleistungsunternehmen für 1 Euro im Jahr gepachtet werden. Zudem wird der Kunde verpflichtet, die Kosten der baulichen Instandhaltung und künftig notwendiger Ersatzinvestitionen zu tragen. Die Laufzeit des Vertrages wurde auf zehn Jahre festgesetzt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kündigte jetzt den Vertrag bereits nach fünf Jahren.

Der BGH entschied, dass die Laufzeitklausel gemäß § 307 BGB unwirksam ist. § 32 Abs. 1 AVB-FerbwärmeV lasse zwar grundsätzlich eine Vertragsbindung von bis zu zehn Jahren zu. Dieser greife allerdings nicht, da hier keine Fernwärme geliefert werde. Fernwärme liege aber nur vor, wenn diese aus einer nicht im Eigentum des Gebäudeeigentümers stehenden Heizungsanlage geliefert werde. Hieran fehle es aber, da die Anlage dem gehöre. Zudem müsse der Energiedienstleister diese Anlage nicht unterhalten und entrichte lediglich einen symbolischen Pachtzins von 1 Euro pro Jahr. Der Energiedienstleiter müsse also keine hohen Investitionen tätigen, die eine zehnjährige Vertragsbindung rechtfertigen könnte. Aufgrund des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion sei die Laufzeitklausel insgesamt unwirksam und können nicht mit einer kürzeren Laufzeit aufrechterhalten werden.